A Miskolci Törvényszék Pf.21670/2014/14. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában.

A .......i Törvényszék

2.Pf.21.670/2014/14. szám

A .......i Törvényszék I.rendű felperes neve ..... szám alatti lakos I.r. és I.r. felperes mint meghatalmazott által képviselt II.rendű felperes neve ..... szám alatti lakos II.r. felpereseknek,- a ..... Ügyvédi Iroda ....... szám alatti székhelyű (ügyintéző: dr. ..... ügyvéd) által képviselt alperes neve ...... szám alatti lakos alperessel szemben bérleti szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a .....i Járásbíróság előtt folyamatba tett perében ...., 2014. július 3. napján kelt 9.P.20.365/2013/33. számú ítélet ellen I. és II.r. felperes 34., 36. sorszám alatt előterjesztett fellebbezése folytán meghozta az alábbi

í t é l e t e t:

A törvényszék az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel nem támadott rendelkezését nem érinti, fellebbezéssel támadott rendelkezését részben megváltoztatja: alperes II.r. felperessel szembeni viszontkeresetét elutasítja.

A törvényszék mellőzi az elsőfokú bíróság azon rendelkezését, melyben II.r. felperest alperes javára főkövetelésben, annak kamatában és perköltségben marasztalja.

Ezt meghaladóan a törvényszék az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

A másodfokú eljárásban felmerült 213.000.-(Kettőszáztizenháromezer) forint állam által előlegezett jogorvoslati illetéket az állam viseli.

A törvényszék kötelezi I.r. felperest, fizessen meg alperesnek tizenöt nap alatt 76.200.-(Hetvenhatezer-kettőszáz) forint másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s:

Az elsőfokú bíróság I. és II.r. felperes keresetét elutasította.

Kötelezte az I. és II.r. felpereseket, hogy tizenöt nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg az alperesnek 867.139.- forintot, ezen belül 388.875.- forint után 2013. március 1-jétől, 73.225.- forint után 2012. szeptember 1-jétől, 120.477.- forint után 2013. szeptember 26-ától 284.562.- forint után, 2013. március 7. napjától a kifizetésig járó késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamatot, továbbá 169.275.- forint perköltséget.

Ezt meghaladóan a viszontkeresetet az elsőfokú bíróság elutasította. Kötelezte az alperest, hogy 5157.- forint eljárási illetéket fizessen meg az államnak külön felhívásra, 159.903.- forint illetéket az állam visel.

Az elsőfokú bíróság által elfogadott tényállás szerint az alperesnek és a testvérének a közös tulajdonában áll a ..... szám alatti kétszobás, helyiségenként konvektorral fűthető lakás. Az alperes testvére a hasznosítás jogát az alperesnek engedte át. Így az alperes jogosult volt saját nevében az egész ingatlanra vonatkozóan bérleti szerződést kötni és az abból eredő igényeket érvényesíteni.

Alperes 2011. szeptember 7-én a felperesekkel lakásbérleti szerződést kötött határozatlan időre. A bérleti díj havi összege 33.000.- forint volt, amit havonta előre a tárgyhó 10. napjáig kellett a felpereseknek megfizetni. A bérleti díjjal együtt a közös költséget, a közüzemi szolgáltatások díját is kötelesek voltak a bérbeadónak megfizetni. A szerződésben rögzítést nyert, hogy az áram, gáz, vizszolgáltatás díja a mérőóra állása alapján kerül megfizetésre, és a bérlők kötelesek a tárgyhó 20-25. napja között a bérbeadóval közölni az áram és gázmérő állását. A gondnokkal a vízmérő óra állását írásban közlik, vagy biztosítják, hogy a gondok a vízórát leolvashassa.

E szerződést utóbb a szerződő felek akként módosították, hogy az áramszolgáltató felé a felperesek közvetlenül bejelentik a fogyasztási adatokat. A birtokbavételkor a szerződő felek rögzítették az óraállásukat. A felperesek, amikor a lakás birtokába léptek birtokukba került egy ismeretlen típusú alperes tulajdonában álló hűtőszekrény is. A felperesek 40.000.- forint kaukciót fizettek meg az alperesnek.

Az alperes a bérleti szerződést 2013. január 31. napjára mondta fel először, a hónapok óta mutatkozó fizetési késedelmek miatt, majd a felmondást 2013. július 13-án megismételte. Harmadik alkalommal 2013. július 29-én kelt a 2013. augusztus 31. napjára szóló felmondás, ez szüntette meg a felek közötti bérleti jogviszonyt.

A felperesek a lakásból 2013. augusztus 27-én költöztek ki. A lakás birtokbaadásakor ismételten rögzítésre kerültek az óraállások.

A bíróság megállapította, hogy a felperesek 2012. október 1. napjától bérleti díjat nem fizettek, a szerződés megszűnéséig 363.000.- bérleti díj hátralékuk keletkezett.

Közös költséget sem fizettek ez idő alatt, ez összesen 75.875. -forint.

A felperesek vízdíjfizetési kötelezettségüket sem teljesítették. 2012. augusztusában csőtörés volt a lakáson belüli vízrendszerben, ennek kijavítása megtörtént. A csőtörés előtti időszakra vonatkozóan a csőtörés utáni időszak napi átlagos fogyasztását figyelembe véve határozta meg az elsőfokú bíróság az elfogyasztott vízmennyiséget, és állapította meg, hogy a szerződés időtartama alatt megfizetni elmulasztott vízdíj összege 73.225.- forint.

A felperesek az áramfogyasztásuk ellenértékét sem fizették meg az alperesnek, ez 120.477.- forint volt. A módosított szerződést követően a szolgáltatóknak sem jelentették be a felperesek a mérőóra állását. Nem fogadta el az elsőfokú bíróság a felperesek azon érvét, hogy ennek azért nem tettek eleget, mert az alperes nem tette lehetővé azt, hogy regisztráljanak.

A bíróság tényállásában azt is megállapította, hogy felperesek a lakás birtokbaadása ideje alatt 284.562.- forint gázszolgáltatási díjat mulasztottak el megfizetni, ezt az összeget sem az alperesnek, sem a szolgáltatónak nem fizették meg. Ez alatt az időszak alatt kétszer került sor díj nemfizetés miatt a gázszolgáltatás kikapcsolására, 2012. augusztus 7-én és 2013. február

7-én. A kikapcsolás miatt felmerülő plusz költség 2 x 18.669.- forint. Az alperes többször felhívta a felperesek figyelmét a számlák kifizetésére, illetőleg arra, hogy a számla nemfizetésének a gázszolgáltatásból történő kikapcsolás a jogkövetkezménye.

A felperesek a keresetükben a bérleti szerződés és az alperes felmondásainak érvénytelensége megállapítását kérték, továbbá azt, hogy az alperes 2013. február 7-étől bérleti díjra nem jogosult.

Az alperes a kereset elutasítását kérte, viszontkeresetet terjesztett elő a felperesekkel, mint bérlőtársakkal szemben, és egyetemlegesen kérte 867.139.- forint és kamatainak megfizetésére való kötelezését.

A felperesek a viszontkereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság arra a jogi álláspontra helyezkedett, hogy a felperesek keresete nem alapos, míg alperes viszontkeresete túlnyomórészt alapos.

Jogi indokolásként az elsőfokú bíróság hivatkozott a Ptk.239/A.§ (1) bekezdésére, a Ptk.433.§ (1) és (2) bekezdésére, a Lakástörvény 2.§-ára, rámutatva arra, hogy a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A becsatolt lakásbérleti szerződést az alperes kötötte meg bérbeadóként és írta alá. Az I.r. felperes bérlőként, a II.r. felperes társbérlőként került feltüntetésre. A szerződést az I.r. felperes írta csak alá, hivatkozva arra, hogy a II.r. felperes képviseletében is eljárt a szerződés aláírásakor.