BH 2013.5.120 I. Az épület a föld alkotórészének minősül, ha az épület lebontásával annak értéke és használhatósága számottevően csökken. Az épület tulajdonjoga ezért önállóan nem ruházható át. Az épület felújítási, korszerűsítési munkái nem keletkeztetnek tulajdonjogot; értéknövelő hatásuk a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint számolható el.

II. A más tulajdonában álló földrészleten emelt épület kizárólagos használata esetén sem lehet elbirtokolni az épület tulajdonjogát úgy, hogy ezáltal a földrészlet és az épület tulajdonjoga egymástól elváljon [Ptk. 121. § (4) bek.].

Pertörténet:

Székesfehérvári Törvényszék G.40115/2007/111., Fővárosi Ítélőtábla Pf.20739/2011/3., Kúria Pfv.22166/2011/5. (*BH 2013.5.120*)

***********

A D.-i ingatlan az alperes tulajdona, amelyen a felperes használatában lévő - a kereseti kérelem mellékleteként becsatolt térképmásolaton "A", illetve "B" jelű épületként feltüntetett - felépítmények állnak. Az építményeket egy Állami Építőipari Vállalat (ÁÉV) építette az 1960-as évek közepén. Tény, hogy azok - amelyekre a felépítésükkor az alperes jogelődje építési feladatainak ellátása végett volt szükség - eredetileg "felvonulási épületként" funkcionáltak. Az építési munkák befejezését követően azonban az épületek nem kerültek elbontásra, azokat továbbra is az ÁÉV használta; az épületek önálló helyrajzi szám alatt az ingatlan-nyilvántartásban nem kerültek feltüntetésre. A felperes 1990. december 4-én bérleti szerződést kötött a felépítmények vonatkozásában az ÁÉV-val. Az ÁÉV jogutódja az Építőipari Rt., valamint az alperes 1995. december 1-jén bérleti szerződést kötöttek az alperes tulajdonában álló földterületre az Rt. saját tulajdonú épületeinek használata céljából. A szerződésben a felek háromhónapos felmondási időt kötöttek ki. O. L. 1995. augusztus 1-jén megvásárolta az Építőipari Rt.-től az egyik - 380 m2 alapterületű - épületet 80 000 forint + áfa vételárért. A szerződés szerint az épület fennmaradásáról és a terület használatáról az ingatlantulajdonossal kell megállapodást kötni.

A felperes 1996. május 15-én megvásárolta az Építőipari Rt.-től a másik - 960 + 40 m2 alapterületű - felépítményt 1.400 000 forint + áfa vételárért. A felperes a szerződés szövege szerint tudomásul vette, hogy az alperes jogelődjének a területet érintő fejlesztése miatt az adásvétel tárgyát képező épület elbontásra kerül. A szerződésben kikötötték, hogy a terület használatáról, majd az elbontásról az alperessel kell megállapodást kötni. A felperes és az alperes 1996. július 1-jén bérleti szerződést kötöttek a felperes saját tulajdonú épületének használatához szükséges, az alperes tulajdonában álló földterületre. A szerződésben szintén háromhónapos felmondási idő került kikötésre. A felperes és az alperes 1998. február 6-án ismételten bérleti szerződést kötöttek, lényegében az előző bérleti szerződésnek megfelelő tartalommal. Ebben a szerződésben is háromhónapos felmondási időt határoztak meg.

O. L. a tulajdonában álló felépítményt 1998. december 31-én a felperesnek ajándékozta, mely ajándékozási szerződést a felek 2009. június 5-én újabb szerződéssel megerősítették. Az alperes 2004. szeptember 24-én levélben tájékoztatta a felperest arról, hogy a telekingatlant értékesíteni kívánja és a felperest elővásárlási joga kapcsán nyilatkozattételre hívta fel a felperes tulajdonát képező felépítményre tekintettel. A felperes és az alperes 2006. április 21-én ismételten bérleti szerződést kötöttek, amelynek 6. pontjában a bérbeadó úgy nyilatkozott, hogy tudomásul veszi: a bérelt területen a bérlő tulajdonát képezi egy épület; a szerződés tartalmazta az azonnali felmondás lehetőségét, illetőleg a háromhónapos rendes felmondás lehetőségét is. Az alperes 2007. február 28-án 2007. május 31-ére írásban felmondta a 2006. április 21-i bérleti szerződést és kérte a felperest, hogy a felépítményt bontsa el, az elbontott anyagokat a területről szállítsa el. Az alperes által közölt felmondást követően a felperes a felépítményeket nem bontotta el, azokat továbbra is birtokában tartja.

A felperes elsődleges kereseti kérelmében annak a megállapítását kérte, hogy az épületek a kizárólagos tulajdonát képezik. Arra hivatkozott, hogy a gazdasági társaságok átalakulása során az állam mint földtulajdonos az Építőipari Rt. tulajdonába adta a perbeli felépítményeket. Másodlagosan pedig arra, hogy az 1995. december 1-jén és 1996. július 1-jén kötött bérleti szerződés a Ptk. 97. § (2) bekezdése értelmében a földtulajdonossal történt megállapodásnak minősül, amelynek alapján a felperes tulajdonjogot szerzett az ingatlanokon. Állította, hogy az elbirtoklás törvényi feltételei is fennállnak.

Másodlagos kereseti kérelmében annak a megállapítását kérte, hogy értéknövelő beruházásai következtében ráépítés címén az alperessel közös tulajdona keletkezett a felépítményeken. Harmadlagosan az alperest jogalap nélküli gazdagodás címén 61 000 000 forint megfizetésére kérte kötelezni.

Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Vitatta, hogy a felperes a perbeli ingatlanokon tulajdonjogot szerzett. Kifejtette, hogy amennyiben a felperes érvényes jogcím alapján használhatta is a felépítményeket, a bérleti szerződés felmondása következtében a használati jogosultsága megszűnt, így a felépítmények elbontására és az ingatlan birtokba adására köteles.

Az alperes viszontkeresetet is előterjesztett. Elsődlegesen arra kérte kötelezni a felperest, hogy a felépítmények által elfoglalt földterületet adja a birtokába azzal, hogy az azokon található felépítményeket térítés nélkül bontsa el és az építőanyagot a területről szállítsa el, ugyanis a felperes a bérleti szerződés felmondása következtében jogalap nélkül használja a földterületet.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Egyúttal az elsődleges viszontkeresetnek megfelelően kötelezte, hogy a perbeli ingatlant kiürítve, az általa birtokban tartott felépítményeket elbontva, 60 napon belül bocsássa az alperes kizárólagos birtokába.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az épületek - azok létesítésekor - nem kerültek a felperes tulajdonába. A felperes, illetve jogelődje más jogcímen sem szerezhetett a felépítményeken tulajdonjogot. Az elsőfokú bíróság a lefolytatott bizonyítás eredményeképpen megállapította, hogy a felperes, illetőleg az alperes jogelődjei között létrejött megállapodás tartalma szerint a felépítmények addig maradhatnak fenn, amíg az alperesnek vagy jogelődjének nincs szüksége a területre, azt birtokba nem kívánja venni. Álláspontja szerint a megállapodás ilyen értelmezését támasztja alá az 1996. július 1-jén és az 1998. február 6-án megkötött bérleti szerződésben, továbbá a 2006. április 21-i bérleti szerződésben rögzített, a bérleti szerződések felmondására vonatkozó kitétel is. Ugyanis, ha a bérleti szerződést meg lehet szüntetni, akkor a földhasználati jog megszüntetése azzal a következménnyel jár, hogy a felépítményeket el kell bontani és a területet az eredeti állapotában kell az ingatlan tulajdonosa részére birtokba adni.