BH 2021.12.349 Nem sért jogszabályt az elsőfokú ingatlanügyi hatóság amikor az okirattárában fellelhető szerződést az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelem elbírálásakor felhasználja [2017. évi I. törvény (Kp.) 8. § (1), (3), (4) bekezdés, 88. § (1) bekezdés c) pont, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 26. § (6) bekezdés, 29. §, 39. § (3), (4) bekezdés, 51. § (1) bekezdés, 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 375. §].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes tulajdonát képezték a budapesti 1/A/l., 1/A/22. és 0/A/1. helyrajzi számú ingatlanok.

[2] Az I. rendű alperesi érdekelt jogelődje (a továbbiakban: I. rendű érdekelt) a felperessel a fenti ingatlanok közül az első kettőre 2006. április 21-én, míg a harmadikra 2006. január 26-án külön-külön szerződésekben opciós megállapodást kötött, amelyek alapján a vételi jog az ingatlanok tulajdoni lapjára bejegyzésre került. Az opciós megállapodások tartalmazták, hogy a vételi jog gyakorlására az I. rendű érdekelt a felperes hozzájárulása nélkül is jogosult maga helyett más gazdálkodó szervezetet, vagy ha jogszabály lehetővé teszi más harmadik személyt állítani.

[3] A 2009. november 25-én kelt megállapodásokban az I. rendű érdekelt a II. rendű alperesi érdekeltet (a továbbiakban: II. rendű érdekelt) a perbeli ingatlanok tekintetében a vételi jog gyakorlására kijelölte. A szerződő felek az okiratokban meghatalmazták dr. U. K. ügyvédet, hogy a vételi jog esetleges gyakorlása esetén eljárjon a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése érdekében és képviselje őket.

[4] 2009. november 25-én születtek a II. rendű érdekelt azon nyilatkozatai, amelyekben rögzítést nyert, hogy a vételi jogot gyakorolni kívánja. Dr. U. K. ügyvéd 2009. november 26-án az elsőfokú ingatlanügyi hatósághoz a vételi jog gyakorlására és a vételi jog gyakorlásának kijelölésére vonatkozó iratok csatolásával a tulajdonjog bejegyzése és vételi jog törlése iránti kérelmet nyújtott be a perbeli ingatlanokra vonatkozóan.

[5] 2009. december 14-én a II. rendű érdekelt becsatolta az elsőfokú hatóság felé a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatoknak a felperes részére történő kézbesítését igazoló tértivevények másolatát és azok közjegyzővel hitelesített példányát. A tértivevények szerint a küldemények "nem kereste" jelzéssel érkeztek vissza a feladóhoz.

[6] Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság a 2009. december 17-én hozott egyszerűsített határozatával mindhárom érintett ingatlanra bejegyezte a II. rendű érdekelt tulajdonjogát. A felperes fellebbezést terjesztett elő az elsőfokú határozattal szemben, majd a 2010. március 9-én benyújtott beadványában igazolta, hogy a Fővárosi Bíróság előtt pert indított a vételi jog gyakorlásának érvénytelensége megállapítása és az eredeti állapot helyreállítása iránt.

[7] Az alperesi jogelőd (a továbbiakban: alperes) a 2010. március 22-én hozott végzésével a fellebbezési eljárást felfüggesztette a polgári per jogerős befejezéséig.

[8] A Fővárosi Törvényszék a 7.G.41.044/2011/447. számú ítéletében az alperes számadási kötelezettségét megállapította, ugyanakkor ezt meghaladóan a felperesek keresetét elutasította, a marasztalásra irányuló keresetek vonatkozásában a pert megszüntette. Egyebek mellett megállapította, hogy többek között jelen per II. rendű érdekeltje kijelöléssel megszerezte az opciós jog gyakorlásának jogát.

[9] A Fővárosi Ítélőtábla a 3.Pf.20.703/2019/10/II. számú ítéletében az elsőfokú bíróság ítélete nem fellebbezett részét nem érintette, a fellebbezett rendelkezéseket részben megváltoztatta oly módon, hogy mellőzte meghatározott alperesek számadási kötelezettségének megállapítását és döntött a perköltségről.

[10] A Kúria a 2020. május 21-én hozott Pfv.V.20.352/2020/12. számú ítéletében a jogerős ítélet felülvizsgálattal nem támadott részét nem érintette, a felülvizsgálattal támadott részében több kereseti kérelem vonatkozásában a jogerős ítéletet az elsőfokú ítéletre is kiterjedően hatályon kívül helyezte és a pert e körben megszüntette. Egyebekben a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. Az indokolásban többek között kiemelte, hogy a felülvizsgálati eljárásban is irányadó tényállás szerint a polgári per I. rendű alperese a 2009. november 25-i, az engedményezésről és a vételi jog gyakorlására kijelölésekről szóló levelében a vételi joggal biztosított kölcsönszerződéseket, azok keltezési dátumai és szerződésszámai feltüntetésével egyértelműen megjelölte. A vételi jog gyakorlására kijelölés a felperesek által nyilvánvalóan ismert opciós szerződéseken alapult, amelyek az opciós vételárakat valamennyi ingatlan tekintetében összegszerűen tartalmazták.

[11] Az alperes a 2020. június 22-én kelt 500.149/4/2020. iktatószámú határozatában egyrészt az elsőfokú egyszerűsített határozatot helybenhagyta, másrészt megállapította, hogy jelen végzés meghozatalával a felfüggesztést elrendelő végzés hatályát veszíti. Harmadrészt elrendelte azt, hogy a perbeli ingatlanok tulajdoni lapjáról az eljárás felfüggesztésének ténye és a fellebbezés ténye törlésre kerüljön.

[12] Az indokolás szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem vizsgálható, hogy az opciós jog gyakorlására történő kijelölésről a vételi jog jogosultja értesítette-e annak kötelezettjét, avagy sem. Az irányadó polgári anyagi jogi jogszabály rendelkezései a kijelölést lehetővé tették, a kijelölés megtörténtét a földhivatali eljárásban okirattal igazolták. Amennyiben a vételi jog kötelezettje sérelmezi a kijelölést vagy az ebből eredő joggyakorlást, úgy bíróságtól kérheti a bejegyzés törlését és az eredeti állapot helyreállítását. A bejegyzési engedélyt a vételi jogot alapító megállapodások mindhárom esetben tartalmazták. A bejegyzési engedély "kiterjesztése" a kijelölt új jogosultra lehetséges. Az irányadó bírói gyakorlat szerint a földhivatali eljárásban a vételi jog gyakorlása esetén az egyoldalú nyilatkozat megtétele igazoltnak tekinthető, ha a szabályosan címzett iratot a postai szolgáltató "nem kereste" jelzéssel küldi vissza a feladónak.

A kereseti kérelem

[13] A felperes eljárási és anyagi jogi jogsérelmekre való hivatkozással nyújtott be keresetet az alperes határozatával szemben.

Az elsőfokú ítélet

[14] A Fővárosi Törvényszék jogerős ítéletében a keresetet elutasította. Elsődlegesen rögzítette, hogy az alperesi határozat jogszerűségét a bejegyzés iránti kérelem benyújtásának időpontjában, vagyis 2009. november 26-án hatályos jogszabályi rendelkezések szerint kell megítélni.

[15] Az elsőfokú hatóság a határozatokat egyszerűsített határozatként hozta meg, amelynek az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 49. § (3) bekezdése szerint nem volt akadálya.

[16] Az iratok között az Inytv. 27/A. §-ának megfelelő értesítés nem volt fellelhető, ezért a bíróság megállapította, hogy az elsőfokú hatóság jogsértően járt el. Ez a jogszabálysértés azonban az ügy érdemére nem hatott ki, mert a bíróság az alperes határozatát vizsgálta felül, másfelől a felperes értesítésének elmaradása nem befolyásolta az elsőfokú döntést.

[17] A törvényszék rögzítette, a felperes részére az egyszerűsített elsőfokú határozat kézbesítése elmaradt, ezzel sérült az Inytv. 52. § (1) bekezdés c) pontja. Ez a jogsértés szintén nem hatott ki az ügy érdemére, mert a felperes a határozatot később megkapta, azok ellen fellebbezést terjesztett elő, jogorvoslati joga így nem sérült.