BH 2024.11.282 A Lakástörvény 54. § (1) bekezdése és 58. § (2)-(3) bekezdése nem ad felhatalmazást az önkormányzatok számára az elővásárlási joggal érintett ingatlanok vonatkozásában a Lakástörvényben foglaltaktól eltérő, avagy azt szűkítő szabályok helyi rendeletben történő megalkotására [1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 54. § (1) bek., 58. § (1), (3) bek.].

Pertörténet:

Kúria Köf.5006/2024/7. (*BH 2024.11.282*), Sátoraljaújhelyi Járásbíróság P.20089/2024.

***********

Az indítvány alapjául szolgáló tényállás

[1] Sátoraljaújhely Város Önkormányzata (a továbbiakban: az érintett Önkormányzat vagy Önkormányzat) az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonba adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény 3. § (1) bekezdése alapján jogutódlással szerezte meg a Magyar Államtól az ingatlan tulajdonjogát.

[2] Az indítványozó bíróság előtt folyamatban lévő per felperese és az érintett Önkormányzat 2009. június 23-án határozott időre szóló (2009. július 1-jétől 2019. június 30-ig tartó) bérleti szerződést kötött az Ingatlanra. A bérleti szerződés lejártát megelőzően felperes és az érintett önkormányzat a bérleti szerződést 2029. május 30-ig meghosszabbították, valamint a bérleti díjat magasabb összegben állapították meg.

[3] Az Önkormányzat Képviselő-testülete a 2021. augusztus 26-án megtartott ülésén meghozott 407/2021. (VIII. 26.) számú határozatával értékesítésre jelölte ki az Ingatlant, amely alapján az érintett önkormányzat és az indítványozó bíróság előtt folyamatban lévő per II. rendű alperese között 2022. május 27. napján adásvételi szerződés jött létre.

Az indítványozó bíróság előtti eljárás és az indítvány

[4] Az alapügy felperese keresetében kérte, hogy az indítványozó bíróság állapítsa meg egyrészt, hogy az Ingatlanra 2022. május 27-én megkötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, másrészt, hogy az közte és az érintett Önkormányzat mint a per I. rendű alperese között jött létre.

[5] Az Önkormányzat a kereset elutasítását kérte, előadva, hogy Sátoraljaújhely Város Önkormányzata önkormányzati tulajdonban lévő házingatlanok és nem lakás céljára szolgáló ingatlanok elidegenítéséről szóló 14/2004. (IV. 27.) számú rendeletének (a továbbiakban: Ör.) 2. § (2) bekezdés a) és d) pontja alapján a felperest elővásárlási jog nem illette meg a perbeli ingatlan tekintetében, mert az Ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés határozott időre jött létre, illetve az Ingatlan műemlék épületben található.

[6] Az alapügy felperesének álláspontja szerint az Ör. egyrészt túlterjeszkedik a törvényi felhatalmazáson, másrészről contra legem szabályozást alkot. Kifejtette, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 56. §-a elővásárlási joggal ruházza fel a felperest mint bérlőt. Továbbá a Lakástörvény kifejezetten csak saját szabályozása (azaz a Lakástörvényen belüli szabályozás szerint) enged eltérést attól, hogy a bérlő elővásárlási joggal rendelkezik-e vagy sem, valamint a Lakástörvény 58. § (1) bekezdése szerint, ha a törvény másként nem rendelkezik, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt (bérlőtársat) elővásárlási jog illeti meg. Véleménye szerint tehát az Ör. 2. § (2) bekezdés a) és d) pontja a Lakástörvény hivatkozott rendelkezéseibe, ezáltal az Alaptörvény 32. cikk (1)-(3) bekezdéseibe ütközik.

[7] A fentiekre figyelemmel az indítványozó bíróság a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 132. § (1) bekezdése alapján kezdeményezte a Kúria Önkormányzati Tanácsánál az Ör. más jogszabályba ütközésének vizsgálatára irányuló eljárását.

[8] A Kúria Önkormányzati Tanácsa a Köf.5.034/2023/2. számú végzésével az indítványt visszautasította. Végzésében arra hivatkozott, hogy az indítványozó a felperes álláspontjának ismertetésén túl nem fejtette ki, hogy az Ör. támadott rendelkezéseit milyen okból tartotta más jogszabályba ütközőnek.

[9] Indítványozó az 5.P.20.089/2024/3. számú végzésében a pert felfüggesztette és 2024. február 27. napján előterjesztett indítványában az Alaptörvény 32. cikk (1) és (2) bekezdésébe, illetve a Lakástörvény 58. § (1) bekezdésébe ütközésre hivatkozással ismételten kérte az Ör. 2. § (2) bekezdése a) és d) pontja megsemmisítését és a jelen perben az alkalmazási tilalmának elrendelését.

[10] A Lakástörvény 54. § (1) és (3) bekezdésére, valamint az 58. § (1)-(3) bekezdésére hivatkozva kifejtette, hogy annak a helyiségnek a bérlőjét, amely az állam tulajdonából az Önkormányzat tulajdonába került, elővásárlási jog illeti meg. Az elővásárlási jog abban az esetben áll fenn, ha a Lakástörvény nem tartalmaz eltérő rendelkezést. Előadta, hogy ilyen eltérő szabály található a Lakástörvény 88. §-ában - amely szerint az Önkormányzat és más személy közös tulajdonában lévő helyiség elidegenítésére az Önkormányzati helyiségre vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni - így az elővásárlásra vonatkozó rendelkezéseket sem.

[11] Hangsúlyozta, hogy az Önkormányzat jelen esetben nem rendelkezett jogszabályi felhatalmazással az Ör. 2. § (2) bekezdés a) és d) pontjában foglalt rendelkezés meghozatalára, amely rendelkezés az Lakástörvény 58. § (1) bekezdésének rendelkezésébe is ütközik.

[12] Indítványozó álláspontja szerint a helyi rendeletalkotás kereteit a Lakástörvény határozza meg és a felhatalmazó rendelkezésekből nem következik az, hogy a helyi önkormányzat a Lakástörvényben meghatározott elővásárlásra jogosultak körét tovább szűkítse, emiatt az önkormányzati rendelet hivatkozott rendelkezései jogszabályba ütköznek.

[13] A Kúria Önkormányzati Tanácsa a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 140. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó 42. § (1) bekezdése alapján felhívta az Önkormányzatot az indítványra vonatkozó nyilatkozata megtételére.

[14] Az Önkormányzat védiratában az indítvány elutasítását kérte. Előadta, hogy az Ör. 2. § (2) bekezdés a) pontja szerinti rendelkezés az indítvány előterjesztésének időpontjában már hatályát vesztette, ugyanis azt a Sátoraljaújhely Város Önkormányzata önkormányzati tulajdonban lévő házingatlanok és nem lakás céljára szolgáló ingatlanok elidegenítéséről szóló 9/2023. (III.30.) számú önkormányzati rendelet (a továbbiakban: 9/2023-as önkormányzati rendelet) módosításáról szóló 25/2023. (IX. 26.) önkormányzati rendeletével hatályon kívül helyezte, így - álláspontja szerint - az Ör. más jogszabályba ütközése megszűnt.

[15] Kifejtette továbbá, hogy az Ör. 2. § (2) bekezdése d) pontjában foglaltak a 9/2023. önkormányzati rendeletben, illetve annak módosításaiban is hatályban maradtak, mert az Ör. 2. § (2) bekezdésében foglaltak szerinti elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét kizárólag a 2. § (1) bekezdésben felsoroltak - a határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra elővásárlásra jogosultak - körét zárja ki. Utalt arra, hogy kulturális örökség védett elemeire a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény (a továbbiakban: Kötv.) 86. § (1) bekezdése értelmében a Magyar Államot elővásárlási jog illeti meg. Ezzel összefüggésben arra is hivatkozott, hogy a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium Hatósági Ügyekért Felelős Államtitkára felügyeleti jogkörében eljárva a KTM-TKF-1/10/6/2024. számú végzésével a Borsod-Abaúj-Zemplén Vármegyei Kormányhivatal tulajdonjog bejegyzéséről szóló 306.582/262022. számú határozatát megsemmisítette és az ingatlanügyi hatóságot új eljárásra kötelezte.