BH 2018.4.112 Közös tulajdonban álló termőföld értékesítése esetén a tulajdonostársat nem illeti meg a Ptk. szerinti elővásárlási jog. Elővásárlási jog csak a földműves tulajdonostársat illeti meg, amire más elővásárlásra jogosultakkal szemben akkor is hivatkozhat, ha az adásvételi szerződésben vevőként szerepel [2013. évi CXXII. tv. (Földforgalmi tv.) 5. § 7. pont, 18. § (1) bek. a)-d) pont, 18. § (2)-(3) bek., 20. § b) pont, 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:81. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az I. rendű alperes mint eladó és a II. rendű alperes mint vevő 2014. december 17-én adásvételi szerződést kötöttek a perbeli szántó művelési ágú ingatlan 1904/6012 tulajdoni hányadára. A szerződésben rögzítették, hogy a vevő a földművesek nyilvántartásában szerepel. A vevő ennek igazolására a földhivatal által kiadott adatlapmásolatot az eladó jogi képviselőjének átadta. A szerződés 13. pontja szerint a II. rendű alperes mint vevő elővásárolási joga a Ptk. 5:81. § (1) bekezdésén alapul. Az adásvételi szerződés a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 21. § (1) és (2) bekezdése alapján az illetékes települési önkormányzat jegyzője útján kifüggesztésre került. A felperes - abban a hiszemben, hogy az ő elővásárolási joga megelőzi a II. rendű alperesét - elfogadó nyilatkozattal élt a Földforgalmi tv. 21. § (3) bekezdésében foglaltak szerint.

[2] A felperes 2015. április 15-én írásban megkereste az I. rendű alperest, és előadta, hogy a II. rendű alperes tévesen hivatkozott a Ptk. 5:81. § (1) bekezdésében foglalt elővásárlási jogára, mert a külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat a Ptk. alapján megillető elővásárlási jogot. Szerinte a Földforgalmi tv. 22. § (2) bekezdése alapján az I. rendű alperesnek vele kellett volna megkötnie az adásvételi szerződést. Az I. rendű alperes a felperes kérelmét nem tartotta megalapozottnak.

A kereseti kérelem és az alperesek védekezése

[3] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy a perbeli adásvételi szerződés során a jogügyletbe vevőként belépett az elővásárlási joga gyakorlásával. Kérte annak a megállapítását is, hogy az alperesek között létrejött szerződés vele szemben hatálytalan, továbbá, hogy ő adásvétel jogcímén megszerezte a perbeli ingatlan I. rendű alperes nevén álló tulajdoni hányadát. Kérte az alperesek kötelezését annak tűrésére, hogy a tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre kerüljön.

[4] Arra hivatkozott, hogy a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés e) pontja és a 18. § (2) bekezdés b) pontja alapján élt elővásárlási jogával, amely megelőzi a II. rendű alperesnek a Ptk.-ra alapított elővásárlási jogát.

[5] Az I-II. rendű alperesek kérték a kereset elutasítását.

[6] Az I. rendű alperes arra hivatkozott, hogy a II. rendű alperes az elővásárlásra jogosultak sorrendjében a felperest megelőzi, továbbá, hogy hitelt érdemlően igazolta azt is, hogy földműves tulajdonostársnak minősül.

Az első- és másodfokú ítélet

[7] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította.

[8] Rámutatott: a II. rendű alperes a perbeli ingatlanban tulajdonostársként tulajdoni hányaddal rendelkezett, és a jegyző felé igazolta, hogy földművesként nyilvántartásba vették, ezért földműves tulajdonostársnak minősül. Álláspontja szerint erre figyelemmel a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése alapján a II. rendű alperes elővásárlási joga megelőzi a felperes elővásárlási jogát.

[9] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

[10] Okfejtése szerint nem tévedett az elsőfokú bíróság, amikor a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése alapján alaptalannak találta a felperes keresetét, mert a II. rendű alperes mint földműves tulajdonostárs elővásárlási joga megelőzi a felperes elővásárlási jogát. Hivatkozott arra is, hogy a II. rendű alperest mint földműves tulajdonostársat akkor is megilleti az elővásárlási jog, ha egyébként ő az adásvételi szerződésben vevőként szerepel.

[11] Kifejtette, a felperes alaptalanul hivatkozott arra, hogy a II. rendű alperes tévesen jelölte meg az őt megillető elővásárlási jogot. Abban az esetben, ha a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása szükséges az adásvételi szerződéshez, ez a körülmény a szerződés jóváhagyásnak megtagadását eredményezi. Szerinte azonban az adott ügyben a Földforgalmi tv. 36. § (1) bekezdés b) pontja alapján a hatóság jóváhagyására nem volt szükség, ezért az előzőekben hivatkozott jogkövetkezmény nem alkalmazható.

[12] Utalt arra is, hogy a 2013. évi CCXII. törvény 13. § (3) bekezdése alapján az adásvételi szerződésben is rögzíteni kell, hogy a vevő elővásárlásra jogosult-e és meg kell jelölni a szerződésben azt is, hogy a jogosultság mely törvényen alapul. Ennek a kötelezettségének a II. rendű alperes eleget tett, annak nem megfelelő voltára - figyelemmel arra, hogy hatósági jóváhagyásra nem volt szükség - a jogalkotó nem írt elő jogkövetkezményt. A Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdése a (3)-(7) bekezdésekben foglaltak megsértése esetében mondja ki, hogy az elővásárlási jognyilatkozatot olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna. A 21. § (3)-(7) bekezdése érvelése szerint a jelen esetben nem vonatkozik a II. rendű alperesre, mivel ő nem az elővásárlási jogát gyakorolta, hanem maga volt az adásvételi szerződést megkötő fél.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[13] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amely annak a hatályon kívül helyezésére és a keresetének helyt adó határozat meghozatalára irányult.

[14] Arra hivatkozott, hogy az alperesek a hirdetményben kizárólag a II. rendű alperest a Ptk. alapján megillető elővásárlási jogot jelölték meg, azonban ez a nyilatkozat nem megalapozott. A II. rendű alperes a Földforgalmi tv.-ben foglalt kötelezettségének nem vitatottan nem tett eleget. Szerinte ha a II. rendű alperes a jogszabályoknak megfelelő nyilatkozatot tesz az elővásárlási jogával összefüggésben, az ő elővásárlási joga a II. rendű alperes elővásárlási jogát akkor is megelőzi. Hivatkozott arra is, hogy az elővásárlási jog körében tett nem megfelelő nyilatkozatot érvénytelennek kell tekinteni. Okfejtése szerint a II. rendű alperesnek a Ptk. alapján nem állt fenn elővásárlási joga, mert a Földforgalmi tv. az abban foglaltaktól eltérő rendelkezéseket tartalmaz az elővásárlási joggal kapcsolatban.

[15] Az I-II. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában történő fenntartására irányult.

A Kúria döntése és jogi indokai

[16] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

[17] A Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerint a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg. Tulajdoni hányad tulajdonostárs részére történő eladása esetén a többi tulajdonostársat elővásárlási jog nem illeti meg. A Földforgalmi tv. a hatálya alá tartozó ingatlanok (mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld) tulajdonjogának a megszerzésére speciális rendelkezéseket tartalmaz. A Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdése szerint a föld eladása esetén a 18. § (1) bekezdés a)-d) pontjában és a 18. § (2) bekezdésében foglalt személyeket - ideértve az államot is - a törvény szerinti sorrendben elővásárlási jog illeti meg. A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése kimondja, hogy közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetén az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében - megelőzi az földműves tulajdonostárs. A Földforgalmi tv. 20. § b) pontja szerint e törvény szerinti elővásárlási jog nem áll fenn - egyebek mellett - a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel esetén.