BH 1998.2.75 A tulajdonos vagy megbízottja által alá nem írt ingatlan adásvételi szerződés nem semmis, hanem nem létező szerződés, amelyre nem lehet jogot alapítani [Ptk. 205. §, 239. §].

A jogerős ítélet megállapította, hogy az 1991. május 20-án kelt, perbeli ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvénytelen. Megkereste az illetékes földhivatalt, hogy a fenti ingatlanra 325/972 részben az I. rendű felperes, 647/972 részben pedig id. B. M. örökhagyó jogán törvényes öröklés jogcímén a II. rendű felperes tulajdonjogát állítsa helyre, és ez utóbbi tulajdoni illetőségre az I. rendű alperes özvegyi haszonélvezeti jogát jegyezze be. Kötelezte az alperest, hogy az ingatlant 90 napon belül kiürítve bocsássa a felperesek kizárólagos birtokába. Kötelezte az alperest, hogy 1991. május 28-tól fizessen meg a felpereseknek - a fenti tulajdoni aránynak megfelelően - évi 1067 forint használati díjat. Ezt meghaladóan a felperesek keresetét és az alperes viszontkeresetét elutasította. A megállapított tényállás szerint az alperes édesanyja: H. J.-né egy általa nem ismert személytől úgy értesült, hogy a perbeni ingatlan - amely az illető személy által felmutatott tulajdonilap-másolat szerint a már 1971. május 27-én elhunyt örökhagyó és az I. rendű felperes tulajdonában állt - eladó. Az alperes édesanyja ezzel a személlyel megállapodott abban, hogy az ingatlant az alperes részére 90.000 forint vételárért megvásárolja. Az adásvételi szerződést ez a személy az I. rendű felperes és az örökhagyó névaláírásával ellátva hozta el az alperes édesanyjának, aki azt az alperesnek adta át. Az alperes ezt követően írta alá a szerződést, és azt két tanúval is aláíratta. A szóbeli megállapodás alkalmával, illetőleg az adásvételi szerződés átvételekor az alperes édesanyja nem győződött meg az általa nem ismert személy kilétéről, tőle igazolást nem kért; az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonosait nem kereste meg. Az adásvételi szerződés alapján az alperes tulajdonjoga bejegyzésre került. Az alperes 1991. augusztus 1-jén az ingatlant havi 1000 forint bérleti díjért 5 évre bérbe adta az M. Kft-nek; a bérleti szerződésben rögzítették, hogy a bérlet tárgyát képező földingatlanon álló (építési engedély nélkül felépített) teljesen üres épület a bérlő kizárólagos tulajdona, amely raktározás, illetőleg értékesítés céljára lesz üzemeltetve. Kikötötték, hogy a bérleti szerződést a lejárat előtt nem bontják fel, mert a bérlő által finanszírozott beruházás költségei a bérleti idő végéig térülnek meg. Az alperes 1991. augusztus 5-én a földhivataltól engedélyt kapott a földterület termelésből való kivonására. 1992. március 11-én V. Nagyközség Polgármesteri Hivatala - építésrendészeti bírság egyidejű kiszabása mellett - ideiglenes jelleggel, visszavonásig való érvényességgel kártalanítási igény kizárásával az épületekre fennmaradási engedélyt adott. A felperesek 1993-ban az irataik között feltalált határozatból szereztek tudomást arról, hogy a perbeni ingatlant az 1960-as évek elején földrendezés címén kapott és birtokba vett ingatlanuk mellett kiegészítésül kapták. Az alperes tulajdonjogának bejegyzéséről értesülve büntető feljelentést tettek ismeretlen tettes ellen magánokirat-hamisítás vétsége miatt. A büntetőeljárás során beszerzett írásszakértői vélemény alapján megállapítást nyert, hogy az adásvételi szerződésen szereplő névaláírások nem az I. rendű felperestől és a már 20 éve halott örökhagyótól származnak. A büntetőeljárás azonban megszüntetésre került, mert nem volt megállapítható, hogy az okirathamisítást ki követte el. E tényállás alapján az eljárt bíróságok megállapították, hogy az adásvételi szerződés érvénytelen. A Ptk. 117. §-ának (1) bekezdése szerint átruházással csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni; ebből következően a nem tulajdonostól való szerzés jogszabályba ütközik, tehát semmis.

Az alperes viszontkeresetét, amely egyrészt a szerződés részbeni érvénytelenségének a megállapítására irányult, az eljárt bíróságok nem találták megalapozottnak. E viszontkereseti kérelem jogalapját az alperes a per során becsatolt, 1991. májusi keltezésű "megbízásra" alapította, amelyet az I. rendű felperes adott az azóta elhunyt Sz. J.-nek és amelyben feljogosította, hogy nevében és helyette eljárva a perbeni ingatlant 90.000 forintért értékesítse. Az I. rendű felperes tagadásával szemben ugyanis egyrészt nem nyert bizonyítást, hogy "az I. rendű felperes Sz. J. részére ilyen jelleggel megbízást adott volna. Másrészt még valósága esetén sem tekinthető a kérdéses irat tulajdonjog átruházását célzó szerződés megkötésére tett ajánlatnak." Ugyanakkor az alperes tényleges vételi szándéka az egész ingatlan és nem annak 1/3 illetősége megszerzésére irányult, erre tekintettel pedig a Ptk. 239. §-ának (1) bekezdésében szabályozott részleges érvénytelenség "fogalmilag kizárt". Az eljárt bíróságok nem találták megalapozottnak a ráépítéssel való tulajdonszerzés iránt előterjesztett alperesi viszontkeresetet sem: nem értettek egyet ugyanis azzal az állásponttal, hogy a ráépítő az alperes. "A Ptk. 97.§-ának (2) bekezdése szerint az építkezőt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött megállapodás így rendelkezik. Nevezetesen az alperes és a bérlő között az épület tulajdonjogára vonatkozóan írásbeli megállapodás jött létre a Ptk. 97. §-ának (2) bekezdése szerint, amely megállapodás önmagában kizárja az alperesnek a Ptk. 137. §-ának (1) bekezdésében foglaltakra történő hivatkozását, figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma 7. számú állásfoglalásának 1. pontjában foglaltakra is. Ebből következően a jelen esetben irreleváns az épület, illetőleg a föld értékének egymáshoz való viszonya, mivel az alperes nem ráépítő." Az adásvételi szerződés semmissége folytán pedig a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése értelmében a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani. Az alperes az ingatlan használatáért használati díjat köteles fizetni, annak összegét azonban a jogerős ítélet a felperesek által az ingatlanon folytatott kereskedelmi és szolgáltatói tevékenységre tekintettel érvényesített havi 10.000 forint helyett a mezőgazdasági ingatlanra irányadó mérték szerint évi 1.067 forintban határozta meg.

A jogerős ítélet ellen az alperes felülvizsgálati kérelmet nyújtott be, és az ítélet megváltoztatásával kérte megállapítani, hogy az I. rendű felperes és közte érvényes adásvételi szerződés jött létre, és bár a II. rendű felperes jogelődjével létrejött szerződés érvénytelen, de ráépítéssel tulajdonjogot szerzett. Arra hivatkozott, hogy az adásvételi szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el, az ingatlant már 1976 óta háborítatlanul használta, így helye lett volna az elbirtoklásnak is. Érvelt azzal is, hogy jóhiszeműen a földterület értékét többszörösen meghaladó felépítményt emelt. Téves a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy a felépítmény az M. Kft. tulajdona: a határozott időtartamra kötött bérleti szerződés szerint ugyanis a bérleti idő lejártával a felépítmény az ő tulajdonába megy át. De az ésszerű gazdálkodással is ellentétes lenne a felépítmény lebontása: ez jelentős károsodásra vezet, amelynek mértéke ugyancsak meghaladja a földterület értékét. Hivatkozott arra is, hogy az építési engedély az ő nevére szólt, tehát ő volt jogosult az építkezésre; az a körülmény, hogy ezt milyen módon: harmadik személy igénybevételével, díjfizetés elengedésével, halasztással valósította meg, a tulajdonszerzést nem befolyásolja.