BH 2019.2.51 A közös tulajdonban álló termőföld földműves tulajdonostársát akkor is megilleti az elővásárlási jog más elővásárlásra jogosult földművesekkel szemben, ha ő az adásvételi szerződés szerinti vevő [2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 18. § (1)-(3) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az I. rendű alperes a 2015. február 16-án kelt adásvételi szerződéssel eladta a perbeli ingatlan 234/794 tulajdoni hányadát a II. rendű alperesnek. A szerződés szerint a II. rendű alperes földműves, aki az ingatlan tulajdonostársaként jogosult elővásárlási jogra. Az adásvételi szerződést az illetékes jegyző által hirdetményi úton közölték, amelynek ideje alatt a felperes elfogadó nyilatkozatot tett, előadva, hogy az ingatlantulajdoni hányadon helyben lakó földművesként illeti meg elővásárlási jog. Az I. rendű alperes elzárkózott a felperessel való szerződéskötéstől.

A kereseti kérelem és az alperesek védekezése

[2] A felperes keresetében elsődlegesen kérte annak a megállapítását, hogy az alperesek közt létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és az azonos tartalommal az eladó I. rendű alperes és közte jött létre. Kérte tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. Másodlagosan az adásvételi szerződés jogszabályba ütköző volta miatti semmisségének a megállapítását kérte.

[3] Az I. rendű alperes az elsődleges kereset teljesítését nem ellenezte, míg a másodlagos kereset elutasítását kérte.

[4] A II. rendű alperes elutasítani kérte a keresetet azzal, hogy a felperesnek nem áll fenn az ingatlantulajdoni hányadon őt megelőző elővásárlási joga.

Az első- és másodfokú ítélet

[5] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a perbeli, a nemzeti földalapba tartozó föld tekintetében is alkalmazni kellett a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) rendelkezéseit. Az alperesek a szerződéskötésük során nem sértették meg a Földforgalmi tv. 21. § (3)-(7) bekezdésében foglalt szabályozást, de vizsgálni kellett, hogy a felperes a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés d) pontján alapuló elővásárlási joga megelőzi-e a II. rendű alperest a Ptk. 5:81. §-a alapján megillető elvásárlási jogot. A II. rendű alperest ezen túlmenően azonban a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése alapján is elővásárlási jog illette meg, mivel abban az ingatlanban, amelynek egy tulajdoni hányada értékesítésre került, tulajdonostárs volt. Ennek megfelelően, amennyiben a tulajdonostárs a tulajdoni hányadát harmadik személy javára adná el, a II. rendű alperes a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket megelőzi. A felperes ebben a tekintetben arra hivatkozott, hogy a jogszabályi rendelkezés csak akkor alkalmazható, ha a közös tulajdonban álló föld tulajdoni hányadát a tulajdonostárs harmadik személy részére értékesíti. A perbeli esetben ezért a rendelkezés nem irányadó, mivel a tulajdonostárs a tulajdoni hányadot éppen a tulajdonostársának értékesítette, így a II. rendű alperes elővásárlási joga megelőzi meg a felperesét. Az elsőfokú bíróság mindezekre figyelemmel azt az álláspontot foglalta el, hogy a Földforgalmi tv.-ben megfogalmazott törvényalkotási célok, így különösen az, hogy a birtokok elaprózódásának hátrányos következményei ne terheljék a mezőgazdasági tulajdon szerkezetét és a földműves zavartalanul folytathasson termelést arra utalnak, hogy a jogalkotó nem kívánt különbséget tenni a tulajdonostárs elővásárlási jogosultsága körében attól függően, hogy az adásvétel a tulajdonostársak vagy egy tulajdonostárs és egy kívülálló harmadik személy között jött-e létre. A tulajdonostársat megillető elővásárlási jog ennek megfelelően akkor is megelőzi a tulajdonközösségen kívül álló személy elővásárlási jogát, ha az adásvétel a közös tulajdonban álló föld tulajdonostársai között jön létre. Erre utal az is, hogy a Földforgalmi tv. 20. § b) pontja szerint nem áll fenn elővásárlási jog a tulajdonostársak között létrejött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvételi szerződés esetén. A perbeli szerződéssel a közös tulajdon nem szűnt meg ugyan, de a tulajdonostársak számának a bővülése a birtok elaprózódásával járna, ami nem lehetett a jogalkotó célja. Utalt a Földforgalmi tv. 18-20. §-ához fűzött, mindezt alátámasztó miniszteri indokolásra, valamint arra, hogy a kifüggesztési eljárás során jogszabálysértésre nem került sor, így nem volt megállapítható ez okból a szerződés semmissége.

[6] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét annak helyes indokai alapján hagyta helyben. A fellebbezésben foglaltakra tekintettel a másodfokú bíróság csak kiemelte, hogy a Földforgalmi tv. rendelkezésének értelmében, amennyiben a tulajdonostárs a tulajdoni hányadát harmadik személy javára adja el, a földműves tulajdonostárs elővásárlási joga megelőzi a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés b)-e) pontjaiban, valamint a (2) bekezdésben megjelölt földműveseket. A perbeli esetben a felek egymás közti jogviszonyában harmadik személynek azonban nem a II. rendű alperes, hanem - ha a részére történt volna az értékesítés - a felperes minősülne és így vele szemben a II. rendű alperest megilletné az elővásárlási jog. Ebből következik, hogy amennyiben már eredetileg a tulajdonostárs részére került eladásra a tulajdoni hányad, akkor vele szemben a jogszabályban megjelölt 18. § (1) bekezdés b)-e) pontok, valamint (2) bekezdés szerinti földművesek elővásárlási joggal nem élhetnek. Ellenkező esetben a földműves tulajdonostárs csak akkor szerezhetne további tulajdoni illetőséget az ingatlanból, ha eredetileg harmadik személlyel kerül megkötésre a szerződés, ami nyilvánvalóan ellentétes lenne a jogszabály céljával.

A felülvizsgálati kérelem

[7] A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatását és a keresetének helyt adó döntés meghozatalát.

A Kúria döntése és jogi indokai

[8] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.

[9] Az eljárt bíróságok a tényállást az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárták, azt helyesen állapították meg és helyesek az abból levont jogi következtetéseik is. A jogerős ítélet nem jogszabálysértő.

[10] A felperes a felülvizsgálati kérelmét arra alapította, hogy a perbeli ingatlan tekintetében a II. rendű alperest megelőző elővásárlási joggal rendelkezik, mert a II. rendű alperes a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése szerinti speciális elővásárlási jogra csak akkor hivatkozhat, ha az ingatlantulajdoni hányadot az eladó harmadik személynek adja el és a II. rendű alperes elővásárlásra jogosultként kíván ebbe a jogviszonyba belépni.

[11] A felperes által a keresetében felvetett probléma valóban jogértelmezési kérdéseket vetett fel, de erről a Kúria már több eseti döntésében is állást foglalt és így ezt a kérdést eldöntötte, a jogerős ítélet pedig megfelel az így kialakított álláspontnak.