BH 2018.10.283 Föld eladása esetén az adásvételi szerződést a tulajdonostárssal mint más törvényen alapuló elővásárlási jog jogosultjával közvetlenül is közölni kell. Jogszabályi előírás hiányában az elsőbbségi elővásárlási jogot megalapozó tulajdonostársi jogállásról elég nyilatkozni [2013. évi CXXII. tv. (Fftv.) 21. § (1), (4) és (5) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A perbeli szántó ingatlanban a felperes 13314/148314, a III. rendű alperes 17350/148314 tulajdoni hányad tulajdonosa. A III. rendű alperes magyar állam tulajdonosi jogait gyakorló Nemzeti Földalapkezelő Szervezet a II. rendű alperessel 2015. május 8-án határozott, 2015. október 15-ig terjedő időre hasznosítási kötelezettség teljesítésére megbízási, 2015. augusztus 11-én 3 170 000 forint vételáron adásvételi szerződést kötött.

[2] A felperes a 2015. október 14-én benyújtott adásvételi szerződést elfogadó nyilatkozatában kijelentette, hogy az elővásárlási jogot a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 18. § (3) bekezdése alapján gyakorolja, a tulajdoni lap II. rész 12. sorszámú bejegyzése szerint tulajdonostárs. Rögzítette, hogy földműves, megjelölte a nyilvántartásba vételéről rendelkező határozatot. Vállalta, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Tulajdonosként adásvétel jogcímen 2016. március 2. hatállyal a II. rendű alperes lett bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[3] A felperes a keresetében azt kérte megállapítani, hogy a II-III. rendű alperesek által kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, az elővásárlási joga gyakorlásával tulajdonjogot szerzett, kérte azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni.

[4] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. A III. rendű alperes szerint a felperes az elővásárlási jogát a Fftv. 13. § (4) bekezdés és 21. § (5) bekezdésében foglaltak megsértésével gyakorolta, az elővásárlási jognyilatkozatát olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna.

Az első- és másodfokú ítélet

[5] Az elsőfokú bíróság az ítéletével megállapította, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata érvényes, az adásvételi szerződés közte és a III. rendű alperes között jött létre. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg a II. rendű alperesnek 3 170 000 forintot, ennek igazolása esetére rendelkezett a változás ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetése érdekében. Indokolásában rögzítette, hogy a jogvita tárgya kizárólag az volt, hogy a felperes elővásárlási jognyilatkozata megfelel-e a Fftv. rendelkezéseinek, vagy a 21. § (9) bekezdése alapján olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. Az nem vitatott, hogy a felperes a Fftv. 21. § (5) bekezdése szerint az elfogadó jognyilatkozatához nem csatolta az elővásárlási jogosultságát, tulajdonostársi minőségét bizonyító okiratot, és a 13. § (4) bekezdés szerint nem vállalta, hogy a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítja meg. Az elsőfokú bíróság szerint az Fftv. 21. § (5) bekezdés utolsó mondatában hivatkozott végrehajtási rendelet hiányában az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok csatolásának a hiányát nem lehet a felperes terhére értékelni. Nem kellett a fennálló földhasználati jogviszony meghosszabbításával kapcsolatban sem nyilatkoznia, mert az alperesek között e jogviszony a megbízási szerződésük szerint megszűnt.

[6] A másodfokú bíróság a III. rendű alperes fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Indokolása szerint az elsőfokú ítélet az irányadó jogszabályi rendelkezések helyes értelmezésén alapul. A végrehajtási rendelet hiányában a felperesnek nem kellett igazolnia tulajdoni lappal a tulajdonostársi jogállását, illetve a földműves nyilvántartásba vételét sem, elég volt arról nyilatkoznia. Ha a III. rendű alperesnek efelől kétsége támad, módjában állt arról a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai alapján meggyőződni. A Fftv. 13. § (4) bekezdése alapján a felperesnek kötelezettséget sem kellett vállalnia, mert annak feltétele, hogy a föld harmadik személy használatában van, nem teljesült. Az alperesek közötti földhasználati jogviszony a szerződésük szerint nem csak a határozott idő lejártakor, hanem abban az esetben is megszűnik, ha változik a tulajdonos. Az adásvételi szerződés megkötésekor, 2015. augusztus 11-én így a megbízási szerződés megszűnt, a felperesnek nem volt nyilatkozattételi kötelezettsége a Fftv. 13. § (4) bekezdés a) és b) pontja alapján. A másodfokú bíróság is úgy ítélte meg, hogy a felperes az elővásárlási jogát a törvényi előírásoknak megfelelően gyakorolta.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[7] A III. rendű alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével a keresetet elutasító határozat hozatalát kérte.

[8] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítéletet kérte hatályában fenntartani.

A Kúria döntése és jogi indokai

[9] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

[10] Miután a Fftv. 18. § (3) bekezdése alapján a földműves tulajdonostárs felperes a perbeli esetben az elővásárlásra jogosultak sorrendjében minden más jogosultat megelőz, a Fftv. 21. § (5) bekezdése szerint az elfogadó jognyilatkozatában meg kellett jelölnie az elővásárlási jogosultsága jogalapját. A Kúria az eljárt bíróságokkal egyetértett abban, hogy az elfogadó jognyilatkozatához az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat csatolnia nem kellett. A "törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint" üres törvényi feltétel, jogalkotói mulasztás folytán nem teljesíthető. A Kúria jelen ügyben eljáró tanácsa is osztotta a Kúria Kfv.37.025/2016/6. számú, közigazgatási ügyben hozott határozatában kifejtett azon jogértelmezést, miszerint nincs olyan tételes jogszabály, amely meghatározná, mely okiratokat kell az elővásárlási jog alátámasztására csatolni a jogosultnak. A végrehajtási rendelet hiánya nem azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosult köteles volna földműves minőségét, társtulajdonoskénti jogállását a földműves nyilvántartásba történő regisztrációról kiadott igazolással, valamint az ingatlan tulajdoni lapjával alátámasztani.

[11] A Kúria egyetértett a másodfokú bírósággal abban, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata megfelelt a Fftv. 21. § (5) bekezdésének. A jogerős ítélet indokolásában helyállóan kifejtetteken túl utal a Kúria arra, hogy a III. rendű alperes alappal nem állíthatja, hogy a felperes tulajdonostársi minőségéről nem lehetett tudomása. Tudnia kellett, hogy az elfogadó nyilatkozat arra jogosulttól érkezett. A Fftv. 21. § (1) bekezdése értelmében az adásvételi szerződést a tulajdonostárs felperessel, mint más törvényen - a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:81. § (1) bekezdésen - alapuló elővásárlási jog jogosultjával közvetlenül is közölnie kellett, mégpedig a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezé­sekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény 17. § (2) bekezdése alapján postai úton kellett megküldenie vagy az átvétel igazolása mellett személyesen átadnia. E kógens törvényi rendelkezésekből is következik, hogy a felperes más törvényen alapuló elsőbbségi elővásárlási jogát megalapozó körülményként, az általa gyakorolt jogra való jogosultságot megalapozó releváns tényként arról, hogy tulajdonostárs, elég volt nyilatkoznia.