A Győri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság K.27192/2017/4. számú határozata közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata (INGATLANÜGYBEN hozott közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata) tárgyában. [1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 39. §, (1) bek., 40. §, (1) bek., 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:20. §, 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv. Vhr.) 75. §, (1) bek.] Bíró: Dancsné dr. Simon Mária

Győri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság

15.K.27.192/2017/4

A Győri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság a dr. Pongrácz Tibor ügyvéd (Pongrácz és Társai Ügyvédi Iroda.) által képviselt felperesnek - az alperes ellen - ingatlannyilvántartási ügyben hozott - közigazgatási határozat felülvizsgálata iránt indított perében meghozta a következő

Í t é l e t e t :

A bíróság a felperes keresetét elutasítja.

A bíróság kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperes részére 15.000,-(Tizenötezer) Ft perköltséget.

Köteles továbbá a felperes az illetékes adóhatóság külön felhívására és számlájára megfizetni 30.000,-(Harmincezer) Ft feljegyzett kereseti illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I n d o k o l á s:

A bíróság a keresetlevél, az alperes ellenkérelme, a becsatolt közigazgatási iratok és a felek nyilatkozata alapján a következő tényállást állapította meg:

Felperes, mint vevő 2016. június 27. napján adásvételi szerződést kötött B. I- eladóval a Sopron belterület ... helyrajzi számú ingatlan tárgyában. Az adásvételi szerződést jogi képviselője útján benyújtotta az alperes Soproni Járási Hivatal Földhivatali Osztályához (a továbbiakban: I. fokú hatóság), az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés érdekében. Az I. fokú hatóság hiánypótlási felhívást bocsátott ki, melyben az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak felhívását kérte igazolni. A perbeli ingatlanon található felépítmények közül ugyanis az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában G. R. és a ... Kft. tulajdonosok elővásárlási joggal rendelkeztek.

Az I. fokú hatóság a 2016. október 3. napján kelt határozatával a bejegyzés iránti kérelmet elutasította, tekintettel arra, hogy felperes a hiánypótlási kötelezettségének nem teljeskörűen tett eleget. Az I. fokú hatóság ezen határozata fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett.

Felperes 2016. október 14. napján ismételten benyújtotta az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti kérelmét az előzőekben részletezett adásvételi szerződés alapján. Az I. fokú hatóság 2016. október 18. napján ismételten hiánypótlási felhívást bocsátott ki, melyben a Sopron belterület ... és a ... helyrajzi számú épületek tulajdonosai vonatkozásában kérte ismételten az elővásárlásra jogosultak joglemondó nyilatkozatát, vagy annak igazolását, hogy a vételi ajánlatot a jogosultak részére megküldték, de ők arra határidőn belül nem nyilatkoztak.

Az I. fokú hatóság 2016. november 22. napján kelt ... iktatószámú határozatával felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasította. Az elutasítás indoka az volt, hogy a hivatal megállapította, hogy felperes részéről a hiány nem megfelelően került pótlásra, ezért az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 40. § (1) bekezdése értelmében a változás nem jegyezhető be.

Az I. fokú határozat indokolásából kiderül továbbá az, hogy B. E. elővásárlásra jogosult 2016. november 10. napján tájékoztatta a hivatalt, hogy a szerződést ellenjegyző jogi képviselőtől kérte az adásvételi szerződés pontosítását, melynek hiányában a szerződés vonatkozásában érdemben nyilatkozni nem tud.

A határozattal szemben a felperes fellebbezéssel élt. Fellebbezésében előadta, hogy álláspontja szerint az I. fokú hatóságnak már a hiánypótló felhívása is téves volt. Az abban hivatkozott Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:20. § -a szerint ugyanis csak az adásvételi szerződés megkötésekor tulajdonosként bejegyzett személyt illeti meg elővásárlási jog a földre, illetve az épületre, nem a későbbi tulajdonszerzőket. Mivel pedig a Sopron belterület ... és a ... helyrajzi számú épületek tulajdonosai tulajdonjogukat az eljárás tárgyát képező adásvételi szerződés megkötését követően szerezték, ezért az ingatlanok vonatkozásában elővásárlási jog sem illeti meg őket. A szerződés megkötésekor a tulajdonos az ... Kft. volt, akinek vonatkozásában felperes a felhívást igazoló tértivevényt csatolta. Eszerint az I. fokú hatóság felhívása az új tulajdonosok - B. E. és I. J-né - vonatkozásában minden alapot nélkülöz. Mindezek ellenére ezen új tulajdonosok vonatkozásában is eleget tett felperes az ajánlattételi, illetve felhívási kötelezettségének, azonban ők elfogadó nyilatkozatot a számukra biztosított határidőben belül nem tettek. Az előzőek alapján, figyelemmel a 109/1999.(XII.29.) FVM. rendelet 75. § (2) bekezdésében foglaltakra, felperes álláspontja szerint a tulajdonjoga bejegyezhető.

A fellebbezés folytán II. fokon eljáró alperes a 2017. január 9. napján kelt ... iktatószámú határozatával az I. fokú határozatot helybenhagyta. Határozatának indokolása szerint az Inytv. 44. §-a szerint a beadványokat az iktatószámok sorrendjében, az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni. Mivel I. J-né és B. E. a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem benyújtásakor már tulajdonosok voltak, így jogszerűen élhettek volna az ajánlat elfogadásával.

Az előzőek alapján pedig B. E. I. fokú hatóságoz küldött megkeresése mindenképpen szükséges vizsgálódási pont volt, hiszen így nem állt fenn a 109/1999.(XII.29.) FVM. rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) 75. § (1) bekezdésében foglalt azon jogszabályi kitétel, hogy rendelkezésre állna olyan nyilatkozat, mely szerint a jogosult elővásárlási jogával nem kíván éni.

A határozattal szemben felperes terjesztett elő keresetet, melyben a határozat megváltoztatását, azaz a tulajdonjoga bejegyzését kérte. Keresetlevelében felperes a fellebbezésében már előadott indokaira hivatkozott. Álláspontja szerint elővásárlási jog a földre, illetve az épületre a Ptk. 5:20. §-a értelmében az adásvételi ügylet megkötésekor tulajdonosként bejegyzett személyt illeti meg, az ezt követően bejegyzett tulajdonosokat nem, a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében, továbbá a 2/2009.(VI.24.) PK véleményben foglaltak alapján.

Másrészt pedig - amennyiben feltételezzük, hogy a szerződéskötést követően szerző tulajdonosokat is megilleti az elővásárlási jog -, abban az esetben pedig, felperes álláspontja szerint, az Inytv. vhr. 75. § (1) és (2) bekezdéseiben foglaltak vizsgálata lenne szükséges. Eszerint pedig perbeli esetben megállapítható, hogy az elővásárlásra jogosultak részéről elfogadó nyilatkozat nem érkezett és felperes bizonyította, hogy őket az ajánlattal megkeresték és ezen joguk gyakorlására felhívták, azaz felperes tulajdonjoga bejegyzésének semmi nem képezi akadályát.

Alperes ellenkérelmében felperes keresetének elutasítását kérte, a határozatában részletezett indokai alapján.

Felperes keresete a következők szerint nem alapos.

A Ptk. 5:20. §-a értelmében, ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg.