PK 279. szám

[1]I. Ha a nem tulajdonos házastárs a házasság felbontását követően - a felek megállapodása vagy a bíróság határozata alapján - a másik fél különvagyonában levő ingatlant használja, a lakás használatával kapcsolatos jogok és kötelezettségek tekintetében a lakásbérlet szabályai csak annyiban alkalmazhatók, amennyiben azt a jogviszony sajátos természete nem zárja ki.

II. Használati díjra az a volt házastárs is igényt tarthat, aki a közös tulajdonban vagy a kizárólagos tulajdonában levő lakásból elköltözött, és a lakáshasználati jog ellenértékének ráeső részét felvette.

III. Ha a volt házastársak közös vagy egyikük kizárólagos tulajdonában levő lakás használatának rendezését követően beállott körülmények folytán a rendezés szerinti használat fenntartása sérti valamelyik fél lényeges jogos érdekét, a bíróság a használatot a korábbitól eltérően rendezheti.

I. A házasság felbontása egymagában nem szünteti meg egyik házastársnak sem a közös lakás használatára vonatkozó jogát. A Csjt. 31/A. §-ának (1) bekezdése, illetőleg 31/B. §-ának (1) bekezdése értelmében a házastársak megállapodása, illetve - ennek hiányában - a bíróság döntése irányadó a közös lakás további használata kérdésében.

Jogszabály nem rendelkezik arról, hogy miként alakul a felek jogviszonya, ha a házasság felbontását követően megállapodásuk vagy a bíróság a nem tulajdonos házastársat jogosítja fel a másik házastárs különvagyonát képező lakás kizárólagos vagy megosztott használatára.

A jogviszony minősítésénél abból kell kiindulni, hogy a nem tulajdonos házastárs a lakás használatára a fennállott házasságra tekintettel, a bíróság döntése esetén ezen felül a Csjt. 31/B. §-ának (3) bekezdésében rögzített családvédelmi szempont alapján szerzett jogot. A használat jogcíme, terjedelme, tartalma ezért ennek megfelelően kerülhet meghatározásra. Ez pedig azt jelenti, hogy a használat személyhez kapcsolódó speciális jogosultságon alapszik. Ennek megfelelően a felek között lakásbérleti jogviszony - külön ilyen irányú megállapodás hiányában - nem jön létre. A lakásbérlet szabályait csak annyiban lehet alkalmazni, amennyiben azt a jogviszony sajátos természete nem zárja ki. Így a használat személyhez kötött jellegéből következően nem kerülhet szóba a lakáscsere, a bérleti jogviszony folytatása, lemondás a lakásbérleti jogról a hozzátartozók javára stb. Ugyanakkor az önálló jogcímes használat kizárja, hogy a tulajdonos kellő indok nélkül megszüntesse a lakáshasználati jogot. Ezzel szemben nincs akadálya annak, hogy cserelakás felajánlása mellett a lakás kiürítését kérhesse, és megfelelően alkalmazásra kerülhetnek a lakásbérletnek a lakás rendeltetésszerű használatának biztosítására, a karbantartási, felújítási, pótlási és cserekötelezettségre vonatkozó szabályai is.

A nem tulajdonos házastárs, illetve a nem tulajdonos kiskorú gyermek a lakást csak a saját, valamint az együttélő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja. A lakáshasználat jogának gyakorlását nem engedheti át másnak, a tulajdonos hozzájárulása nélkül nem adhatja bérbe, albérletbe, egyéb módon sem hasznosíthatja.

II. A birtoklás, a tényleges használat jogának átadása, a másik fél részére biztosítása - ilyen tartalmú jogszabályi rendelkezés hiányában - nem jelenti a tulajdonjogból eredő egyéb jogosítványok megszűnését. A Ptk. 99. §-a - a dologgal járó terhek és a másra nem hántható kár viselésének a kötelezettsége mellett - a tulajdonost a dologból folyó hasznok szedésére is feljogosítja. Ez a jogosultság közös tulajdon esetén - a tulajdoni hányada arányában - a társtulajdonost is megilleti, mint ahogy ebben az arányban őt is terhelik a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és viseli a kárveszélyt (Ptk. 141. §-a).

A lakásból távozó házastárs használati jogának a megszűnése tehát a hasznokban való részesedésen, illetve a részesedés arányán nem változtat, és ezért elköltözését követően a lakásban maradó házastársától a kizárólagos - illetőleg a tulajdoni hányadot meghaladó - használatért pénzbeni ellenértéket (használati díjat, többlethasználati díjat, a továbbiakban együtt: használati díj) követelhet.

A távozó házastársnak ezt az igényét nem zárja ki az, hogy a lakáshasználati jog ellenértékének a ráeső részét - a felek megállapodása vagy a bíróság határozata alapján - felvette. A lakáshasználati jog ellenértéke ugyanis - társadalmi rendeltetését tekintve - a lakás elhagyásáért járó (a másik fél oldaláról: a lakás kizárólagos használatáért fizetendő) térítés, amely mind az összegszerűségének megállapításánál irányadó szempontokat (forgalmi érték, kiskorú gyermekek száma, vagyoni helyzet stb.), mind esedékességét illetően a távozó házastárs elköltözésének az időpontjához kötődik. Ezzel szemben a használati díj a birtoklási és használati jogától megfosztott volt házastárs hasznosítási jogán alapuló időszakos pénzbeli kiegyenlítés, amely őt tulajdonjogának fennállása alatt folyamatosan illeti meg.

A használati díjra való jogosultság mellett szól a vagyoni egyenértékűség szempontja is: a lakáshasználati jog ellenértéke ugyanis a házastársi közös vagyon megosztásánál (a megváltási árban vagy egyéb módon) megfelelően elszámolható. Ilyen esetekben a használat rendezése és a közös tulajdon megszüntetése közötti időben használati díj fizetésének hiányában a bennlakó házastársnak a kizárólagos - illetve a tulajdoni hányadát meghaladó - használata ellenszolgáltatás nélkül maradna. Nem hagyható figyelmen kívül az sem, hogy az a házastárs, akit a különvagyoni lakásából való kiköltözésre köteleztek is csak a lakáshasználati jog ellenértékének arányos részét kapja meg, emiatt tehát nem eshet el az egész lakás után járó használati díjtól.

III. A Csjt. 31/A. §-a és azt követő szakaszain alapuló lakáshasználati rendezést követően a rendezés alapjául szolgáló körülményekben utóbb olyan lényeges változások következhetnek be, amelyek mellett az eredetileg helyesnek és célszerűnek látszó megoldás már sérti az okszerű lakáshasználat követelményeit, illetőleg már nem felel meg valamelyik fél lényeges jogos érdekeinek. Így például előfordulhat, hogy a kizárólagos használatra feljogosító házastárs más önálló lakhatási lehetőséghez jut, vagy a használat korábbi rendezésekor számításba vett kiskorú gyermekek felnőttek, az ingatlanból elköltöztek.

A korábbi jogerős ítélet nem lehet akadálya annak, hogy a bíróság a megváltozott körülményekre figyelemmel - a Legfelsőbb Bíróság PK 8. számú állásfoglalásában foglalt szempontok szem előtt tartásával - utóbb eltérő módon szabályozza a közös, illetőleg valamelyik házastárs kizárólagos tulajdonában levő lakás használatát. Arra azonban nincs lehetőség, hogy a lakás kiürítésére kötelezett nem tulajdonos házastárs a lakáshasználat újrarendezését igényelje.

A használat rendezésének alapjául szolgáló körülményekben bekövetkezett változás (pl. a kiskorú gyermeknek a másik félnél történő elhelyezése, az egyik volt házastárs önálló elhelyezést igénylő megbetegedése stb.) eredményezheti azt, hogy a bíróság - a felek méltányos érdekeinek mérlegelésével - a használat megosztásának a korábbitól eltérő módját rendeli el, de - kivételesen, a következőkben kifejtendők szerint - oda is vezethet, hogy a bíróság valamelyik házastársat az addig megosztva használt lakás elhagyására kötelezi.

Az újraszabályozás során nem hagyható ugyanis figyelmen kívül az, hogy a használat rendezése a családjogi törvény rendelkezése alapján a családvédelmi szempontok szem előtt tartásával történt. Ehhez képest az újraszabályozás alapjául szolgálhat az is, hogy a rendezést követően az egyik fél a jóhiszeműség és a tisztesség követelményeit súlyosan sértő, olyan magatartást tanúsít, amelyre figyelemmel az eredeti rendezés idején az osztott használat mellőzésére került volna sor. Mindazok a felróható magatartások tehát, amelyek eredetileg is akadályozták volna az osztott használat elrendelését, az újraszabályozás során is lehetőséget adnak arra, hogy a bíróság - kérelemre - az ilyen magatartást tanúsító felet a lakás kiürítésére kötelezze.