A Fővárosi Törvényszék Pf.638850/2019/13. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása (szerződés RÉSZLEGES érvénytelenségének megállapítása) tárgyában. [1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 12. §] Bírók: Bodor Krisztina, Haupt Egon, Póta Henriett

Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság

43.Pf.638.850/2019/13.

A dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda (cím1.) által képviselt

felperes (felperes címe.) felperesnek

a dr. Pozsgai Mária ügyvéd (cím2.) által képviselt

alperes (alperes címe.) alperes

ellen szerződés részleges érvénytelensége és egyéb tárgyában indított perében a Pesti Központi Kerületi Bíróság 2019. november 19. napján kelt 21.P.86.626/2019/22. számú ítélete ellen a felperes által előterjesztett fellebbezés folytán eljáró Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi

í t é l e t e t

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 448.140 /négyszáznegyvennyolcezer-száznegyven/ Ft másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

Indokolás

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította és kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 648.140 Ft perköltséget.

A megállapított tényállás értelmében felperes eladóként, alperes vevőként 2016. május 19. napján adásvételi szerződést kötöttek a Budapest, helyrajzi szám1 hrsz-ú, természetben a cím3 - cím4 szám alatt lévő építési telken felperes által felépítendő épület jövőbeli helyrajzi szám2. hrsz-ú, cím5. szám alatti társasházi lakására. A szerződés 14. pontjában felperes tulajdonjogát a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartotta. Hozzájárult ahhoz, hogy a tulajdonjog fenntartás ténye alperes javára feltüntetésre kerüljön. A felek közösen kérték e pontban a földhivatalt, hogy előbbi tényt az ingatlan 290/100000 tulajdoni hányadára jegyezze fel.

A szerződéskötéssel egyidejűleg felperes az okiratszerkesztő ügyvédnél letétbe helyezte hozzájáruló nyilatkozatát, mely szerint hozzájárul, hogy a cím3 A lépcsőház II/16. szám alatti ingatlanra, a közös tulajdonból hozzá tartozó 290/100000 tulajdoni hányadra, valamint az alapító okirat szerint hozzá tartozó mellékhelyiségekre alperes tulajdonjoga vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön. Ugyanitt kijelentette, hogy amennyiben a társasház 2018. december 3. napjáig nem kerül bejegyzésre, úgy hozzájárul, hogy alperes tulajdonjoga - felperes tulajdonjogának egyidejű törlése mellett - 290/100000 osztatlan közös tulajdoni hányadra bejegyzésre kerüljön.

Az indokolásban kifejtettek lényege értelmében a perbeli legitimációval rendelkező felperes adásvételi szerződés 14. pontja, valamint a hozzájáruló nyilatkozat érvénytelenségét állító keresete alapos azért nem volt, mert a fogyasztásinak minősített szerződés alperes javára történő Ptk. 6:86.§ (2) bekezdése és 6:8.§-a szerinti értelmezésével azt kell megállapítani, hogy az adásvételi szerződés tartalmát az adásvételi szerződés és a bejegyzési engedély együtt alkotja. Ebből következik, hogy az adásvétel tárgya nem kizárólag a társasházi albetét, hanem a megvásárolt lakásnak megfelelő tulajdoni hányad is volt. A felek azzal, hogy közösen kérték a tulajdonjog fenntartással történő adásvétel tényének feljegyzését, továbbá, hogy felperes hozzájárult alperes 290/100000 tulajdoni részilletőségre vonatkozó tulajdonjoga bejegyzéséhez, az alperes dologi várományát óvó rendelkezést tettek. Mivel az adásvétel nem csak a jövőbeni albetét, hanem a meglévő tulajdoni hányad tulajdonjogára is kiterjedt, a szerződés 14. pontja, 7. pontja, illetőleg a bejegyzési engedély sem egymásnak, sem önmagának nem mond ellent. Az, hogy a bejegyzési kérelem földhivatalhoz történő benyújtása esetlegesen jogellenes, a szerződéses rendelkezést avagy a bejegyzési engedélyt érvénytelenné nem teszi.

Attól, hogy a kötelezett a szerződés megkötésekor a szolgáltatás tárgyával nem rendelkezik, a szolgáltatás nem lehetetlen: a szerződéskötéskor még nem létező dologra is köthető adásvételi szerződés, így a még nem létező albetétre is. A kötelmi kötelező és a dologi rendelkező ügylet együtteséből a kötelmi kötelező ügylet érvénytelensége a perbeni esetben nem állt fenn, mivel a feleknek volt egységes szerződéses akarata, mely a létrehozandó albetétre és a meglévő tulajdoni hányadra is kiterjedt. Utóbbi okból nem ütközött a szerződés jogszabályba sem.

Mivel a felek közötti jogvita a szerződés értelmezésére vonatkozott, bizonyítás lefolytatása nem volt szükséges, így alperes indítványait mellőzte.

Fellebbezésében a felperes az elsőfokú ítélet keresete szerinti megváltoztatását, az adásvételi szerződés 14. pontja és a hozzájáruló nyilatkozat (bejegyzési engedély) érvénytelensége megállapítását, alperes nevén álló 1740/600000 tulajdoni hányadra felperes tulajdonjoga visszajegyzését, alperes tűrésre kötelezését, a földhivatal visszajegyzés végetti megkeresését kérte.

Változatlan érvelése szerint az adásvételi szerződés 14. pontja, valamint a hozzájáruló nyilatkozat érvénytelen, a Ptk. 5:167.§-ába, 6:216.§ (1)-(3) bekezdésébe, 6:95.§-ába, 6:107.§ (1) és (2) bekezdésébe, a 6:108.§ (1) bekezdésébe, az Inytv. 29.§-ába, 32.§ (1) bekezdésébe, 39.§ (4) bekezdés a) és d) pontjába, 51.§ (1) bekezdésébe, valamint a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 32.§-ába ütközés okán.

Hivatkozta: az adásvételi szerződés 14. pontjának első és második mondata a harmadik mondattal ellentmondásban van, s a 14. pont ellentmond a 7. pontban írtaknak is. Változatlanul állította, hogy a felek tulajdonjog átruházására vonatkozó szerződésének tárgyát a majdan létrehozandó albetét képezte, ezen albetétre lehetett a tulajdonjogot fenntartani, s e fenntartás tényére feljegyzési engedélyt adni. A felek szerződése tulajdoni hányad átruházására vonatkozó ügyleti akaratot nem tartalmaz, következően ebből, tulajdoni hányadra vonatkozó tulajdonjogot sem lehetett fenntartani, s annak tényét feljegyezni, s végül tulajdoni hányadra alperesi tulajdonjogot bejegyezni. A bejegyzési engedély, s az adásvételi szerződés 14. pontja ez okból érvénytelen, nem létező jogügyletre ad bejegyzési engedélyt. Utóbbi továbbá a jogok bejegyezhetőségével kapcsolatban sorrendiséget is felállít, mely önmagában is jogellenes, mert feltétel. A bejegyzési engedély és az adásvételi szerződés nem együttesen alkotják a szerződést, hanem önálló jogügyletek. Előbbi amúgy is egyoldalú nyilatkozat, s nem szerződés akkor sem, ha rá a szerződések érvénytelenségére vonatkozó szabályok alkalmazandóak. Az a bejegyzési engedély, amely nem a szerződéssel átruházott jog bejegyezhetőségéről szól - mint a perbeni -, a szerződést tartalmazó okiratnak ellentmond.

Állította, hogy alperes nem fogyasztó, az elsőfokú ítélet meghozatalát követően birtokába került információ szerint az ingatlanfejlesztéssel és bérbeadással foglalkozó Szövetkezet igazgatóságának tagja.

Sérelmezte, hogy a szerződés 14. pontját úgy minősítette az elsőfokú bíróság általános szerződési feltételnek, hogy bizonyítás sem e minőségére, sem egyedi megtárgyaltságára nem folyt. Az egyedi megtárgyalatlanságot életszerűtlennek minősítette. Mindezek fényében a fogyasztóra kedvezőbb értelmezés nem alkalmazandó, kiemelve, hogy a szerződés főtárgyát meghatározó 7. pont értelmezést egyébként sem kíván, azonban ezzel összhangban értelmezendő a szerződés valamennyi egyéb rendelkezése. Mivel pedig e pont tulajdoni hányadról nem szól, tulajdoni hányad átruházása a szerződésnek nem volt tárgya, arra bejegyzési engedély sem adható.