EH 2006.1502 Ha a közös tulajdon használatának rendezése a véglegesség szándékával a majdani közös tulajdon megszüntetését is meghatározóan megtörtént, ettől a megszüntetési igény elbírálásánál csak kirívó súlyú érdeksérelem esetén lehet eltérni [Ptk. 140. §, 141. §, 142. §, 143. §, 148. §].
A B., G. u. 1. szám alatti ingatlan az alperes és két leánytestvére örökölt ingatlana volt 10/30-10/30 arányban.
Az ingatlanon két lakóépület állt. Az egyik az úgynevezett "A" épület 99 négyzetméter alapterületű, a teljes 1099 négyzetméter nagyságú telekből 935 négyzetméter területtel. A másik a "B" épület, ez 40 négyzetméter alapterületű és ehhez 164 négyzetméter telekrész tartozik.
A két telekrész egymástól elválasztott és az 1988 júniusában kialakult használati rendet tükrözi, amikor is az alperes 10/30 eszmei részéből az 1988. június 28-án kelt adásvételi szerződéssel eladott a felperesek jogelődeinek az ingatlan egészéhez viszonyított 8/30 eszmei illetőséget.
A testvérei 10/30-10/30 eszmei hányadát a felperesek jogelődei a velük kötött öröklési szerződés alapján 1990-ben, illetve 1996-ban szerezték meg.
Az alperes az általa kötött szerződésben kifejezetten úgy állapodott meg a vevőkkel, hogy a "B" épület és az ahhoz kerített telekrész a visszamaradt 2/20 eszmei hányada természetbeni megfelelőjeként őt illeti. Halálukig a testvérei is ebben az épületben laktak.
Az alperes életvitelszerűen nem használja az épületet, azt alkotóháznak tekinti. Ott egy időben kényszerbérlő lakott, ő volt az, aki a ház tetőszerkezetét felújította. Az épület beköltözhető állapotáról is az alperes gondoskodott.
1992. szeptember 30-án kelt adásvételi szerződéssel a felperesek jogelődei 19 000 000 forint vételár ellenében eladták a tulajdoni illetőségüket (28/30 eszmei hányadot) a felpereseknek.
A szerződés mellékletéül szolgál az a kölcsönösen elfogadott, 1999. szeptember 20-ai nyilatkozat, amelyet az alperes az elővásárlási jogáról való lemondása tárgyában tett és, amelyben fenntartotta a Sz. utcáról külön bejárattal megközelíthető "B" épület, valamint a hozzákerített és addig is birtokolt telekrész kizárólagos használatát. Ez ellen a vevők észrevételt nem tettek, elfogadták a jogelődeik által birtokolt, a G. utcáról nyíló telekrészt és az azon lévő "A" épületet.
Az alperes a felperesek tulajdonszerzéséig a kizárólagosan használt épületén 770 000 forint bekerülési költségű felújítást végzett. Ennek értékemelő hatása a 2004-es forgalmi értékre vetítetten 745 600 forint volt.
A felperesek az általuk megvásárolt és birtokba vett ingatlanrészen toldaléképítési, átalakítási és felújítási munkákat végeztek 13 932 000 forint költséggel. Ennek az értékemelő hatása 2004-re vetítve 12 000 618 forint.
A felperesek az 1999. szeptember 30-ai szerződést követően 2000. január 12. napján indították meg a jelen pert a közös tulajdon megszüntetése iránt az alperessel szemben úgy, hogy a bíróság az alperes illetőségét beköltözhetően adja az ő tulajdonukba, megfelelő ellenérték kifizetése mellett.
Az alperes ezt abban az esetben fogadta el, ha a tulajdoni hányadáért a felperesek minimálisan 7 000 000 forintot fizetnek. Ellenkező esetben természetbeni megosztást, vagy társasházzá alakítást kért, a felépítmények külön tulajdonba adásával a teleknek a megosztott használat szerinti tulajdoni aránya meghatározása mellett.
Az elsőfokú bíróság mind az esetleges természetbeni megosztás, mind a társasházzá alakítás tekintetében arra az álláspontra helyezkedett, hogy az olyan jelentős tulajdon-elvonást jelentene a felperesek oldalán, ami a méltányos és jogos érdekeiket súlyosan sértené. Ezért a megszüntetést az alperes 2/30 eszmei részének a felperesek tulajdonába adásával rendelte el.
Elszámolási alapnak az ingatlan 49 193 000 forintos forgalmi értékét tekintette és a külön beruházások kölcsönös elszámolása mellett a felpereseket az alperes javára 3 134 375 forint értéktérítés 15 nap alatti megfizetésére kötelezte. Rendelkezett a földhivatal megkeresésével a tulajdonváltozásnak a kifizetés igazolásával egyidejű átvezetéséről.
Az elsőfokú bíróság a döntésének indokolásaként azt emelte ki, hogy a közös tulajdon megszüntetésének kérése nem valósít meg - a nagyon kismértékű tulajdoni rész az ahhoz viszonyított jelentős többlethasználat mellett az ott életvitelszerűen nem lakó alperessel szemben - joggal való visszaélést.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva a felperesek közös tulajdon megszüntetése iránti keresetét elutasította.
Az alperest 2000. január 1-jétől 2006. március 31-éig lejárt többlethasználati díjként 570 000 forint 15 nap alatti megfizetésére kötelezte azzal, hogy 2006. április 1-jétől a használati díj fizetendő összege havi 10 000 forint.
A másodfokú bíróság döntése indokolásának lényege szerint a Legfelsőbb Bíróság PK 10. számú állásfoglalásának III. pontja lehetővé teszi a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítását, ha a megszüntetés a többi tulajdonos kárára vagy jogos érdekeinek sérelmére történne. Az alperes kisméretű tulajdona és jelentős többlethasználata mellett az érdekek vizsgálatánál nem hanyagolható el az a körülmény sem - az alperes anyagilag erőtlenebb helyzete mellett, - hogy az ingatlan használatát a tartósság szándékával rendezték, azon jelentős beruházásokat végeztek. Önálló épületeket használnak, elkerített földrészlettel, így a felperesek jogos érdeke nem sérül, ha a természetben gyakorlatilag végrehajtott megosztás jogilag a közös tulajdon keretei között fennmarad. Az eltérést a megállapított többlethasználati díj kiküszöböli.
A jogerős ítélet ellen a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása iránt.
Az alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Legfelsőbb Bíróság előrebocsátja azt, hogy a jogerős ítélet kizárólag a felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem keretei között vizsgálható felül, így a felülvizsgálattal nem támadott többlethasználati díj fizetésével kapcsolatos rendelkezést a felülvizsgálati eljárás során nem érintette.
A Pp. 270. §-ának (1) bekezdése szerint felülvizsgálati kérelem előterjesztésének jogszabálysértés esetén van helye. Ez a jogszabálysértés megvalósulhat az anyagi jog megsértésében, avagy olyan eljárási szabálysértésben, amelynek az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatása volt.
A Ptk. 147. §-a szerint közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. E jog érvényesítésének korlátozásáról a jogszabály nem rendelkezik; a Ptk. miniszteri indokolása is csupán arra utal, hogy a megszüntetés jogának visszaélésszerű, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit sértő gyakorlása ellen a Ptk. 5. §-a védelmet nyújt. A PK 10. számú állásfoglalás indokolása ezen túlmenően kifejti: a társadalmi és gazdasági viszonyok változásával azonban olyan élethelyzetekkel is számolni kell, amelyek indokolttá teszik a közös tulajdon megszűntetésére irányuló kereset ennél szélesebb körben jelentkező okok miatti elutasítást.
Az utóbbi évtizedekben - különösen olyan esetekben, amikor a földön több épület áll - gyakorlattá vált, hogy a tulajdonostársak az ingatlanok használati megosztásában tartós jelleggel (rendszerint a jogutódokra is kiterjedő hatállyal) állapodnak meg, s ezáltal megállapodásuk tartalma több vonatkozásban is túlmutat a Ptk. 140-143. §-aiban foglaltakra alapított PK 8. számú állásfoglalásban elismert esetkörökön. Elsősorban ingatlanhányad építkezés céljára történő értékesítése esetén az adásvételi szerződésben a felek rendszerint pontos körülírással (esetenként vázrajz mellékelésével is) meghatározzák a vevő kizárólagos használatába kerülő földterületet és arra - értve alatta az ott létesítendő épületet is - az eladó későbbi (társtulajdonosi) joggyakorlását a lehetséges legszűkebb körre korlátozzák. Hasonló a helyzet akkor, ha a földön több épület áll, s a tulajdoni hányad átruházásakor a felek az adásvételi szerződésben egyértelműen kinyilvánítják azon - a megosztás véglegességhez közel álló - akaratukat, hogy az ingatlan mely természetben meghatározott beépített részének korlátlan használata illeti meg az eladót illetőleg a vevőt, és a vételárat is ennek megfelelően határozzák meg. Az ily módon - tehát szándékegységben és a vételárban is kifejeződő módon - létrehozott megosztás folytán a használati jogosultság elsődlegesen már nem tulajdoni hányadhoz, hanem a tulajdonostársak visszterhes megállapodásához igazodik. Megjegyzendő, hogy a most említett esetekben egyébként a használat terjedelmétől a tulajdoni hányadok eredeti mértéke rendszerint már eleve eltért, illetőleg a ráépítés szabályai [Ptk. 137. § (3) bekezdése] folytán a hányadok megváltoztak vagy bármikor változhatnak.
Mindez természetesen nem jelenti azt, hogy a Ptk. 140-143. §-aiban foglalt szabályok és a PK 8. számú állásfoglalás iránymutatásai ilyen érdekhelyzetek esetében ne lennének alkalmazhatóak. A szerződéssel kialakított használati rend megváltoztatásánál azonban a bíróságnak messzemenően figyelemmel kell lennie a szerződéssel elérni kívánt célokra, a felek ezzel összevetett érdekeire, s a használat - térítés fizetése mellett történő - újrarendezésére csak akkor kerülhet sor, ha a felek által szerződésbe foglalt szabályozásnál figyelembe vett körülmények olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek tekintett és a véglegességhez közeli szándékkal kölcsönösen elfogadott rendezés az okszerű gazdálkodás követelményeit vagy az egyik fél jogos érdekeit már kirívó súllyal sérti.
Az ingatlanhasználat ily módon és tartalommal történt rendezése nem hagyható figyelmen kívül a közös tulajdon megszüntetése során sem. Ezekben az esetekben kellő súllyal kell a bíróságnak értékelnie, hogy a tulajdonostárs ingatlanrész használatához - kötelmi jogcímen - többlet jogosultságok is kapcsolódhatnak. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben tehát a bíróságnak fokozottan szem előtt kell tartania a Ptk. 148. § (1) bekezdésének a rendelkezését, miszerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Ha ennek építésrendészeti vagy egyéb akadályai vannak, a Ptk. 148. § (2)-(3) bekezdése alapján kerülhet sor az egyik tulajdonostárs illetőségének a társa általi megváltására és végül az ingatlan értékesítésére. Mindhárom esetben a bíróságnak tekintettel kell lennie arra, hogy e kötelmi jogosultságok - a szerződésben foglaltakhoz képest - vagyoni értékkel bírnak, amely a tulajdonostársnak a közösből való részesedéséhez hozzászámítandó. Abban az esetben pedig, ha a közös tulajdon megszüntetése a tulajdonostársnak a használati jogosultságát megalapozó szerződésessel biztosított érdekét sérti, ez a sérelem a körülményekhez - mindenekelőtt a közösség megszüntetésének igényével fellépő tulajdonostárs indíttatásához - képest ok lehet a kereset elutasítására is.
A bíróság a jogerős ítéletében a bizonyítás anyagának helyes értékelésével állapította meg azt, hogy a használat megosztása és a véglegesség igényével történő rendezés tárgya volt annak az adásvételi szerződésnek, amellyel az alperes a 8/30 eszmei hányadát a felperesek jogelődeinek eladta. Ebben a szerződésben - azon túl, hogy pontosan megjelölték az alperes visszamaradt tulajdoni hányadához természetben tartozó, a tulajdoni hányad mértékét egyértelműen meghaladó használat kereteit -, még abban is megegyezésre jutottak, hogy az alperes részére biztosított birtoklási kereteken belül a "rendelkezési jog" az alperest illeti.
A fenti szerződési kikötésnek az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatba történő teljesen azonos tartalmú felvétele és a nyilatkozatnak az adásvételi szerződés részévé tétele a vevő felperesek által történő olyan elfogadást jelentett, amely az eladásig rögzült és a felperesek vételi szándékának kialakításakor általuk is ismert, a birtokbavétellel egyértelműen tudomásul vett helyzetet, teljes akarategységben megerősített használatrendezéssé minősítette.
Azt, hogy a felperesek tulajdonszerzése után 3,5 hónappal a szerződésük megkötésénél figyelembe vett körülmények lényeges változása miatt az alperes résztulajdonának az adott használati viszonyok melletti fennmaradása bármelyik fél érdekeit súlyosan sérti, az arra hivatkozónak kellett volna bizonyítani. Ilyen bizonyítási indítvány előterjesztésére azonban nem került sor.
A kifejtettekre figyelemmel az indokolásnak a fentiek szerinti kiegészítése mellett a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-a (3) bekezdésének első fordulata alapján hatályában fenntartotta.