BH 2008.1.23 A termálkút mint vízi létesítmény az ingatlan alkotórészének minősül, ezért az ingatlan tulajdonjogának átruházása esetén a felek nem minősíthetik az alkotórész átruházását önálló szolgáltatásnak, és az elővásárlási jog sem gyakorolható pusztán az alkotórész nélküli ingatlanra [Ptk. 95. § (1) bek., 373. §].

Az I. r. alperes tulajdonában álló 079/2 helyrajzi számú (hrsz.), 1607 m2 alapterületű, az ingatlan-nyilvántartásban "kivett termálkút" megjelölésű ingatlanra az önkormányzat felperes 2/2001. (II. 10.) Kt. számú rendeletével saját maga javára elővásárlási jogot biztosított, amely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Az I. r. alperes a 2005. július 4-én kelt levelében tájékoztatta a felperest arról, hogy az ingatlan vételére harmadik személy 250 000 000 Ft + áfa áron ajánlatot tett, mely magában foglalja a felépítmények vételárát is. Kérte a felperest, hogy 10 munkanapon belül nyilatkozzon elővásárlási szándékáról. A felperes arról tájékoztatta az I. r. alperest, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas adásvételi szerződés birtokában hozza meg az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos döntését.

A II. r. alperes a 2005. augusztus 30-án kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta az I. r. alperestől a perbeli ingatlant, a termálvíz kinyeréséhez szükséges berendezésekkel, felépítménnyel együtt 250 000 000 + áfa összegért, melyből a telekre eső vételárrész 24 105 000 Ft + áfa, a berendezések vételára 225 895 000 Ft + áfa. Az adásvételi szerződést az I. r. alperes - meg nem határozott időpontban - megküldte a felperesnek. A képviselő-testület 2005. október 28-án úgy határozott, hogy a felperes a telekre nézve él elővásárlási jogával, és a felperes az ingatlanért 24 105 000 Ft + áfa vételárat hajlandó megfizetni.

A felperes keresetében az alperesek által kötött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának és annak megállapítását kérte, hogy a perbeli ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés közte és az I. r. alperes között 24 105 000 + áfa vételáron létrejött. A II. r. alperest tűrésre kérte kötelezni.

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az I. és II. r. alperes között a perbeli ingatlanra létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, s a felépítmény nélküli ingatlanra az adásvételi szerződés a felperes és az I. r. alperes között jött létre 2005. október 28-án, a szerződő feleket a jogok és kötelezettségek az eredeti megállapodásban írtak szerint illetik, illetve terhelik. A bíróság kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az I. r. alperesnek 24 105 000 Ft + áfa összeget, és ennek 2005. október 28-ától a kifizetés napjáig járó késedelemi kamatát.

A bíróság a Legfelsőbb Bíróság 9. sz. Polgári Kollégiumi állásfoglalására is figyelemmel megállapította, hogy a vételi ajánlat teljes terjedelmében való közlésére csak 2005. augusztus 3-án került sor, ugyanis az I. r. alperes 2005. július 4-én kelt felhívása nem tartalmazza az elővásárlási jog gyakorlásához szükséges valamennyi feltételt, tekintettel arra, hogy abban nem szerepel külön az ingatlan felépítmény nélküli vételára. Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Épt.) 25. §-ának (6) bekezdése és a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján arra a következtetésre jutott, hogy a felperes elővásárlási jogát a jogszabályban rögzített határidőben, 60 napon belül gyakorolta.

A bíróság az alperesek másodlagos ellenkérelme tekintetében azt állapította meg, hogy az ingatlan és az annak felépítményeként megjelölt termálkút, valamint a hozzá tartozó felszerelések nem képeznek gazdasági egységet. A csatolt megállapodásból azt állapította meg, hogy maguk a szerződő felek sem kezelték az ingatlant a felépítményeivel együtt egy gazdasági egységként, erre vonatkozóan a szerződés 2., 3., 5. pontjai kifejezett rendelkezéseket tartalmaznak.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a fellebbezést alaposnak találta. Az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította.

Megállapította, hogy helyesen járt el az elsőfokú bíróság, amikor arra nézve, hogy a felperest megfelelően felhívták-e elővásárlási jogának gyakorlására, a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalásának IX. részében kifejtetteket vette alapul. Eszerint az eladónak a vételi ajánlatot egész terjedelmében, írásban kell közölnie az elővásárlásra jogosulttal, a felhívásnak tehát tartalmaznia kell valamennyi szerződési kikötést. Ennek a követelménynek a 2005. július 4-én kelt levél nem felel meg, a joghatályos közlés csak 2005. augusztus 30-a után történhetett meg. A megküldés pontos időpontja nem bizonyított, ezért azt kellett megállapítani, hogy az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívást a felperes a 2005. szeptember 30-ai testületi ülés előtt kapta meg. Ebből következően a felperes a 60 napos törvényi határidőt nem mulasztotta el, figyelemmel arra, hogy nyilatkozata 2005. november 2-án az I. rendű alpereshez megérkezett.

A másodfokú bíróság szerint - a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.), valamint az "aedificium solo cedit" elvéből következően - abban az esetben, ha az ingatlan tulajdonosa az ingatlant értékesíti, a tulajdonjog átruházása szükségképpen kiterjed a földre (telekre) és a felépítményre is, kivéve, ha a felépítmény önálló ingatlan-nyilvántartási egységként van nyilvántartva. E körben hivatkozott a vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. törvény (továbbiakban: Vgt.) 4. §-ának d) pontjára, mely szerint jogszabály eltérő rendelkezése hiányában az ingatlan határain belül lévő és saját célt szolgáló vízilétesítmények az ingatlan tulajdonosának tulajdonában állnak. A termálkút, mint vízi létesítmény, az ingatlannal alkotórészi kapcsolatban álló építménynek minősül, önállóan forgalom tárgya nem lehet, csak azzal a földingatlannal együtt ruházható át, amelyen található. Utalt a bíróság az Épt.-ben szereplő "építmény" és "sajátos építményfajták" fogalmakra, amelyek értelmében a vízi létesítmények főszabály szerint az ingatlannal alkotórészi kapcsolatban vannak. Hangsúlyozta, a Bírósági Határozatok c. lap 2004/12. számában 509. szám alatt közzétett eseti döntésben is kifejeződő bírói gyakorlat szerint is az építményhez tartoznak az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához, működéséhez, működtetéséhez szükséges beépített műszaki és technológiai berendezések. Mindezek alapján a perbeli ingatlan értékesítésekor a tulajdonjog átruházás nemcsak az üres telekre, hanem annak felépítményeire, a termálkútra is kiterjedt. Ha valamely berendezés nem minősül az ingatlan alkotórészének, azt a Ptk. 95. §-ának (2) bekezdése értelmében tartozéknak kell tekinteni. Mindazok a műszaki berendezések, amelyek a termálvíz kinyerését szolgálják, elősegítik a rendeltetésszerű használatot. Az adásvételi szerződésben a felek akarata félreérthetetlenül az ingatlan tulajdonjogának a telek és a felépítmények együttes, oszthatatlan szolgáltatásként való átruházására irányult. Ezen a tényen nem változtat az sem, hogy az alkalmazandó adó-, számviteli és illetékjogszabályok miatt a vételárat megbontották a telekre és a berendezésekre. A felperesi értelmezés oda vezetne, hogy nettó 25 000 000 Ft vételárért a felperes 250 000 000 Ft értékű ingatlan tulajdonjogát szerezné meg. A másodfokú bíróság rámutatott arra is, hogy az elővásárlási jogosultnak nincs arra joga, hogy a szerződés tartalmát módosítva, az eredeti szerződési feltételektől eltérve kössön megállapodást az eladóval. A felperes telekre gyakorolt elővásárlási joga csak akkor lett volna joghatályos, ha az eladó szándéka szerint az adásvétel tárgya osztható szolgáltatás lett volna. Ez az adott esetben fel sem merülhetett, mert a telek és a felépítmény külön-külön történő átruházására jogi lehetőség nem volt, a felperes tehát joghatályos elővásárlási nyilatkozatot nem tett.