A Fővárosi Törvényszék G.40271/2011/21. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 164. §, 233. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 200. §, 201. §, 202. §, 236. §, 237. §, 240. §, 375. §] Bíró: Buglyó Gabriella Éva

A FŐVÁROSI TÖRVÉNYSZÉK

Gazdasági Kollégiuma

Ügyszám: 17.G. 40.271/2011/21. szám

A beadványokban erre a számra kell hivatkozni.

A Fővárosi Törvényszék a dr. Jakab János ügyvéd (....) által képviselt felperes neve (........) felperesnek,

a ...jogtanácsos által képviselt alperes neve (...) alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A bíróság a keresetet elutasítja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 1.000.000 (egymillió) forint perköltséget.

A bíróság kötelezi felperest, hogy fizessen meg az államnak külön felhívás alapján 900.000 (kilencszázezer) forint le nem rótt illetékköltséget.

Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül 3 példányban benyújtandó fellebbezésnek van helye, melyet ennél a bíróságnál, de a Fővárosi Ítélőtáblához címezve kell előterjeszteni.

Ha a fellebbezés csak a kamatfizetésre, a perköltség viselésére vagy összegére vonatkozik, továbbá, ha a fellebbezés csak a teljesítési határidővel kapcsolatos, avagy a fellebbezés csak az ítélet indokolása ellen irányul, a felek kérhetik, hogy a másodfokú bíróság a fellebbezést tárgyaláson bírálja el.

A felek kérhetik a fellebbezés tárgyaláson kívül történő elbírálását.

A bíróság tájékoztatja a feleket, hogy a jogi képviselővel eljáró felek a határozat ellen benyújtott fellebbezéshez mellékelt közös kérelemben indítványozhatják, hogy az anyagi jogszabály megsértésére alapított fellebbezést közvetlenül a Kúria bírálja el.

A Pp. 73/A § a) pontja értelmében az ítélőtábla előtti eljárásban az ítélet ellen fellebbezést előterjesztő fél számára a jogi képviselet kötelező. A jogi képviselő közreműködése nélkül eljáró fél perbeli cselekménye és nyilatkozata hatálytalan.

Vagyonjogi ügyben a felek akkor indítványozhatják a Kúria eljárását, ha a fellebbezésben vitatott érték az 500.00,- Ft-ot meghaladja.

A fellebbezésben új tényre, bizonyítékra hivatkozni nem lehet. A fellebbezést tárgyaláson kívül, a felülvizsgálati eljárásra irányuló szabályok alkalmazásával bírálják el.

I n d o k o l á s :

A bíróság a felek nyilatkozatai és a csatolt okirati bizonyítékok alapján az alábbiakat állapította meg.

Alperes, felperes, valamint a perben nem álló ... Kft. és további két magánszemély H.J. és H.L.Á. között ...... számú közjegyzői okiratba foglalt megállapodások jöttek létre 2007. november 13-án. Az alperes és a perben nem álló ... Kft. deviza hitelszerződést kötöttek, amely szerint a bank a hitelszerződésben meghatározott célra és feltételekkel 1.200.000 CHF, de legfeljebb 180.000.000 Ft összegű hitel rendelkezésre tartását és kölcsön folyósítását vállalta. E megállapodáshoz kapcsolódóan, ugyanabba az okiratba foglalva, annak biztosítékaként keretbiztosítéki jelzálogszerződés és opciós szerződés, valamint kezességi megállapodás, vagyont terhelő zálogjog, továbbá követelésekre alapított jelzálogszerződés is létrejött. Ennek keretében kötött a felperes, mint kötelezett ingatlant terhelő vételi jog alapítására opciós szerződést az alperessel a kizárólagos tulajdonát képező Budapest ... pinceszinti, az ingatlan-nyilvántartásba ... alatti hrsz.-on bejegyzett üzlethelyiségre. Az ingatlan vételárát az opciós szerződés 4.1. pontjában 50.000.000 Ft-ban határozták meg. A megállapodások alapján az alperes javára 2012. november 13-ig tartó vételi jog, valamint keretbiztosítéki jelzálogjog került az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre.

Ezt a megállapodást a felek 2009. december 14-én módosították a dr. Sz.L. közjegyző által ... ügyszámon közjegyzői okiratba foglalt megállapodásokban. A módosítás érintette az ... Kft. által kötött devizahitel szerződést, valamint a felperes és az alperes közötti opciós szerződést az ingatlan vételárának meghatározására vonatkozó részében. A felek az eredetileg kötött szerződés 4.1. pontját alábbiak szerint módosították: "ha a vételi jog gyakorlására sor kerül, akkor a vételár megállapítására a kötelezett, az alperes nyilvántartásában szereplő, az ügyfél által kiválasztott szakértőt vesz igénybe. Ha a kötelezett 15 napon belül nem jelöl ki szakértőt, úgy a jog a jogosultra száll át. A szerződő felek megállapodnak abban, hogy a szakértő által megállapított piaci érték 70 %-át tekintik az ingatlan vételárának."

Ezen tényállás alapján a felperes 2011. február 8-án benyújtott keresetében a szerződésmódosítás 4.1. pontjában foglaltak érvénytelenségét és az eredeti állapot helyreállítása körében annak megállapítását kérte, hogy a felek jogviszonyára az általuk 2007. november 13-án kötött szerződés 4.1. pontjában megjelölt vételár - 50.000.000 - Ft az irányadó. Felperes álláspontja szerint a vételár nem fix, hanem egy adott pillanatban szakértői vélemény alapján való megállapítása a Ptk. 201. § (2) bek.-be, ill. 200. § (2) bek.-be ütközik, ezért semmis. Kérte tehát annak megállapítását, hogy a vételi jog ily módon történő kikötése érvénytelen, hivatkozott az EBH 2007. évi 1602. és BH 2008. évi 48. sz. eseti döntésekre. A kereset pontosításában ezt azzal egészítette ki, hogy a szerződés ezen kikötése a Ptk. 202. §-ába ütközik, azaz alperes a módosítás megkötésekor a felperes helyzetének kihasználásával feltűnően aránytalan előnyt kötött ki (uzsorás szerződés). A Ptk. 237. § alkalmazásával kérte az eredeti állapot helyreállítását a korábbi 2007. novemberi megállapodás tartalmával megegyezően.

Arra is hivatkozott, hogy az ... Kft. és a felperes tulajdonosi szerkezete megegyezik, mindkét társaság egyszerre került nehéz fizetési helyzetbe, amelyből eredően fennállt a szerződés felmondásának és a fedezeti ingatlan elvesztésének a lehetősége. Ebben a helyzetben kényszerítette alperes a fizetési kedvezmény lehetőségével összekapcsolva a felperest arra, hogy a számára hátrányos szerződést aláírja.

Alperes a kereset elutasítását, felperes perköltségben való marasztalását kérte. Ellenkérelmében arra hivatkozott, hogy az ingatlan vételárának meghatározása megfelel a jogszabályi előírásoknak, és a felek akaratának, a szerződés módosítása éppen azt célozta, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a vételár igazodjon a mindenkori piaci gazdasági helyzethez. A vételi jogot 5 éves határozott időre kötötték ki, amely időtartam alatt az ingatlanok keresleti-kínálati piaci helyzete változhat, és változott is 2007. novemberét követően. Álláspontja szerint, ha módosításra nem került volna sor, akkor egy ingatlanpiaci helyzettől elrugaszkodott vételár alkalmazása eredményezhette volna az ügylet feltűnő értékaránytalanságát. Ezt kívánták kiküszöbölni és megakadályozni a szakértői ár alkalmazásával. Hivatkozott a KGD 2004. évi 114. sz. eseti döntésében foglaltakra, amely szerint a vételár meghatározása közvetett módon is történhet. Álláspontja szerint a felek által választott módszer alkalmas a vételár egyértelmű meghatározására. A felek a szakértő által megállapított piaci érték 70 %-ában határozták meg a vételárat, ami a vagyontárgy likviditási értéke, a 3 hónapon belüli értékesítés esetén elérhető árat határozza meg. Hangsúlyozta, hogy a vételi jog alapítására biztosítéki célzattal került sor, melynek során a hitelintézet a hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. tv.-ben - Hpt. - foglaltaknak megfelelően végzi tevékenységét. Hivatkozott a Hpt. 76/E. § (5)-(6) bek.-ben foglaltakra. Előadta továbbá, hogy a 2007. évi megállapodást megelőzően készült szakértői jelentés és értéktanúsítványban meghatározott 87.000.000 Ft forgalmi értékhez képest 60 %-os mértékben határozták meg a vételárat 2007-ben 50.000.000 Ft összegben. Ehhez képest a piaci érték 70 %-a felperes számára még kedvezőbb megállapodást eredményezett. Vitatta, hogy a szerződésmódosítás megkötése során a felperes szorult helyzetének kihasználásával erőfölényével visszaélt, hogy a szerződésmódosítás jogszabályba ütközés folytán semmis, érvénytelen lenne. Az egyes pénzügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2009. évi CL. tv. 170. § (17) bek.-re hivatkozva állította, hogy a piaci érték 70 %-ának megfelelő vételár nem tekinthető feltűnő értékaránytalannak sem, továbbá a Ptk. 201. § (2) bek. esetén arra hivatkozott, hogy a felperes a Ptk. 236. § (1) bek. szerinti 1 éves megtámadási határidőből kicsúszott.