A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20690/2012/5. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 200. §] Bírók: Bleier Judit, Hőbl Katalin, Madarász Anna

Fővárosi Ítélőtábla

9.Pf.20.690/2012/5.

A Fővárosi Ítélőtábla dr. Jakab János ügyvéd által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a jogtanácsos által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Fővárosi Törvényszék 2012. február 23. napján kelt 17.G.40.271/2011/21. számú ítélete ellen a felperes 22. sorszám alatt előterjesztett fellebbezése folytán meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 15 napon belül 250.000 (kettőszázötvenezer) forint másodfokú perköltséget és az államnak külön felhívásra 2.500.000 (kétmillió-ötszázezer) forint feljegyzett fellebbezési illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes pontosított keresete a felek által 2009. december 14-én megkötött ingatlant terhelő vételi jog alapítására vonatkozó szerződésmódosítás részbeni érvénytelenségének megállapítására irányult. Állítása szerint a .... szám alatti üzlethelyiség tárgyában létrejött vételi jogot alapító szerződés módosítása érvénytelen, és az eredeti állapot helyreállítása körében annak megállapítását kérte, hogy a felek jogviszonyára az általuk 2007. november 13-án megkötött opciós szerződés 4.1. pontjában megjelölt 50.000.000 forint vételár az irányadó. Előadta, hogy a támadott kikötés a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 200. § (2) bekezdésébe ütközik, valamint a Ptk. 202. §-ának megfelelő uzsorás szerződésnek minősül.

Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Előadta, hogy a szerződésmódosítás célja pontosan az volt, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a vételár a mindenkori piaci gazdasági helyzethez igazodjon, és több eseti döntésre is hivatkozott az érdemi ellenkérelem alátámasztásaképp.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 1.000.000 forint perköltséget. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az államnak külön felhívásra 900.000 forint le nem rótt illetékköltséget.

Az elsőfokú bíróság az ítéletének indokolásában idézte a Ptk. 375. § (1) és (4) bekezdését, a 200. § (1)-(2) bekezdését, 201. § (1) bekezdését és 202. §-át. A felperes keresetének alátámasztásaképpen megjelölt eseti döntésekhez kapcsolódóan megállapította, hogy azok nem alapozzák meg a felperes álláspontját. A szakértő által megállapított piaci értékhez igazodó vételár nem tekinthető olyan szerződéses kikötésnek, amellyel az egyik fél javára előnyt kívántak érvényesíteni, mert ez a rendelkezés azt biztosítja, hogy egyik fél esetén se merüljön fel feltűnő értékaránytalanság. A felperes és a perben nem álló I. Kft. (a továbbiakban: adós) tulajdonosi szerkezete csak részben azonos. Tény, hogy az adósnak jelentős összegű lejárt tőketartozása állt fenn, amelyre tekintettel megállapodtak a fizetési átütemezésben, de mindez nem azt jelenti, hogy a felperes a szerződésmódosítás megkötésekor hátrányos, szorult helyzetben volt. A Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 164. § (1) bekezdésének alkalmazásával a felperesnek kellett azt bizonyítania, hogy a szerződésmódosítás megkötésekor a megállapodás 4.1. pontjának módosításával az alperes a felperes szorult helyzetének kihasználásával feltűnően aránytalan előnyt kötött ki. A felperes azonban csak tényállításokat tett, amelyeket bizonyítékokkal nem támasztott alá. Az a körülmény, hogy az adósnak lejárt tartozása állt fenn a devizahitel-szerződés folytán, és a felek a fizetés ütemezését módosították, nem azt jelenti, hogy a felperes esetében is fennállt az a szubjektív elem, amely a szerződés uzsorás jellegének megállapításához szükséges. A felperes azt sem igazolta, hogy a vételár meghatározásának módosításával aránytalan előnyt vállalt, és feltűnően értékaránytalan szerződés jött létre. A vételárnak a piaci értékhez igazodó meghatározása egyébként sem eredményezhet értékaránytalanságot. A felperes keresetét azért sem lehet teljesíteni, mert nincs arra adat, és ezt a felperes sem igazolta, hogy akár a szerződésmódosítás időpontjában, akár jelenleg az ingatlan forgalmi értéke azonos az általa megjelölt 50.000.000 forinttal. A Ptk. 201. § (1) bekezdésének alkalmazása szempontjából az tekinthető feltűnően nagy értékkülönbségnek, ha az ellenérték 25-30 %-ot meghaladó mértékben eltér a vagyontárgy forgalmi értékétől.

A biztosítéki céllal megkötött vételi jognál nem hagyható figyelmen kívül, hogy az ingatlan a hitel fedezetéül szolgál. Az elsőfokú bíróság idézte a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (a továbbiakban: Hpt.) 76/E. § (5)-(6) bekezdését azzal, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a bank nem kívánja az ingatlant hosszú távon megtartani, a vele járó kockázatokat és költségeket vállalni, célja a minél hamarabbi értékesítés. A vételárnak a piaci érték 70 %-ában történő megállapításánál ezt a körülményt is figyelembe veszik, amely nem eredményez feltűnő értékaránytalanságot. Mindezt alátámasztja a 2009. évi CL. törvény, amelyből az elsőfokú bíróság idézte annak 170. § (17) bekezdését. Mindebből azt a következtetést vonta le, hogy a szakértő által megállapított forgalmi érték 70 %-ának megfelelő vételár elfogadható lehet nem lakóingatlanok és gazdálkodó szervek esetén is, ezért az nem tekinthető az alperes javára kikötött egyoldalú, feltűnően aránytalan előnynek, ezért a megállapodás uzsorás jellege, illetőleg a feltűnő értékaránytalanság sem állapítható meg. Az elsőfokú bíróság megjegyezte, hogy a felek a szerződésmódosítást 2009. december 14-én kötötték, mindehhez képest a felperes 2011. február 8-án, a Ptk. 236. § (1) bekezdésében meghatározott egyéves megtámadási határidőn túl terjesztette elő a keresetet. Az elsőfokú bíróság a fenti indokokra tekintettel a keresetet elutasította, és a Pp. 78. § (1) bekezdése alapján kötelezte a felperest az alperes jogtanácsosi munkadíjban felmerülő perköltségének megfizetésében.

A felperes fellebbezése az elsőfokú ítélet megváltoztatására irányult. Fenntartotta azt az állítását, hogy a piaci érték 70 %-ának megfelelő vételárban történő megállapodás jogszabályba ütközik és értékaránytalan. Az alperes által megjelölt 50.000.000 forint vételár is jóval a piaci érték alatt van és törvénysértő. Kifogásolta, hogy az alperes az elsőfokú eljárás alatt benyújtott szakértői véleményt korábban nem bocsátotta a felperes rendelkezésére, így elzárta a bizonyítás lehetőségétől, ezért a felperes nem köteles a szakvéleményt elfogadni. Állította, hogy az alperes által is elismert 37.000.000 forintos értékkülönbözet olyan jelentős összeg, amely felveti a szerződés érvénytelenségének lehetőségét, különös tekintettel arra, hogy azt 2007-ben állapították meg. Az elsőfokú bíróság a feltűnő értékaránytalanságot nem küszöbölte ki. Magánszemély adósok esetében - figyelemmel az időközben elfogadott jogszabályváltozásokra is - a bíróságok azt a gyakorlatot követik, hogy az ingatlanok nem értékesíthetők a forgalmi értéküket jelentősen meghaladó értéken. Az alperes elismerte, hogy a forgalmi érték és az általa megjelölt érték között legalább 30 %-os eltérés mutatkozik, ezért a felperes az ingatlanát annak forgalmi értéke alatt legalább 1/3-dal lenne köteles értékesíteni, és mindez részére kárt és értékaránytalanságot okoz. Az időközben bekövetkezett jogszabályi változások a magánszemélyek részére lehetővé teszik a megfelelő érdekvédelmet, és nem kényszeríthetőek arra, hogy ingatlanukat a forgalmi érték 1/3-a alatt értékesítsék. Az alperesnek a per szerinti eljárása olyan aránytalan és jogalap nélküli gazdagodást okozhat, melyet semmi sem indokol, ezzel szemben a felperes az ingatlanát elveszítheti.