A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20962/2017/16. számú határozata szerződés hatálytalanságának megállapítása tárgyában. [2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:81. §, 6:6. §, 6:222. §] Bírók: Benedek Szabolcs, Matosek Edina, Rápolti Barbara

Fővárosi Ítélőtábla

5.Pf.20.962/2017/16/II.

A Fővárosi Ítélőtábla a Dr. Solti Ágnes Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Solti Ágnes ügyvéd) által képviselt I. rendű felperes neve (I. rendű felperes címe) I. rendű és II. rendű felperes neve (II. rendű felperes címe) II. rendű felperesnek - a Grád és Regász Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Grád András ügyvéd) által képviselt I. rendű alperes neve (I. rendű alperes címe) I. rendű, II. rendű alperes neve (II. rendű alperes címe) II. rendű és III. rendű alperes neve (III. rendű alperes címe) III. rendű alperes ellen szerződés hatálytalanságának megállapítása iránt indult perében a 2017. június 14. napján meghozott és a 6-II. számú végzéssel kijavított 68.P.21.063/2017/6-I. számú ítélete ellen az alperesek részéről 7. sorszámon előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság kijavított ítéletét megváltoztatja és a felperesek keresetét elutasítja.

Az alpereseket a terhükre megállapított perköltség és kereseti illeték viselése alól mentesíti, és a felpereseket kötelezi, hogy fizessenek meg egyetemlegesen 15 napon belül az alpereseknek mint egyetemleges jogosultnak 5.040.000 (ötmillió-negyvenezer) forint együttes első- és másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperesek pontosított kereseti kérelmükben kérték annak megállapítását, hogy az I. és II. rendű alperes között a B. ... helyrajzi számon felvett és természetben a .... szám alatt található ingatlan 6980/20.000 tulajdoni hányadának átruházására 2014. december 29. napján kötött adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan. Kérték annak megállapítását, hogy az I. rendű alperes tulajdoni hányadára az I. rendű alperes és a felperesek között érvényes adásvételi szerződés jött létre a felperesek elővásárlási jogának gyakorlására tett nyilatkozatai útján oly módon, hogy a felperesek az I. rendű alperesi tulajdoni hányadon 50-50 %-ban szereznek tulajdonjogot. Kérték a III. rendű alperes kötelezését annak tűrésére, hogy a III. rendű alperes tulajdonjoga törlése, míg a felperesek tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön.

Az alperesek kérték a felperesek keresetének elutasítását és perköltségben való marasztalásukat.

Az elsőfokú bíróság kijavított ítéletében megállapította, hogy az I. és II. rendű alperes között 2014. december 29. napján a perbeli ingatlan 6980/20.000 tulajdoni hányadának átruházására kötött adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan. Megállapította továbbá, hogy a perbeli ingatlan 6980/20.000 tulajdoni illetőségére az adásvételi szerződés az I. rendű alperes, illetve az egymás közt egyenlő arányban tulajdonjogot szerző I. és II. rendű felperes között a 2014. december 29-i keltezésű adásvételi szerződéssel azonos tartalommal létrejött. Kötelezte a III. rendű alperest annak tűrésére, hogy a perbeli ingatlanon bejegyzett tulajdonjoga törlésre, míg a felperesek egymás közt egyenlő arányú tulajdonjoga adásvétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön azt követően, hogy a vételárat az I. rendű alperes részére megfizették. Kötelezte továbbá az alpereseket a felperesek perköltségének viselésére. Indokolása szerint a perbeli esetben az elsőfokú bíróság azt vizsgálta, hogy a felpereseket megillette-e elővásárlási jog az I. rendű alperes tulajdoni hányadára kötött szerződés vonatkozásában, ezen elővásárlási joguk sérelmet szenvedett-e a szerződéskötés folyamata során, és amennyiben igen, úgy hatályosan érvényesítették-e jogukat az elővásárlási jog megsértésével összefüggésben. Kiemelte, hogy az elővásárlási jog megsértésének következménye az e jog megsértésével kötött szerződésnek a jog jogosultja irányában való relatív hatálytalansága. Hangsúlyozta, hogy a perben a bíróság kizárólag a felperesi tulajdonostársak tekintetében vizsgálhatta elővásárlási joguk sérelmét és a szerződés hatálytalanságát, míg a III. rendű alperesi tulajdonostárs esetleges ilyen sérelmével nem foglalkozhatott. Az elsőfokú bíróság abból indult ki, hogy az I. rendű alperes a perbeli ingatlanon fennálló tulajdoni hányadára kívülálló harmadik személlyel, azaz a II. rendű alperessel kívánt adásvételi szerződést kötni 2014. december 29. napján. A Ptk. 5:81. § (1) bekezdése alapján a tulajdonostársak elővásárlási joggal rendelkeztek az ingatlan adásvételi szerződéssel érintett tulajdoni hányadára. Az eladó tulajdonostársat az 5:81. § (3) bekezdése alapján választási lehetőség kizárólag abban a tekintetben illeti meg, ha több egyedül fellépő tulajdonostárs közül lehet választania. Ez a rendelkezés dologi jogi szabályként azonban nem azt jelenti, hogy az eladó tulajdonostárs azt választja ki, hogy kivel jöjjön létre az adásvételi szerződés, hanem csak annyit jelent, hogy a jogosultat választhatja ki az elővásárlási jog gyakorlására, egyebekben a kötelmi jogi szabályok alkalmazandók. Az elsőfokú bíróság ezt követően azt vizsgálta, hogy az I. rendű alperes megfelelően teljesítette-e az elővásárlási jog folytán őt terhelő és törvényben rögzített kötelezettségeit. A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján a vételi ajánlatot teljes terjedelemben kell közölni az elővásárlási jogosultakkal. A Ptk. 6:215. § (2) bekezdése és 6:70. § (1) bekezdése alapján pedig az adásvételi szerződéssel kapcsolatos ajánlatot és elfogadó nyilatkozatot írásban lehet csak megtenni. Tény, hogy az I. rendű alperes a 2014. december 29-i keltezéssel megkötött adásvételi szerződés aláírását megelőzően a II. rendű alperestől származó vételi ajánlatot a felperesi tulajdonostársakkal nem közölte. Az I. rendű alperes 2015. január 28-i eljárása nem felelt meg a törvényi rendelkezéseknek. Az I. rendű alperes 2015. február 2-án kelt írásbeli nyilatkozata már közelített a Ptk.-ban rögzített feltételek teljesítéséhez, azonban még ebben a nyilatkozatban sem közölte teljes terjedelemben a II. rendű alperestől származó vételi ajánlatot a felperesekkel. A felperesek ettől függetlenül az I. rendű alperes által megszabott határidőn belül gyakorolták az őket megillető elővásárlási jogot és a velük közölt vételi ajánlatot írásban elfogadták. Az elsőfokú bíróság a lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeképpen megállapította, hogy az I. rendű alperes egyetlenegy vételi ajánlatot kapott, mégpedig a II. rendű alperestől, azzal a tartalommal, amit a 2014. december 29-én aláírt adásvételi szerződés magában foglal. Ehhez képest a III. rendű alperes a 2014. december 18-i keltezésű teljes bizonyító erejű magánokiratban az I. rendű alperesi tulajdoni hányad elidegenítésével összefüggésben a fennálló elővásárlási jogáról lemondott. Ez a jognyilatkozat a Ptk. 6:6. § (1) bekezdése alapján érvényes és a 6:5. § (2) bekezdése alapján hatályossá is vált az I. rendű alpereshez való megérkezéssel. A III. rendű alperes a Ptk. 6:64. § (1) bekezdése értelmében ezen jognyilatkozatához kötve volt, azt nem vonhatta vissza. Az ajánlati kötöttség alatt a jogosult lemond az elővásárlási jogáról, ez azonos következményt von maga után, mint amikor az ajánlati kötöttség ideje alatt egyáltalán nem tesz elfogadó nyilatkozatot. A tulajdonostársat egy adott jogügylet kapcsán csak egyszer, a vételi ajánlat közlésekor az ajánlati kötöttség ideje alatt illeti meg az elővásárlási jog. Ha ezt nem gyakorolja vagy arról kifejezett nyilatkozattal lemond, ez a jog megszűnik. A jogosult által az ajánlati kötöttség ideje alatt nem gyakorolt elővásárlási jog sem éled fel utóbb. A III. rendű alperest elővásárlási jog csak akkor illette volna meg ismét, hogyha az I. rendű alperes új vételi ajánlatot közölt volna vele. Az elsőfokú bíróság tehát azt állapította meg tényként, hogy az I. rendű alperest kötő ajánlati kötöttség időtartamán belül két tulajdonostárs, az I. és a II. rendű felperes tett elfogadó nyilatkozatot a Ptk. 6:222. § (5) bekezdésében foglalt rendelkezésből pedig az következik, hogy a tulajdoni hányadát értékesíteni kívánó tulajdonostársat nem illeti meg a választás joga, az elfogadó nyilatkozatot tett elővásárlásra jogosultak között. Ha ugyanis több jogosult tesz hatályos elfogadó nyilatkozatot, abban az esetben is az elővásárlásra jogosultak hatalmassága az, ami döntő. A perbeli esetben tehát az I. rendű alperest az elővásárlási jogosultak közötti választás joga nem illette meg, egyrészt mert a III. rendű alperesnek nem volt hatályos elfogadó nyilatkozata, másrészt a hatályos elfogadó nyilatkozatot tevő felperesi jogosultak dönthettek arról, hogy az I. rendű alperesi tulajdoni hányadot akarják-e közös tulajdonban levőként megszerezni. Az I. rendű alperes ebben a körben sem tett eleget az őt terhelő kötelezettségnek és nem tájékoztatta a jogosultakat arról, hogy többen tettek elfogadó nyilatkozatot. Mivel azonban a felperesek úgy nyilatkoztak, hogy az I. rendű alperesi tulajdoni hányadot egymás közt egyenlő arányban kívánják megszerezni, a felperesi jogosultak jogszerű nyilatkozata rendelkezésre állt. Mindezek alapján az I. és II. rendű alperes közötti adásvételi szerződés a Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján az elővásárlási jog jogosultjaival szemben hatálytalan. Az alperesek tévesen hivatkoztak arra, hogy a felperesi jogosultaknak a törvényben meghatározott perindítási határidőn belül kellett volna teljesítőképességüket igazolniuk, az elővásárlási joga miatt fellépő jogosult ugyanis a bíróság előtti eljárás során köteles igazolni teljesítőképességét, amelynek a felperesek bírói felhívásra eleget tettek. A Ptk. 6:223. § (1) bekezdése, illetve a 2/2009. PK vélemény 8. pontja alapján az elővásárlási joga megsértése miatt pert indító jogosultnak a keresetben egyrészt az adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságát, másrészt az ajánlatot elfogadó nyilatkozat egyidejű megtételével annak megállapítását kell kérnie, hogy annak folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. Erre figyelemmel tehát a felpereseknek nem kellett kérniük a III. rendű alperes 2015. február 6-i keltezésű jognyilatkozata hatálytalanságának megállapítását, ahogy nem kellett kérniük az I. és II. rendű alperes között 2015. március 2-án kelt adásvételi szerződést felbontó megállapodás hatálytalanságának megállapítását, illetve az I. és III. rendű alperes közötti adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítását sem.