A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20690/2019/6. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 21. §, 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:223. §] Bírók: Csordás Csilla, Pullai Ágnes, Sághy Mária

Fővárosi Ítélőtábla

7.Pf.20.690/2019/6.

A Fővárosi Ítélőtábla a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda (fél címe, ügyintéző: dr. Réti László ügyvéd) által képviselt felperes neve (címe) felperesnek - dr. Varga István ügyvéd (fél címe) által képviselt, a fél neve majd annak jogutódja, a képviselő neve (címe) útján eljáró I.rendű alperes neve I. rendű és II.rendű alperes neve (címe) II. rendű alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Fővárosi Törvényszék 2019. június 14. napján kelt 20.P.23.969/2018/15. számú ítélete ellen a felperes részéről 16. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő

ítéletet:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy - 15 napon belül - fizessen meg együttesen az I-II. rendű alpereseknek 500.000 (Ötszázezer) forint plusz áfa összegű fellebbezési eljárási költséget.

Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

Indokolás

Az ítélkezés alapjául elfogadott tényállás szerint az ... 85 ha 7223 m² alapterületű szántó művelési ágú ... helyrajzi számú (perbeli) külterületi ingatlant a felperes által képviselt ... haszonbérelte 2014. július 25. napjáig. A ... (...) útján eljáró I. rendű alperes mint haszonbérbeadó és a II. rendű alperes mint haszonbérlő 2014. február 14. napján mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződést kötöttek, amely szerint a II. rendű alperes 2014. október 16. napjától 2034. október 15. napjáig tartóan haszonbérbe vette az ingatlant. Az ingatlant jelenleg is az ... tartja birtokban, a Zrt.-t az ... Hivatal Jegyzője birtokvédelemben részesítette. Az ... pert indított az I-II. rendű alperesek által megkötött haszonbérleti szerződés relatív hatálytalanságának a megállapítása iránt, de keresetét elutasította a bíróság; a jogerős határozat meghozatalára 2015. november 12. napján került sor.

Az I. rendű alperes tulajdonában álló perbeli termőföld ingatlan értékesítésére az ... 2016. március 16. napjára árverést tűzött ki, amelynek nyertese a felperes lett. Az ... 2018. január 18-án kötötte meg az adásvételi szerződést a felperessel. A szerződés szerint a felperes olyan helyben lakó földműves, aki több, mint egy éve állattartó telepet üzemeltet, és tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás biztosítása, így a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 18. § (1) bekezdés e) pontja és a 18. § (2) bekezdés a) pontja alapján elővásárlásra jogosult.

A szerződés kifüggesztésének az időtartama alatt két személy, köztük a II. rendű alperes tett elfogadó nyilatkozatot elővásárlási joga gyakorlása céljából. A II. rendű alperes elővásárlási joga ranghelyeként a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés e) pontjára és bc) pontjára, valamint a 18. § (4) bekezdés a) pontjára hivatkozott azzal, hogy az ingatlan 20 km-es körzetében lakó olyan földműves, aki családi gazdálkodást folytat, illetve gazdálkodó család tagja. Az ... 2018. július 6-án "elővásárló adásvételi szerződésbe belépését tanúsító okirat" megjelölésű szerződést kötött a II. rendű alperessel mint elővásárló vevővel, amely szerint az eredeti vevővel (a felperessel) megkötött szerződés a II. rendű alperes és az I. rendű alperes mint eladó között jött létre. A vételár kiegyenlítését követően az I. rendű alperes megadta a bejegyzési engedélyt, a II. rendű alperes tulajdonjogát 2018. július 11-i hatállyal bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes úgy értesült az I-II. rendű alperesek szerződéskötéséről, hogy 2018. augusztus 1. napján az általa megfizetett vételár előleggel azonos összegű átutalás érkezett a számlájára, majd ezt követően tájékoztatást kért a történtekről.

A felperes - 2018. szeptember 10-én benyújtott - keresetében kérte a II. rendű alperes elővásárlási jognyilatkozatának, valamint az I-II. rendű alperesek által kötött szerződés érvénytelenségének a megállapítását. Annak tűrésére kérte kötelezni az I-II. rendű alpereseket, hogy a II. rendű alperes tulajdonjogának a törlése mellett az ingatlan egészére kiterjedően bejegyezzék tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Kérte kötelezni az I. rendű alperest szerződéses kötelezettségei teljesítésére, különösen a vele megkötött adásvételi szerződés záradékolására, melyben rögzíti, hogy a kifüggesztési eljárás során elővásárló nem előzte meg, és az így záradékolt adásvételi szerződést ki kell adni az ingatlan-nyilvántartási eljárással megbízott ügyvéd részére.

Álláspontja szerint a II. rendű alperes a Földforgalmi tv. 19. § (2) bekezdésébe ütközően nyilatkozott elővásárlási jogáról, melynek ranghelye akkor előzhetné meg az őt megillető elővásárlási jog ranghelyét, ha jognyilatkozata megtétele előtt legalább három éve ő használta volna az ingatlant. A II. rendű alperes azonban nem tudta használatba venni az ingatlant, mivel azt jelenleg is az érdekeltségi körébe tartozó ... tartja birtokban. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:88. § (3) bekezdése alapján az elővásárlási jognyilatkozat és a jognyilatkozat alapján létrejött "második" adásvételi szerződés semmisségen alapuló érvénytelenségére hivatkozott. Erre figyelemmel az I-II. rendű alperesek a Ptk. 6:108. § (1) bekezdése értelmében kötelesek tűrni a II. rendű alperes tulajdonjogának törlését és az I. rendű alperes tulajdonjogának visszajegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A Ptk. 6:58. §-a és 6:154. § (1) bekezdése értelmében az I. rendű alperes köteles a vele megkötött eredeti adásvételi szerződésben meghatározott kötelezettségei teljesítésére, - egyebek mellett - az adásvételi szerződés záradékolására, továbbá az ingatlan-nyilvántartási változások átvezetésére irányuló kérelem benyújtására.

Az I-II. rendű alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Jogi érvelésük szerint a perbeli ingatlan elidegenítése tárgyában kötött adásvételi szerződés végleges jogi sorsa kizárólag a Földforgalmi törvényben meghatározott elővásárlási jogon alapulhat, azon belül is a legerősebb elővásárlói ranghelyen, amely a II. rendű alperest illeti meg. Az elővásárlási jog megsértéséhez a Ptk. 6:223. §-a a hatálytalanság jogkövetkezményét fűzi, ezért ebből az okból a szerződést nem lehet érvénytelennek minősíteni. A hatálytalanság jogkövetkezményét sem érvényesítheti a felperes, mivel elmulasztotta a 30 napos szubjektív határidőt és nem igazolta teljesítőképességét. Rámutattak: a felperes jogalap nélküli birtokosnak minősül, aki jogellenesen akadályozta meg a II. rendű alperes birtokba lépését, erre a felróható magatartására előnyök szerzése végett nem hivatkozhat. Az ingatlan használatának a joga a II. rendű alperest illeti meg, így részéről a hároméves földhasználat megvalósult, míg a felperes állattartással kapcsolatos elővásárlási jogát kizárja a II. rendű alperest megillető földhasználati jogviszony.