A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40397/2008/4. számú határozata kötbér megfizetése tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 246. §] Bírók: Bánki Horváth Mária, Levek Istvánné, Rédei Anna

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék G.41774/2007/5., *Fővárosi Ítélőtábla Gf.40397/2008/4.*

***********

Fővárosi Ítélőtábla

10.Gf.40.397/2008/4.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Fővárosi Ítélőtábla dr. Sommer János jogtanácsos által képviselt felperesnek dr. Szilágyi József ügyvéd által képviselt alperes ellen kötbér megfizetése iránt indított perében a Fővárosi Bíróság 2008. április 4. napján kelt 11.G.41.774/2007/5. számú ítélete ellen az alperes részéről 6. sorszámon előterjesztett fellebbezés folytán meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

A Fővárosi Ítélőtábla kötelezi az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 50.000 (ötvenezer) forint másodfokú perköltséget, és az államnak külön felhívásra 530.600 (ötszázharmincezer-hatszáz) forint le nem rótt jogorvoslati illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes 2001. május 7-én kelt adásvételi szerződéssel eladta az alperesnek a kizárólagos tulajdonát képező budapesti ... hrsz. alatt nyilvántartott, 538 négyzetméter telekingatlant 13.450.000 forint vételárért. A szerződés 9. pontjában rögzítették, hogy a vevő az ingatlant lakóház építés céljára veszi meg, és erre a célra hasznosítja, ennek érdekében vállalja, hogy az előzetesen megismert hatályos szabályozásoknak megfelelő építményt épít; a 9/a. pont szerint a birtokbaadástól számított 9 hónapon belül az építési engedélyt, a 9/b. pont szerint az építési engedély jogerőre emelkedésétől számított 2 éven belül a használatbavételi engedélyt megszerzi. A szerződés 10. pontjában rögzítették az eladó szerződés keltétől számított 4 évig fennálló visszavásárlási jogát akként, hogy azzal az eladó csak abban az esetben élhet, ha a vevő a 9/a. és 9/b. pontban foglaltakat nem tartja be, rögzítették továbbá, hogy amennyiben a vevő a 9/a., 9/b. pontban foglaltaktól eltér, azaz az építési engedély megszerzésére, illetve beépítési kötelezettségére vonatkozó kötelezettségének határidőben nem tesz eleget, köteles az eladónak a késedelembe esés időtartamára kötbért fizetni, melynek mértéke a vételár 30 %-ának 365-öd része naponta; utaltak arra, a kötbérmérték megállapításánál figyelembe vették, hogy az eladónak a beépítéshez különösen fontos érdeke fűződik. A megállapodás szerint, amennyiben az építési vagy használatbavételi engedély megszerzése nem a vevőnek felróható késedelemből ered, a visszavásárlási jog nem gyakorolható, a kötbérigény nem érvényesíthető.

Az alperes ugyanezen ingatlanra 2001. július 31-én adásvételi szerződést kötött a ... Kft.-vel, mely azt 16.500.000 forint vételárért vásárolta meg, a szerződés 3. és 5. pontjában a peres felek közötti adásvételi szerződés 9. pontjában rögzítettekkel egyező építési és használatbavételi engedély megszerzési, valamint kötbérfizetési kötelezettséget írtak elő a vevő terhére.

A peres felek 2001. augusztus 7-én jegyzőkönyvet vettek fel, mely szerint az alperes a vételár-fizetési kötelezettségének teljes egészében eleget tett, a felperes az ingatlant kiürített és kifogástalan állapotban az alperes birtokába adta.

A ... Kft. a felperes Polgármesteri Hivatala Építésigazgatási Osztályának ... számú határozata szerint 2003. január 24-én jogerőre emelkedett elvi építési engedélyt, melynek érvényessége 2004. január 24-én lejárt, majd 2004. augusztus 9-én jogerőre emelkedett ... számú határozattal építési engedélyt, ... számú határozattal használatbavételi engedélyt kapott.

A felperes 2003. február 3-án és 2003. október 6-án kelt leveleiben közölte az alperessel, hogy kötbérfizetési kötelezettség terheli.

A felperes Tulajdonosi Bizottságának ... számú határozata szerint a polgármesternek a perbeli ingatlannal kapcsolatos kötbérkövetelést érvényesítenie kell, szükség szerint peres út igénybevételével.

2005 tavaszától levelezés folyt a peres felek és a ... Kft. között a kötbértartozás megfizetésére, mely nem vezetett eredményre.

A felperes 2005. október 4-én beérkezett fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelmet terjesztett elő az alperessel szemben, az eljárás ellentmondás folytán perré alakult.

A felperes a keresetében kérte, hogy kötelezze a bíróság az alperest 8.844.000 forint megfizetésére; arra hivatkozott, hogy a közöttük létrejött atipikus adásvételi szerződés 10. pontjában napi 11.055 forint késedelmi kötbér megfizetését vállalta az építési engedély késedelmes megszerzése esetére. Az alperes 2001. augusztus 7-én vette birtokba az ingatlant, 9 hónap elteltével, 2002. május 7-én az építési engedély megszerzésének határideje lejárt, s mivel a ... Kft. 2004. július 16-án kapott építési engedélyt, az alperes késedelme 800 nap. Követelése jogcímeként a Ptk. 246., 277., 298. §-aiban foglaltakra hivatkozott, utalva arra, hogy közöttük megbízással vegyes adásvételi szerződés jött létre; az alperes a Ptk. 475. §-ában foglaltak szerint a késedelemért akkor is felelős, ha a ... Kft.-t vette igénybe szerződéses kötelezettségeinek teljesítésére.

Az alperes érdemi ellenkérelmében elsődlegesen a kereset elutasítását, másodlagosan a kötbér összegének a mérséklését kérte. Arra hivatkozott, hogy a felperes atipikus szerződés létrejöttére vonatkozó álláspontja okán szükséges a ... Kft. perbehívása, perbenállása nélkül a jogvita nem dönthető el. Vitatta, hogy a szerződésük atipikus, illetve, hogy a ... Kft. a megbízottja volt. A késedelembe esés nem az alperesnek, hanem a ... Kft.-nek volt felróható, illetve abban a felperes jelentős mértékben közrehatott. A kötbér mérséklésére irányuló védekezése körében vitatta a késedelmes napok számát, továbbá kérte vizsgálni a felperes közrehatását, azt, hogy a felperes késedelme mennyiben akadályozta a szerződéses kötelezettség teljesítését, álláspontja szerint ugyanis a felperes felróható magatartásának arányában kell csökkenteni a kötbér összegét.

Az alperes a ... Kft.-t perbe hívta, aki azt nem fogadta el.

Az elsőfokú bíróság 2007. január 10. napján kelt 11.G.41.798/2005/18. számú ítéletével a felperes keresetét elutasította. A Ptk. 234. § (1) bekezdése alapján megállapította, hogy a szerződés 10. pont 2. bekezdése a Ptk. 246. § (1) bekezdésébe ütközik, így a Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint semmis; ezen szerződési pontba foglalt feltételek nem teljesítése esetére érvényesen nem lehet kötbért kikötni, mivel az a szerződés tárgyának a teljesítéséhez, nem pedig a visszavásárlási jog feltételeinek a teljesítéséhez köthető. Az elsőfokú bíróság utalt arra is, hogy a kötbér mértéke eltúlzott; a Ptk. 247. § (1) bekezdése alapján kifejtette, a kötbér mértéke akkor lenne nem eltúlzott, amennyiben a maximális összege nem haladná meg a vételár 30 %-át.

A felperes fellebbezése folytán eljárt Fővárosi Ítélőtábla 2007. október 2. napján kelt 10.Gf.40.264/2007/3. sorszámú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 252. § (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A végzés indokolásában kifejtette, az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a peres felek között a Ptk. 365. §-a szerinti adásvételi szerződés jött létre, tévesen vont azonban következtetést a kötbér kikötés semmisségére; a beépítési kötelezettség vállalása nem ütközött a Ptk. 200. § (2) bekezdésében foglaltakba, nincs jogszabályi akadálya ezen kötelezettség kötbérrel biztosításának, azaz a Ptk. 246. § (1) bekezdése szerint mellékkötelezettség vállalásnak. A megismételt eljárásra a Fővárosi Ítélőtábla előírta annak vizsgálatát, hogy a felperes által állított felróható szerződésszegés az alperes részéről megvalósult-e, a kötbérfelelősséget megalapozó szerződési feltételek teljesültek-e. Ennek eredményétől függően bírálandó el az, hogy a szerződésben kikötött mértékű kötbér érvényesíthető-e, a kötbérösszeg számítása helytálló-e. Előírta továbbá a kötbérfelelősség hiányára, illetőleg a kötbér mérséklésének szükségességére alapított alperesi védekezés figyelembevételét.