BH 2018.6.185 Tulajdonostársat mint szerződéses vevőt megilleti a Földforgalmi törvény 18. § (3) bekezdése szerinti elővásárlási jog [2013. évi CXXII. tv. (Fftv.) 13. § (3) bek.,18. § (3) bek., 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:81. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes 2015. február 3-án adásvételi szerződést kötött a perben nem álló tulajdonostársával mint eladóval a Sz. ... hrsz. alatt nyilvántartott 12 ha 8399 m2 területű erdő művelési ágú ingatlanból az eladót megillető 300/4494-ed részilletőségre. A vevő szerződésbe foglalt nyilatkozata szerint társtulajdonos földművesnek minősül. A szerződés rendezte az ingatlanon fennállt haszonélvezeti jog törlését is.

[2] A szerződést kifüggesztették az illetékes önkormányzat hirdetőtáblájára, mely kifüggesztésre egy adásvételt elfogadó nyilatkozat érkezett a beavatkozó részéről. A beavatkozó nyilatkozott arra vonatkozóan is, hogy nyilvántartásba vett helyben lakó földműves, így jogosult a termőföld megszerzésére. Az elővásárlási jogra tekintettel az alperes megküldte a szükséges okiratokat az illetékes agrárkamarának állásfoglalás kiadása céljából. Az agrárkamara úgy döntött, hogy az adásvételi szerződést kizárólag az eladó és a beavatkozó között támogatja. A felperes jogorvoslati kérelme folytán az önkormányzat képviselő-testülete határozatot hozott, ami szerint támogatta mind a felperes, mind a beavatkozó tulajdonszerzését.

[3] Az alperes a 2016. január 6-án kelt határozatában az eladó és a beavatkozó között hagyta jóvá az adásvételi szerződést. Határozata szerint a felperes nem rendelkezik elővásárlási joggal, míg a beavatkozó a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 18. § (1) bekezdés d) pontja alapján elővásárlásra jogosult. Erre tekintettel az Fftv. 30. § (1) bekezdésére hivatkozással csak a beavatkozó és az eladó vonatkozásában találta jóváhagyhatónak az adásvételi szerződést.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[4] A határozat felülvizsgálata iránt a felperes nyújtott be keresetet, melyben kérte annak hatályon kívül helyezését, és az alperes új eljárásra kötelezését. Keresetében előadta, hogy az alperes tévesen értelmezte az Fftv. 18. §-ában rögzített elővásárlási rangsort, különösen annak (3) bekezdését, e rendelkezés ugyanis a társtulajdonosnak ad elővásárlási jogot, a kívülről érkező vételi ajánlattal szemben. Ebből következően a beavatkozó 18. § (1) bekezdés d) pont szerinti elővásárlási joga hátrébb áll a felperes elővásárlási jogánál a törvényi rangsorban.

Az elsőfokú ítélet

[5] A Salgótarjáni Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság elsőfokú ítéletében a keresetet elutasította. Indokolása szerint a felperes az Fftv. 18. § (3) bekezdésében foglaltakra figyelemmel elővásárlási joggal nem rendelkezik, mert nem a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása valósult meg, azaz nem az eladó és a beavatkozó között került megkötésre a szerződés, mint harmadik személy között, hanem maga a felperes volt tulajdonostársként vevő, így a felperest ezen a ranghelyen nem illette meg az elővásárlási jog. Ezzel szemben a beavatkozó elővásárlási joga az Fftv. 18. § (1) bekezdés d) pontja alapján egyértelműen megállapítható, ezért az alperesi határozat jogszerűen hagyta jóvá a szerződést a beavatkozó és az eladó között.

[6] A felperes fellebbezése nyomán eljárt Balassagyarmati Törvényszék jogerős ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[7] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetnek megfelelő döntés hozatalát kérte. Jogszabálysértésként elsősorban az Alaptörvény B) cikk (1) bekezdésére és az Fftv. 18. §-ra hivatkozott. Előadta, hogy ha egy társtulajdonosnak a kívülről jövő vevővel szemben elővásárlási jogot biztosít a törvény, akkor jogszabálysértő és visszaélésszerű joggyakorlás tilalmába ütköző lenne, ha ugyanezt a jogosultságot nem biztosítanák a társtulajdonosnak mint szerződés szerinti vevőnek a kívülről érkező elővásárlásra joggyakorlóval szemben.

[8] Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.

A Kúria döntése és jogi indokai

[9] A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.

[10] A Kúriának jelen ügyben abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a társtulajdonost mint szerződéses vevőt megilleti-e az Fftv. 18. § (3) bekezdése szerinti elővásárlási jog.

[11] Az Fftv. 18. § (3) bekezdése alapján a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetében az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében - megelőzi a földműves tulajdonostárs.

[12] A Kúria a Kfv.III.37.673/2016/4. számú eseti döntésében hasonló tényállás mellett már foglalkozott az Fftv. 18. § (3) bekezdésének értelmezésével. Ebben az ítéletben akként foglalt állást, hogy "tulajdonostársnak tulajdonostárssal szemben nincs elővásárlási joga, de mindenki mással (kivéve a magyar államot) szemben igen. A tulajdonostárs vevőként hivatkozhat a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében rögzített elővásárlási jogára, mely szerint ő a 18. § (1), (2) bekezdéseiben felsorolt nem tulajdonostárs jogosultakat megelőzi. A Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésének idézett rendelkezése azt rögzíti, hogy az elővásárlásra jogosult akkor hivatkozhat az elővásárlási jogára, ha a vételi ajánlat nem egy tulajdonostárstól, hanem harmadik személytől érkezik. Ezen értelmezés összhangban áll a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:81. § (1) bekezdésével és megfelel a Földforgalmi tv. e rendelkezéseihez fűzött indokolásnak is".

[13] A Kúria jelen ügyben is irányadónak fogadta el a fenti értelmezést. Az Fftv. 18. § (3) bekezdésében foglalt szabály csak akként értelmezhető a Ptk. 5:81. § (1) bekezdésével és az Alaptörvény B) cikk (1) bekezdésével összhangban, hogy a közös tulajdonban álló földek esetén a tulajdonostárs elővásárlási joga - akár vevői, akár elővásárlásra jogosulti pozícióban - megelőzi a Fftv. 18. § (1), (2) bekezdéseiben felsorolt elővásárlásra jogosultakat. Minden egyéb értelmezés mellett sérülne a közös tulajdonból eredő egyik alapvető tulajdonostársi jogosultság, ráadásul a bíróságok által elfogadott értelmezés a szabályozás megkerülésére ösztönözné a közös tulajdonban álló termőföldek tulajdonosait. Ezt az értelmezést erősíti, hogy a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 13. § (3) bekezdése alapján a vevő elővásárlási jogosultságát is rögzíteni kell az adásvételi szerződésben, hiszen ha a társtulajdonos vevőként nem hivatkozhatna a Fftv. 18. § (3) bekezdésére, akkor e rendelkezés értelmét vesztené.

[14] Mindezek alapján a Kúria a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 275. § (4) bekezdése és a 339. § (1) bekezdése alapján a rendelkező részben foglaltak szerint határozott. Az alperes az új eljárás során köteles a fentiek alapján figyelembe venni a felperes Fftv. 18. § (3) bekezdésben foglalt elővásárlási jogát.