BH 2020.6.178 I. A társasházi törvények az alapító okirat kötelező tartalmi elemeit rögzítő szabálya egyoldalúan kógens: nem zárja ki a felsoroltak mellett további, így a közös tulajdon használatára vonatkozó kötelmek felvételét.

II. Amennyiben az alapító okirat a közös használatra vonatkozó rendelkezést is tartalmaz, e kérdésben a közgyűlés az alapító okiratot érintő, érvényes határozatot nem hozhat [2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 9. § a)-e) pontok, 26. § (2) bek., 28. §, 42. § (1) bek., 63. § (2) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A 2014. április 7-i alapító okirat alapján bejegyzett hat "albetétből" álló társasházban az I. rendű felperes 2014 májusában, míg a II. rendű felperes 2015 januárjában vásárolta a külön tulajdonú ingatlanát. Az adásvétellel egyidejűleg általuk kézhez vett alapító okirat rögzítette a közös ingatlanrészek használati rendjét és utalt arra, hogy a tetőtér beépítése után az alapító okirat módosítására kerül sor. A tetőtér kialakítását követően 2016. február 26-án módosított alapító okirat a közös részek használatát az E/2.b. pontban az eredeti okirattal azonosan tartalmazta, nem tüntette azonban fel a tetőtérben kialakított új ingatlanokat.

A felperesek keresete, az alperes védekezése

[2] A felperesek keresete a módosított alapító okirat részbeni érvénytelenségének megállapítására irányult, álláspontjuk szerint ugyanis annak a közös használatot szabályozó E/2.b. pontja és melléklete: a használati megosztást tartalmazó vázrajz a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 9. §-át és a 26. § (2) bekezdését sértő módon semmis, mert az alapító okirat nem tartalmazhat a közös részek használatára vonatkozó rendelkezést.

[3] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Érvelése szerint a Tht. nem tiltja, hogy az alapító okirat a Tht. 9. §-ában foglaltak mellett egyéb megállapítást is tartalmazzon, az alapító okirat módosítását egyebekben a felperesek is aláírták.

Az első- és a másodfokú ítélet

[4] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítélete indokolásában kifejtette, hogy a Tht. ugyan a Házirendre tartozóként szabályozza a közös terültek használatát, nincs azonban jogszabályi akadálya annak, hogy a tulajdonostársak szerződésben, adott esetben az alapító okiratban rögzítsenek ilyen tartalmú megállapodást. A Tht. 9. §-ának szabályából csupán az következik, hogy az abban foglalt dologi jellegű rendelkezéseket az alapító okiratnak feltétlenül tartalmaznia kell, nem tilalmazza azonban egyéb, kötelmi jellegű megállapodások felvételét. Utalt a Kúria azonos álláspontot kifejtő, egyedi ügyben hozott határozatára, azzal, hogy az alapító okirat ilyen típusú rendelkezései a közgyűlés szótöbbséges határozatával módosíthatók. Kifejtette azt is, hogy a közös területek használatának tulajdoni hányadtól eltérő szabályozása nem tilos, a szerződési szabadság körébe tartozó kérdés.

[5] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyó ítéletében utalt az elsőfokú bíróság helyes indokaira, a fellebbezésre tekintettel ugyanakkor rámutatott, hogy az elsőfokú bíróság által hivatkozott határozat mellett ellentétes tartalmú Kúriai döntés is ismert, a Tht. szabályai pedig alapvetően eltérést nem engedő, imperatív rendelkezések. Mivel a Tht. 9. §-ához a törvény nem kapcsolja az eltérés lehetőségét, az ott felsoroltakon kívül egyéb tartalom nem foglalható alapító okiratba. A Tht. vonatkozó 9., 26. és 28. §-ait a Ptk. szerződési szabadságra vonatkozó rendelkezésével összevetve ugyanakkor nem zárható ki alapvető használati szabályok rögzítése az alapító okiratban, mivel a Tht. 26. § (2) bekezdése csak a részletes szabályokat utalja a Házirend szabályozási körébe.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[6] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő felperesek annak hatályon kívül helyezését és a keresetnek helyt adó döntés hozatalát kérték, álláspontjuk szerint ugyanis az eljárt bíróságok tévesen alkalmazták a Tht. 9., 26. és 28. §-aiban foglaltakat, döntésük ezért jogszabálysértő. Egyedi ügyekben keletkezett bírósági határozatokra utalva fejtették ki, hogy dologi hatályú jogosultságot nem keletkeztető tényekről a Tht. 2004. január 1-jei hatálybalépése után az alapító okiratban nem lehet rendelkezni, az ilyen rendelkezés sérti a Tht. 28. § (1) bekezdés b) pontjában foglaltakat is. A használati szabályok alapító okiratba foglalása kiüresíti a Tht. 28. § (1) bekezdését, mivel a közgyűlés határozata nem sértheti az alapító okiratot. Hangsúlyozták, hogy a Tht. 9. §-ának értelmezése ugyan jogkérdés, a bíróságok azonban indokolás nélkül figyelmen kívül hagyták, hogy az alperes nem adta elő a jogértelmezése alapjául szolgáló tényeket és arra vonatkozó bizonyítékait.

[7] Az alperes érdemi felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

A Kúria döntése és jogi indokai

[8] A felülvizsgálati kérelem a következők miatt nem alapos.

[9] Helyesen mutattak rá a perben eljárt bíróságok arra, hogy a kereset alapján jogkérdésben kellett állást foglalni: azt kellett megítélni, hogy a Tht. 2004. január 1-jei hatálybalépése után alkotott vagy módosított alapító okiratok tartalmazhatnak-e a Tht. 9. § a)-e) pontjaiban foglaltakon kívül további tartalmi elemeket, ezek között a közös tulajdon használatára vonatkozó megállapodást. Utal rá a Kúria, hogy e tárgyban valóban ellentmondó határozatok keletkeztek, a joggyakorlat bizonytalan, a társasházi perekkel foglalkozó joggyakorlat-elemző csoport sem jutott egységes álláspontra.

[10] A Tht. 9. §-a valóban kötelező jelleggel írja elő az alapító okirat tartalmi elemeit, ez azonban - ahogy arra az elsőfokú bíróság helyesen utalt - egyoldalú kógencia, az alapító okirat minimális tartalmi elemeit jelenti és nem zárja ki egyéb megállapodások felvételét az okiratba - így foglalt állást az 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény is [1/2017. (IX. 11.) PK vélemény 2. pont]. Figyelemmel azonban arra, hogy a társasház alapiratai közül (amelyek az alapító okirat, a Szervezeti és Működési Szabályzat, és utóbbi részeként a Házirend) kizárólag az alapító okirat a szerződés, ezért az alapító okiratba felvett rendelkezések is kötelmi, szerződéses jelleget nyernek, ebből következően a törvényi kivételektől eltekintve csak valamennyi tulajdonostárs egybehangzó nyilatkozatával módosíthatók, a közgyűlés határozatával nem. Ennek a szabályozásbeli kettősségnek az az oka, hogy a tulajdonostársak kétféle minőségben vesznek részt a társasházi döntéshozatalban. Egyfelől a részleges jogképességgel rendelkező nagyobb egység, a társasházközösség tagjaként a közgyűlésen leadott szavazattal, amelynek eredménye a valamennyi tulajdonosra kötelező közgyűlési határozat (ilyen például az SzMSz vagy a Házirend elfogadása is). Másfelől a tulajdonostársak "saját jogon", az őket természetes - vagy jogi - személyként megillető jogképesség keretei között is döntéshozók: szerződhetnek egymással és a társasházzal is, amely megállapodások csak az érintett feleket kötik.

[11] A legfontosabb szerződés a társasház alapszerződése, a valamennyi tulajdonos egybehangzó akaratnyilatkozatát rögzítő - tehát valamennyi tulajdonosra kötelező - alapító okirat. Az alapító okirat speciális szerződés, a társasház "státus" aktusa, amelynek alapján kerül sor a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, s ezáltal nyeri el a tulajdonosi közösség az őt a Tht. szerint megillető korlátozott jogképességét. Ebből sem következik azonban a Tht. 9. §-át meghaladó kötelmek kirekesztése az alapító okiratból. A Tht. 9. §-ának beiktatásakor a jogalkotói szándék csupán a nehézkes - valamennyi tulajdonos aláírását igénylő - módosítási eljárás szűk körre szorítása, a társasház működésének könnyítése volt. A törvényi szabályozás megújítása nem érinthette a tulajdonostársakat a Ptk. alapján személyükben megillető szerződési szabadságot: nem sértenek jogszabályt, ha a használatra vonatkozó szabályokat az alapító okiratban kívánják elhelyezni. A döntéshozatal e két formája tehát minden társasházban érvényesül, kizárni egyiket sem lehet, csakúgy, mint a kétféle - közösség tagjaként, illetve személyes formában megnyilvánuló - döntéshozatali minőséget.