PKv 2017.1 A Kúria Polgári Kollégiumának 1/2017. (IX. 11.) PK véleménye

az ingatlan közös tulajdona megszüntetésének egyes kérdéseiről

A Kúria Polgári Kollégiuma az 1/2014. PJE határozatában a PK 10. számú állásfoglalás meghaladottá nyilvánításáról és a közös tulajdon megszüntetésének egyes kérdéseiről szóló 1/2008. (V. 19.) PK vélemény I-VII. pontjait "az új Ptk. eltérő rendelkezése miatt nem tartotta irányadónak" (Indokolás V. 1. pont). A jogegységi határozatnak ez a megállapítása azon a megfontoláson alapult, hogy már ekkor szükségesnek látszott a PK vélemény teljes körű felülvizsgálata. Ennek az indoka egyrészről az volt, hogy a PK vélemény egyes pontjai alapján az 1959. évi Ptk. alkalmazásában sem alakult ki egységes bírói gyakorlat; másrészről a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) e tárgykört érintő rendelkezései felvetettek több jogalkalmazási kérdést.

A Kúria Polgári Kollégiuma ezért a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos perek bírói gyakorlatát vizsgáló joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleményében foglalt megállapításokat és javaslatokat, valamint a Kúria elnöke által felállított Új Ptk. Tanácsadó Testület e tárgyban kidolgozott állásfoglalásait is figyelembe véve, az egységes ítélkezési gyakorlat biztosítása érdekében a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (Bszi.) 27. § (1) bekezdése alapján a következő kollégiumi

véleményt

nyilvánítja.

1. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben a bíróságnak a Ptk.-ban meghatározott sorrendben kell vizsgálnia az egyes megszüntetési módok alkalmazásának lehetőségét. Ha a felek a közös tulajdon megszüntetését egybehangzóan ugyanazon a módon kérik és annak feltételei igazoltak, a bíróság a sorrendben megelőző megszüntetési módot vagy módokat nem vizsgálja.

2. A közös tulajdon megszüntetése során a társasházzá alakítás a megszüntetésnek az árverési értékesítést megelőző módja.

A társasházzá alakítás vizsgálatához nincs szükség külön keresetre vagy viszontkeresetre, de ahhoz szükséges valamelyik fél erre irányuló nyilatkozata. A társasházzá alakítást igénylő félnek csatolnia kell az alapító okirat tervezetét és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas alaprajzot. Nincs helye a társasházzá alakításnak, ha az a felek együttműködésének hiánya miatt nem lehetséges. Az ítélet rendelkező részébe foglalandó alapító okiratnak a jogszabály szerint kötelező tartalmi elemeken túlmenően a külön törvényben meghatározott keretek között tartalmaznia kell a felek által lényegesnek minősített kérdések rendezését is.

3. A közös tulajdont megszüntető ítéletben kivételesen helye lehet vagylagos (alternatív) kötelezést tartalmazó rendelkezéseknek, vagy egyidejűleg, egymás mellett több megszüntetési mód alkalmazásának.

4. Nincs helye a közös tulajdon megszüntetésének, ha a megszüntetés alkalmatlan időre esik, vagy ha a tulajdonostárs a tulajdonközösség megszüntetésére vonatkozó alanyi jogát visszaélésszerűen gyakorolja.

Az "alkalmatlan idő"-re vonatkozó kifogást az időlegesen fennálló, de belátható időn belül megszűnő körülmények alapozhatják meg.

5. A tulajdonjogát elvesztő, bennlakó tulajdonostársat főszabály szerint az ingatlan elhagyására kell kötelezni. A bíróság csak kivételesen rendelkezhet úgy, hogy a tulajdonostárs - tulajdonjoga elvesztése ellenére - bennmaradhat az ingatlanban. Az erre vonatkozó feljogosítását a bennlakó tulajdonostársnak az ok megjelölésével kifejezetten, kérnie kell a bíróságtól; nem elegendő az a nyilatkozata, hogy nem vállalja az ingatlan elhagyását vagy ellenzi a kiköltözésre kötelezését.

6. Ha a bíróság feljogosítja a volt tulajdonostársat az ingatlan további használatára, akkor a Ptk. 5:159. §-ában meghatározott tartalmú használati jogot alapít a részére. E használati jog ellenértékeként időszakonként fizetendő használati díj megállapításának nincs helye.

Abban az esetben, ha a volt tulajdonostárs tulajdoni hányadához igazodó terjedelmű használati jog alapítása nem alkalmas a felek közötti jogvita észszerű lezárására, a bíróság az ingatlanban bennmaradó (volt) tulajdonostárs javára az ingatlannak az eredeti tulajdoni hányadát meghaladó részére vagy az ingatlan egészére kiterjedő használati jogot alapíthat.

7. A bíróság a bennlakás értékcsökkentő hatását a használati jog alapításával egyidejűleg értékeli. A közös tulajdon megszüntetése során a felek közötti elszámolás körében figyelembe veszi a volt tulajdonos korábbi tulajdoni hányada, illetve az azt meghaladó része után a tulajdonost megillető ellenszolgáltatás mértékét, és meghatározza az ellenszolgáltatás teljesítésének módját.

8. A bíróság a tulajdonostársak kiskorú gyermekei bennlakása értékcsökkentő hatásának mértékét mérlegeléssel állapítja meg, amit a tulajdonostárs szülők között meg kell osztani.

9. A keresetlevél befogadásának nem feltétele a hiteles tulajdoni lap másolat (szemle) csatolása akkor, ha a felperes nem hiteles, elektronikus formátumú tulajdoni lapot csatol. Szükséges azonban, hogy az ítélethozatal előtt az aktuális tulajdoni állapot hiteles módon igazolt legyen.

10. A tulajdonostársak nagy száma esetén kivételesen mellőzhető valamennyi tulajdonostárs perben állása, ha a perbeli jogvita egy "jogközösségen belüli jogközösség" keretei között áll fenn, vagy ha a közös tulajdonú ingatlan használata természetben olyan szinten megosztott a tulajdonostársak között, hogy mind a tulajdonjogból fakadó jogok gyakorlása, mind a kötelezettségek teljesítése teljes elkülönülést biztosít.

Minden perben egyedileg dönthető el, hogy a felek közötti jogvita a perbe nem vont tulajdonostársak érdekét olyan mértékben érinti-e, hogy perbenállásuk indokolt, vagy az ügy sajátosságaira tekintettel mellőzhető.

11. A tulajdonostársak perben állására vonatkozó szabályok szerint perbe kell vonni a haszonélvezetre, használatra jogosultakat, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultját, s ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, akkor e jog jogosultját is. Más érdekeltek esetében a körülmények egyedi mérlegelésétől függ, hogy szükséges-e a perbevonásuk.

12. Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal előtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz szükséges jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas vázrajz. Ezek beszerzésére a per tárgyalásának felfüggesztése mellett a feleknek megfelelő határidőt kell szabni.

13. A tulajdonközösség megváltással történő megszüntetése során a fél teljesítőképességének vizsgálata a perben időben nem korlátozott.

14. A közös tulajdon megszüntetése iránti perben a bíróság ítélete pótolja a jogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásban való átvezetéséhez szükséges bejegyzési engedélyt. Elegendő, ha a bíróság az ítéletében úgy rendelkezik, hogy a megváltási ár (értékkiegyenlítés) kifizetésének az igazolásától teszi függővé a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését.

15. A per tárgyának értéke általában a felperes tulajdoni hányadának, az ingatlan társasházzá alakítása esetében pedig a tulajdonába adni kért külön tulajdoni egységnek az értéke. Ha azonban a felperes a közös tulajdon természetbeni megosztása esetére a tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékű ingatlanrészt igényel, a per tárgyának értéke ez a nagyobb érték. Ha pedig a felperes úgy kéri a közös tulajdon megszüntetését, hogy a bíróság a közös tulajdonú ingatlant vagy annak egy részét megfelelő ellenérték fejében adja az ő tulajdonába, a per tárgyának értéke a tulajdonába adni kért tulajdoni hányad értéke.

16. Az elsőfokú eljárásban a keresetnek helyt adó ítéletben helye lehet a perköltség megosztásának, ha ezt a feleknek a közös tulajdon megosztására vonatkozó nyilatkozatai indokolják.

17. A Kúria Polgári Kollégiuma az 1/2008. (V. 19.) PK vélemény VIII. pontját meghaladottnak tekinti.

1. A közös tulajdon megszüntetése iránti perekben nem érvényesül maradéktalanul a kérelemhez kötöttség elve, tekintettel arra, hogy a Ptk. 5:84. § (6) bekezdése a bíróság számára egyetlen korlátot állít fel: "...nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik". A bíróság ezért a Ptk. 5:84. § (1)-(5) bekezdéseiben írtak szerint köteles megvizsgálni az egyes megszüntetési módok alkalmazásának lehetőségét.

A megfelelő megszüntetési mód kiválasztása csak akkor lehetséges, ha a bíróság a felek nyilatkozatát minden egyes megszüntetési mód tekintetében beszerzi. E szerint már a perfelvételi szakban tisztázandó, hogy van-e olyan megszüntetési mód, amelynek az alkalmazása ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik, illetve van-e a közös tulajdon megszüntetésének olyan módja, amelynek alkalmazásában a felek egyetértenek. Ha a tulajdonostársak a perben egyezően nyilatkoznak a közös tulajdon megszüntetésére és annak módjára vonatkozóan, azt az őket az anyagi jog szabályai szerint megillető rendelkezési jogon alapuló olyan egybehangzó akaratnyilatkozatnak kell tekinteni, ami a bizonyítás kereteit meghatározza.

A felek egybehangzó akaratnyilatkozatának hiányában a törvényben meghatározott sorrend szerint vizsgálni kell a közös tulajdon megszüntetésének valamennyi módját. Ennek során azonban nem kizárt, hogy a bíróság arra a következtetésre jut, hogy például a törvényben a közös tulajdon megszüntetésének elsődleges módjaként szabályozott természetbeni megosztásra nincs lehetőség a felek együttműködésének hiánya miatt.

A Ptk.-ban meghatározott sorrendiség a bíróság érdemi döntésének tartalmával szemben azt a követelményt támasztja, hogy az ítéletben meg kell indokolni: a bíróság miért nem a sorrendben előrébb álló megszüntetési módot vagy módokat választotta. Ha például a természetbeni megosztás alkalmazására azért nem került sor, mert a felek egyező előadása szerint az ingatlan műszaki megosztásra alkalmatlan, annak legalább az ítélet indokolásából ki kell derülnie.

2. A Ptk. a társasházzá alakítást beillesztette a közös tulajdon megszüntetési módjai közé [5:84. § (5) bek.], azok sorrendjén belüli helyéről azonban nem szól. Az 5:84. § (2) bekezdésének abból a rendelkezéséből viszont, hogy a közös tulajdon tárgyainak az értékesítésére (árverési értékesítés) akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, az következik, hogy a társasházzá alakítás a sorrendben megelőzi az árverési értékesítést. Abból pedig, hogy a Ptk. a társasház-tulajdonná alakítást a közös tulajdon megszüntetésének önálló módjaként szabályozza, az a további következtetés adódik, hogy azt külön - kifejezetten ilyen tartalmú - kereseti és viszontkereseti kérelem nélkül is vizsgálni kell.

Tekintettel azonban arra, hogy a Ptk. 5:84. § (5) bekezdése szerint az ingatlan társasházzá alakítására csak akkor kerülhet sor, "ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak", ezért szükséges, hogy valamelyik fél olyan nyilatkozatot tegyen, amelyből kiderül, hogy ezen a módon kéri a közös tulajdon megszüntetését. A törvény értelmében a bíróságnak az ítéletében rendelkeznie kell az alapító okiratról, ezért az ingatlan társasházzá alakítását támogató félnek - összhangban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 8. § (3) bekezdésében foglaltakkal - csatolnia kell az alapító okirat tervezetét és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges alaprajzot. A bíróság emellett is csak akkor hozhat létre társasházat, ha annak műszaki és jogi feltételei egyaránt fennállnak.

Az alapító okirat tervezete és mellékletei csatolásának elmulasztása vagy hiányossága - hasonlóan ahhoz, amikor a fél a természetbeni megosztáshoz szükséges jogerős közigazgatási hatósági engedély és változási vázrajz csatolása körében mulaszt - azzal a következménnyel jár, hogy a bíróság a konkrét esetben ezt a megszüntetési módot mellőzi. A társasházzá alakításra tehát a felek erre irányuló nyilatkozata és együttműködése nélkül nincs lehetőség.

A bíróság akkor sem köteles a közös tulajdont átalakítani társasháztulajdonná, ha egyébként annak műszaki és jogi feltételei fennállnak, de azt állapítja meg, hogy a felek közötti konfliktus az új tulajdonjogi keretek között sem oldható meg véglegesen. A Ptk. 5:84. § (5) bekezdése sem biztosít ugyanis alanyi jogot a kérelmező számára e megszüntetési mód tekintetében.

A bíróságnak az alapító okiratot az ítélet rendelkező részébe kell foglalnia. Az alapító okiratnak a Tht. 9. §-ának keretei között tartalmaznia kell a felek által lényegesnek tartott kérdések rendezését is. A külön tulajdonba tartozó épületrészek, lakások kijelölése során nemcsak a ténylegesen fennálló műszaki állapotból lehet kiindulni. A fél olyan jövőbeni állapot szerint is kérheti a közös tulajdon társasházzá alakítását, amelyhez átalakítási munkálatokra van szükség. A szükséges munkálatokról és azok költségeinek viseléséről az ítéletben rendelkezni kell. Ha az átalakítás engedélyköteles építési munkával jár együtt, akkor be kell szerezni a szükséges hatósági engedélyeket, ha pedig ilyen eljárás még nincs folyamatban, akkor a bíróság a felet - határidő tűzésével - felhívja az eljárás megindítására, és annak jogerős befejezéséig a per tárgyalását felfüggeszti.

3. A közös tulajdon megszüntetése iránti perekben az anyagi jog szabályai nem zárják ki, és az eljárásjogi szabályok is megengedik, hogy a bíróság ítélete vagylagos (alternatív) rendelkezést tartalmazzon. Kivételesen - ha az ügy körülményei ezt nyomatékosan indokolják - a bíróság rendelkezhet például úgy, hogy az egyik tulajdonostársat arra kötelezi, hogy ellenérték fejében meghatározott időn belül váltsa magához a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát, majd a teljesítési határidő eredménytelen elteltének esetére az ingatlan árverési értékesítését rendeli el. Ilyen tartalmú döntés esetén a bíróság ítéletének másodlagos rendelkezése csak akkor válik hatályossá, ha a sorrendben előrébb álló döntési alternatívára megszabott teljesítési határidő eredménytelenül telt el. Ebben az esetben az elsődleges marasztalás végrehajtására nem kerülhet sor, így kielégítést végső soron csak az egyik marasztalás nyer. Az alternatív ítéleti rendelkezésnek az anyagi jog annyiban azonban korlátot szab, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetési módjainak a Ptk.-ban meghatározott sorrendjétől (5:84. §) ebben az esetben sem térhet el.

Az alternatív megszüntetési módok alkalmazásának lehetősége elősegítheti a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos jogviták végleges rendezését. Egyrészt a magához váltásra kötelezett tulajdonostársat a megváltási ár határidőben való teljesítésére sarkallja, másrészt megoldást biztosít arra az esetre, ha ennek bármely okból mégsem tenne eleget.

A Ptk. rendelkezéseiben meghatározott sorrendiség azt sem zárja ki, hogy a bíróság egymás mellett, egyidejűleg különböző megszüntetési módokat alkalmazzon. Nincs anyagi jogi akadálya például annak, hogy arra alkalmas ingatlan esetén a megszüntetés egyidejűleg részben természetbeni megosztással, részben árverés útján történjék. Hasonlóképpen a bíróság az ingatlan természetbeni megosztása mellett, annak egy részén társasházat is létrehozhat.

4. A közös tulajdon megszüntetésének joga a tulajdonostárs erős (tulajdoni) jogosítványa, amely csak kivételesen, a Ptk. 5:83. § (2) bekezdésében foglalt "alkalmatlan idő"-re vonatkozó kifogása alapján korlátozható. Az "alkalmatlan idő" kifogására csak időlegesen fennálló, azaz belátható időn belül megszűnő körülmények adhatnak alapot.

Megalapozhatják az "alkalmatlan idő" megállapítását egyfelől a felektől független körülmények, így például az instabil piaci viszonyok (jelentős áringadozás vagy időleges piaci helyzetek), kialakulatlan használati viszonyok, de akár az is, hogy a bíróság nem talált az adott helyzetben észszerűen alkalmazható megszüntetési módot (pl. mert nincs kilátás eredményes árverésre). Másfelől az "alkalmatlan idő" értelmezési tartományába vonhatók a felek személyéhez kapcsolódó okok is, mint például a szociális körülményeik vagy a családvédelmi szempontok. Eszerint - a Ptk. 1:3. §-ában foglaltakat is figyelembe véve - az a tulajdonostárs, akinek a magatartása súlyosan összeférhetetlen, alaptalanul ellenzi a közös tulajdon megszüntetését arra hivatkozással, hogy az "alkalmatlan idő"-re esik.

Olyan körülmény azonban, amely tartós vagy állandó jellegű, nem lehet a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasításának az alapja.

Az "alkalmatlan idő" megítélése szempontjából a bíróság döntésének időpontja az irányadó. Ha a bíróság a közös tulajdon megszüntetése iránti keresetet az ellenérdekű fél kifogása alapján elutasította, a tulajdonközösség megszüntetését kérő tulajdonostárs utóbb, a körülmények megváltozására hivatkozással a keresetét ismét előterjesztheti.

A Ptk. 5:83. § (2) bekezdésével a jogalkotó célja az volt, hogy a joggal való visszaélés tilalmának jogintézményét (Ptk. 1:5. §) ebből a szempontból tehermentesítse. Ennek ellenére a joggal való visszaélés tilalmának alkalmazása nem zárható ki sem a közös tulajdon megszüntetésének, sem az erre irányuló kereset elutasításának indokaként. Önmagában a tulajdonostárs szociális és személyes körülményei azonban - minthogy a joggal való visszaélés tilalma az alanyi jog gyakorlásának a jog társadalmi céljához kötött korlátja - a közös tulajdon megszüntetését kérő tulajdonostársra nézve nem adnak alapot annak megállapítására, hogy a joggyakorlása visszaélésszerű.

5. A tulajdonjogát elvesztő tulajdonostársnak főszabály szerint el kell hagynia az ingatlant. A kiköltözését akkor is el kell rendelni, ha arra a volt a tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget.

A Ptk. 5:84. § (4) bekezdése azonban lehetővé teszi, hogy a bíróság a közös tulajdont úgy szüntesse meg, hogy a bennmaradó tulajdonostársat a méltányos érdekeinek védelmében feljogosítja az ingatlan használatára. A bennlakó volt tulajdonostársat az ingatlanban való bennmaradásra csak erre irányuló kérelme alapján és csak kivételes esetekben lehet feljogosítani. A bennmaradásra feljogosító méltányolható ok lehet: a fontos családvédelmi érdek, az évtizedekig tartó bennlakás ténye a bennlakó részéről stb.

Árverési értékesítés esetén figyelemmel kell lenni arra is, hogy a bennmaradás magának az árverésnek a sikerét is veszélyeztetheti.

6. A Ptk. 5:84. § (4) bekezdése arra az esetre, ha a bíróság feljogosítja a volt tulajdonostársat az ingatlan további használatára, részére "a tulajdoni hányadával arányos használati jog" alapításáról rendelkezik. Ebből az a következtetés adódik, hogy a bennmaradó volt tulajdonost - a felek eltérő megállapodásának hiányában - a Ptk. 5:159. § szerinti tartalommal "a használat joga" illeti meg. Eszerint a Ptk. 5:84. § (4) bekezdésében foglalt rendelkezés nem terjed ki a haszonélvezeti jog alapításának lehetőségére. Ugyanez a szabály zárja ki, hogy a bíróság bérleti vagy más kötelmi (kvázi bérleti) jogviszonyt hozzon létre a közös tulajdon megszüntetése során.

A használat jogának jogosultja a dolgot a saját, valamint a vele együtt élő családtagjai szükségletét meg nem haladó mértékben használhatja és hasznait szedheti [Ptk. 5:159. § (1) bek.], terhelik viszont az e joghoz fűződő - a Ptk. 5:159. § (2) bekezdésének utaló szabályára tekintettel az 5:149-150. §-aiban meghatározott - kötelezettségek. Miután a bennmaradó volt tulajdonos számára a bíróság által ezzel a tartalommal biztosított használati jog dologi jogi - és nem kötelmi alapú - jogosultság, a későbbiekben használati díj fizetésére nem köteles. A használati jog értékcsökkentő hatását a megváltás folytán fizetendő ellenérték, illetve az árverési vételár felosztási arányának meghatározása során kell figyelembe venni. Ennek során értékelendő az is, hogy az a körülmény, amelyre tekintettel a bíróság használati jogot alapított, előreláthatóan milyen hosszú távon áll majd fenn.

Az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) 11. § (1) bekezdése értelmében a használat joga a teljes ingatlanra vagy annak természetbeni meghatározott (pl. lakáshasználat) vagy területnagyságban kifejezett részére szólhat. Az utóbbi esetekben a bíróságnak meg kell követelnie a felektől a bejegyzéshez szükséges vázrajz csatolását, és azt az ítélete mellékletévé kell tennie. A 11. § (2) bekezdése szerint irányadó 10. § (2) bekezdése alapján az ítélet rendelkező részének tartalmaznia kell a használat jogának időtartamát is.

A Ptk. idézett rendelkezése önmagában - pusztán "a tulajdoni hányadával arányos" szófordulat nyelvtani értelmezésére hivatkozással - nem zárja ki azt, hogy a bíróság azokban a helyzetekben, amelyekben a megszűnt tulajdoni hányadhoz igazodó használati jog alapítása nem alkalmas a felek közötti jogvita észszerű lezárására, az ingatlanban bennmaradó volt tulajdonostárs javára az eredeti tulajdoni hányadát meghaladó terjedelmű, vagy akár az ingatlan egészére kiterjedő használati jogot alapítson.

7. A bírói gyakorlatban hosszú idő óta következetesen érvényesülő elv: saját bennlakásának értékcsökkentő hatását az a tulajdonostárs viseli, aki az ingatlanban a közösség megszüntetése esetén bennmarad. A Ptk. alkalmazásában a bíróságnak immár törvényen alapuló kötelezettsége ennek az elvnek az érvényesítése, miután az 5:84. § (4) bekezdése ezt normaszinten is kimondja. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a bennmaradó tulajdonostárs váltja magához a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadát, annak az ún. beköltözhető forgalmi értékét kell megfizetnie. Ha pedig a benn nem lakó fél vált magához, akkor a bennmaradó volt tulajdonostárs csak a tulajdoni hányadának az előzőek szerint a javára alapított használati jog értékével csökkentett, ún. lakott forgalmi értéket kapja meg megfelelő ellenértékként. Árverési értékesítés esetén ugyanez az elv érvényesül: a bennmaradó fél mind a legkisebb vételár, mind az azt meghaladó vételár felosztásánál maga viseli a bennlakása értékcsökkentő hatását, vagyis csak a többi tulajdonostárs igényének kielégítését követően fennmaradó vételárrészre tarthat igényt.

Ha a bíróság az ingatlanban bennmaradó volt tulajdonostársat az eredeti tulajdoni hányadát meghaladó terjedelmű használatra jogosítja fel, a közös tulajdon megszüntetéséről rendelkező ítéletében meg kell határozni, hogy a felek közötti elszámolás során a tulajdonost ennek fejében milyen mértékű ellenszolgáltatás illeti meg, és azt a bennmaradó volt tulajdonostárs milyen módon köteles teljesíteni

Általánosan érvényesülő szabály, hogy a közös tulajdon megszüntetésének alapjául az ingatlannak az ítélet meghozatalakori forgalmi értéke szolgál. A Ptk. 4:60. § (1) bekezdésébe is beépült - a korábbi egységes bírói gyakorlaton alapuló - rendelkezés szerint, bár a közös vagyonból a házastársat megillető tulajdoni hányadot a vagyonközösség megszüntetésekor fennállott állapot és érték szerint kell megállapítani, a vagyonközösség megszűnésétől a közös vagyon megosztásáig terjedő időben bekövetkezett értékváltozást figyelembe kell venni. Ez alól csak abban az esetben tehető kivétel, ha a volt házastársak (volt élettársak) életközösségének megszűnése után bekövetkezett értékváltozás valamelyik fél egyoldalú magatartásának az eredménye.

8. A bennlakás értékcsökkentő hatása mindig a felek egymás közötti viszonyában értékelhető, nem ad alapot ezért a megváltási ár csökkentésére, ha a bíróság a fél kérelmére a bennlakó nagykorú gyermek(ek)től megvonja a lakáshasználatot.

A bennlakó kiskorú gyermek(ek) lakáshasználati jogát azonban minden esetben figyelembe kell venni. Annak értékcsökkentő hatását nem lehet egyedül a gyermek(ek)kel bennmaradó volt tulajdonostársra hárítani, hanem azt mindkét tulajdonostárs szülő viseli. A bíróság az értékcsökkenés mértékét mérlegelés alapján - a használati jog terjedelmét, a gyermekek számát, korát, helyzetét (pl. betegségét) figyelembe véve - állapítja meg. A beköltözhető és a lakott forgalmi érték ismeretében, e két érték különbözetében állapítja meg a lakottság értékcsökkentő hatását. Ezt követően, az eset körülményeitől függően, belátása szerint határozza meg, hogy az itt megállapított értékcsökkenésből mennyi a gyermek(ek) bennlakására eső rész, amelyet a tulajdonostárs szülők között egyenlő arányban kell megosztani.

9. A Ptk. 5:170. és 5:173. §-ában foglaltak megkívánják, hogy a polgári perben eljáró bíróság a határozata meghozatalakor tisztában legyen a fennálló ingatlan-nyilvántartási állapottal. Az ingatlan közös tulajdonának megszüntetése iránt indított perben ezért a keresetlevélhez csatolni kell a közös ingatlan tulajdoni lapjának kivonatos másolatát, az ún. szemlét, amely az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 68/A. § (1) bekezdés b) pontja szerint a másolat kiállításának, illetve elektronikus úton történő lekérdezésének időpontjában fennálló bejegyzéseket tartalmazza.

Az elektronikus formátumú tulajdoni lap - ideértve a nem hiteles tulajdoni lap másolatot is - ugyanígy tartalmazza mindazokat az adatokat, amelyekkel a felperes(ek) perbeli legitimációja igazolható, továbbá ezek alapján megállapítható, hogy kik a tulajdonostársak, akiknek a perben állása - fő szabály szerint - kötelező, valamint az is, hogy van-e még más olyan érdekelt is, akinek a perben állása szükséges, vagy elegendő a meghallgatása. Mindezért a hiteles tulajdoni lap másolat csatolása nem feltétele a keresetlevél befogadásának akkor, ha a felperes nem hiteles, elektronikus formátumú tulajdoni lapot csatol.

Szükséges azonban, hogy a bíróság az ítélethozatal előtt ellenőrizze az aktuális tulajdoni állapotot, hiszen a korábbi ingatlan-nyilvántartási állapotnak megfelelő ítéleti rendelkezés az Inytv. 49. § (1) bekezdésére tekintettel végrehajthatatlan.

Azért is elegendő a bíróság számára az elektronikus dokumentumként nyilvántartott nem hiteles tulajdoni lap másolat, mert 2018. január 1-jétől a Pp. (2016. évi CXXX. tv.) 112. §-a szerint a fél azonosításához szükséges adatok kivételével nem kérheti a féltől olyan adat igazolását, amelyet - egyebek mellett - jogszabállyal rendszeresített közhiteles nyilvántartásnak (az adott esetben az ingatlan-nyilvántartásnak) kell tartalmaznia.

A bíróságnak a hiteles tulajdoni lap másolat beszerzése iránt csak akkor kell intézkednie, ha annak tartalma vitatott, vagy a csatolt okiratok között eltérést észlel, figyelemmel arra, hogy az Inytv. 68. § (6a) bekezdése értelmében a tulajdoni lapról elektronikus formában szolgáltatott nem hiteles másolat nem rendelkezik az Inytv. 69. §-a szerinti tanúsító erővel.

10. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia (kényszerű pertársaság).

Nagyszámú tulajdonostársak esetén azonban gyakori, hogy a jogvita tárgya egy "jogközösségen belüli jogközösség" felszámolása. Kiváltképpen a házastársi vagy élettársi közös vagyon megosztása iránt indított perekre jellemző az, hogy a tulajdonostársak többségének nem fűződik jogi érdeke a jogvita elbírálásához, perben állásuk formális. A házasfelek (élettársak) számára pedig súlyosan méltánytalan és sértheti a személyiségi jogaikat is a többi tulajdonos perben állása; privát szférájuk védelme a perbevonásuk mellőzését indokolja.

Előfordulhatnak olyan esetek is, amikor tulajdonostársak jogközössége azért formális, mert a közös tulajdon tárgya természetben olyan szinten megosztott közöttük, hogy mind a tulajdonjogból fakadó jogok gyakorlása, mind a kötelezettségek teljesítése teljes elkülönülést biztosít. Ebben az esetben a jogvita a közös tulajdon tárgyának egy fizikailag elkülönített, illetve különálló részéhez kapcsolódik, és kizárólag azok között a tulajdonostársak között merül fel, akik ezt az elkülönült dologrészt birtokolják, illetve annak birtoklására tartanak igényt. Erre tekintettel adott esetben a bíróság juthat arra a következtetésre, hogy a jogvita mikénti eldöntése a többi tulajdonostárs jogaira, érdekeire ténylegesen nincs kihatással, ezért a perben állásuk szükségtelen.

A keresetlevelet tehát a perfelvételre alkalmasnak kell tekinteni valamennyi tulajdonostárs perbenállása nélkül is, ha a perindításnak a keresetlevélből megállapítható célja egy belső jogviszony rendezése és a keresetlevélből arra lehet következtetni, hogy a bíróság döntése nem terjed ki a többi tulajdonostársra.

Mindig egyedileg lehet eldönteni, hogy az említett esetekben a felek közötti jogvita a többi tulajdonostárs érdekét olyan mértékben érinti-e, hogy perben állásuk indokolt, vagy az ügy sajátosságaira tekintettel mellőzhető.

11. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló per kimenetelében a tulajdonostársakon kívül az is érdekelt, aki nem tulajdonostárs ugyan, de javára a per tárgyává tett ingatlanon vagy annak hányadán haszonélvezeti jog, használati jog, tartási vagy életjáradéki jog van bejegyezve, továbbá ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, a jelzálogjog jogosultja is. A közösség megszüntetésének a tulajdonostársak által megjelölt módja sértheti e jogosultak érdekeit, és miután a védekezésük lényegesen befolyásolhatja a bíróság döntését, a perben állásuk megkerülhetetlen.

Ha az ingatlant telki szolgalom terheli, és a megosztás vagy annak módja a telki szolgalmat érinti, indokolt a telki szolgalom jogosultjának a meghallgatása. A körülmények egyedi mérlegelése alapján ilyen esetben a bíróság juthat arra a következtetésre is, hogy szükséges a szolgalom jogosultjának a perbe vonása.

Hasonlóképpen egyedi mérlegelés eredményeként - az ügy körülményeire, így különösen a közös tulajdon megszüntetése szóba jöhető módjainak a zálogjog tartalmára és értékére gyakorolt hatására tekintettel - kell megítélni azt, hogy a jelzálogjog jogosultjának félként részt kell-e vennie a perben akkor is, ha a jelzálogjog nem csak az ingatlan egy részét, hanem annak egészét terheli.

Az Inytv. vhr. 93. § (3) bekezdéséből levezethetően a jelzálogjog jogosultjával kötött megállapodás vagy hozzájárulás hiánya az egész ingatlant terhelő jelzálogjog esetében a megosztásnak nem akadálya, de ilyen esetben a zálogjogot a megosztással létrejött ingatlanok mindegyikére át kell jegyezni.

Az egész ingatlant terhelő jelzálogjog jogosultjának perben állása mellett szóló érv, hogy bár a jelzálogjog jogosultjának joga van ahhoz, hogy a jelzálogjog tárgyából kielégítést nyerjen, az ingatlanforgalmi adatok szerint a zálogtárgy értéke a közös tulajdon megszüntetésével csökkenhet, például abban az esetben, ha a bíróság a zálogtárgyra használati jogot alapít. Mindezekre figyelemmel a bíróság juthat arra a következtetésre, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti per érinti az egész ingatlant terhelő jelzálogjog jogosultjának érdekeit.

A Ptk. 5:86. § (2) bekezdése alapján a rangsor elvéből is következően, a jelzálogjog terjedelmét és értékét a közös tulajdon mikénti megosztása nem korlátozhatja. A bennlakó tulajdonostárs javára későbbi ranghelyen alapított használati jog ugyanis - amely a zálogjog értékét csökkenthetné - a zálogjog érvényesítése során megszűnik. Nem érdektelen szempont az sem, hogy a jelzálogjog jogosultja tipikusan jogi képviselővel eljáró pénzintézet, így perbeli részvételének jelentős perköltségvonzata van.

Mindezeket összevetve: azt, hogy szükséges-e a jelzálogjog jogosultjának perben állása, a nagyszámú tulajdonostársak perben állásának kérdésében kifejtettekkel megegyezően, mindig egyedileg lehet megítélni.

12. Az ingatlan természetbeni megosztásához hatósági engedély is szükséges. Ennek hiányában az egyéb szempontok alapján megfelelőnek látszó megosztást sem lehet elrendelni. Erre tekintettel a bíróság akkor jár el helyesen, ha megfelelő határidő tűzése mellett kötelezi a feleket, hogy a hatósági engedélyt szerezzék be, s ennek megtörténtéig a per tárgyalását felfüggeszti.

Ugyanannál az ingatlannál több megosztási mód is szóba kerülhet, ezért több megosztási módra is beszerezhető az engedély. A bíróságnak kell azt eldöntenie, hogy ezek közül az anyagi jog szabályai szerint melyik a legmegfelelőbb.

A jogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése érdekében a bíróságnak szüksége van a bejegyzésre alkalmas megosztási vázrajzra is (Inytv. vhr. 65. §), amit a jogerős ítélet mellékleteként meg kell küldenie az ingatlanügyi hatóságnak.

13. A megváltási árra vonatkozó teljesítőképesség igazolása a keresetlevélnek nem kelléke, a teljesítőképesség az igényérvényesítés anyagi jogi feltétele. Igazolását ezért az ügy körülményeitől függően rugalmasan kell kezelni, az bármilyen módon történhet, ami megfelelően valószínűsíti, hogy a fél a közös tulajdon megszüntetéséből reá háruló fizetési kötelezettségének eleget tud tenni.

A tulajdonközösség megváltással történő megszüntetésére irányuló kérelem esetén is mellőzhető a teljesítőképesség igazolása, ha a bíróság a jogközösség megszüntetésének más módját látja indokoltnak, de akkor is, ha az ellenérdekű fél nem kéri azt, vagy a bíróság a megváltási ár részletekben való megfizetését rendeli el, és a fizetendő összeg nem jelentős. Mellőzhető a teljesítőképesség vizsgálata akkor is, ha a bíróság a megváltási ár meg nem fizetése esetén másodlagosan árverési értékesítésről rendelkezik, továbbá ha házastársi vagy élettársi közös vagyon megosztása iránti perekben a megváltási ár megfizetésére történő kötelezést értékkiegyenlítés (az egyéb vagyontárgyak tulajdonba adása) válthatja ki.

14. A közös tulajdon megszüntetése iránti perek leggyakrabban azzal zárulnak, hogy a bíróság az egyik tulajdonostársat megváltási ár (természetbeni megosztás esetén sokszor értékkülönbözet) megfizetésére kötelezi a másik (többi) tulajdonostárs javára, amelynek a teljesítésére határidőt állapít meg vagy részletfizetést engedélyez.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult védelmét a megváltási ár megfizetésére való kötelezés esetén is kellőképpen biztosítja, ha a bíróság ítéletében úgy rendelkezik, hogy a megváltási ár (ide értve az említett értékkülönbözetet) kifizetésének az igazolásától teszi függővé a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetését. Ennek elvi alapját az adja, hogy a Ptk. 5:178. § (3) bekezdése értelmében a bíróság ítélete olyan okirat, amely az abban szereplő jog, illetve tény vonatkozásában bejegyzés alapjául szolgálhat. Az ítélet akkor alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, ha - utalással az Inytv. 34. § (1) bekezdésére - tartalmazza a 32. § (1) bekezdésében meghatározottakat. Ebből következően a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok kellékei közül a felek megállapodását a bíróság ítélete pótolja.

15. A közös tulajdon megszüntetése iránt indított perek dologi jogi perek, ezért a per tárgya értékének megállapításánál a vitás dolog (rész) értéke az irányadó.

Ha a felperes keresete a közös tulajdon természetbeni megosztására irányul, és az általa igényelt ingatlanrész értéke nem haladja meg a tulajdoni hányadának az értékét, a per tárgyának értéke a felperes tulajdoni hányadának az értéke. Nincs azonban akadálya annak, hogy a felperes a tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékű ingatlanrészt igényeljen. Ebben az esetben a per tárgyának értéke ez a nagyobb érték.

Ez az elv érvényesül akkor is, ha a felperes az ingatlan társasházzá alakítását kéri. A pertárgyérték ebben az esetben a felperes által a külön tulajdonába adni kért tulajdoni egység - lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség - értéke.

A felperes tulajdoni hányadának az értékével egyezik meg a per tárgyának értéke, ha a felperes a közös tulajdonban álló ingatlan árverésen történő értékesítését, és a tulajdoni hányadára alapítottan a befolyt vételár megfelelő felosztását kéri.

Abban az esetben, ha a felperes megfelelő ellenérték fejében a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát kívánja megszerezni, a per tárgyának értéke annak a tulajdoni hányadnak az értéke, amelynek a tulajdonába adását kéri.

A pertárgyértéknek mindig az ingatlan valós forgalmi értékéhez kell igazodnia. A forgalmi érték megállapításához a felek egyező nyilatkozata hiányában általában szakértői bizonyítás szükséges; annak időszerűségéről - hosszabb pertartam esetén - a szakértői vélemény kiegészítése útján kell gondoskodni.

Ha a bíróság által elfogadott szakértői vélemény alapján a forgalmi érték magasabb, mint amit a felperes a keresetlevelében meghatározott, a felperesnek módot kell adni a kereseti követelése felemelésére, egyben - az illeték előlegezésére vonatkozó költségkedvezmény hiányában - fel kell hívni a hiányzó kereseti illeték előlegezésére, figyelmeztetve mulasztása jogkövetkezményére. Ha ennek a felhívásnak azért nem tesz eleget, mert a magasabb forgalmi érték a másik félnek az általa el nem fogadott álláspontját tükrözi, a hiányzó illeték lerovásáról az ítéletben - leletezés terhe mellett - kell rendelkezni.

16. A "pervesztes fizet" elve értelmében - eltérő törvényi rendelkezés hiányában - a pernyertes fél perköltségét a pervesztes fél téríti meg. A közös tulajdon megszüntetése iránti perekben a pernyertesség-pervesztesség megítélése tekintetében figyelembe kell venni, hogy a bíróság a felperes keresete alapján megszüntette-e a közös tulajdont, valamint azt is, hogy a megszüntetésnek melyik módját választotta.

Ha a bíróság a felperes keresetének helyt adva szünteti meg a közös tulajdont, a felperes a közös tulajdon megszüntetése tekintetében pernyertesnek, az alperes pervesztesnek minősül.

A keresetnek való helytadás esetében is tekintettel kell lenni arra, hogy a felek a megszüntetés módjával összefüggésben milyen nyilatkozatokat tettek. Ebből következően a pernyertesség-pervesztesség megítélése során figyelembe kell venni azt is, hogy a közös tulajdon megszüntetésére a felperes által megjelölt módon kerül-e sor. Ha a megszüntetés teljes egészében a felperes kérelmének megfelelően történik, úgy a perköltséget az alperes viseli. A felperes keresetéhez csatlakozó alperes a költségekre vonatkozó rendelkezések alkalmazása során a felperessel azonos érdekű félnek minősül, így perköltséget a felperes pernyertessége esetén nem visel, egyéb esetekben a felperes pervesztessége arányában visel.

Ha a felperes által kért megszüntetés módját az alperes vitatja, és ennek következtében a bíróság a keresettől eltérő módon szünteti meg a közös tulajdont, a felperes a megszüntetés módját tekintve nem minősül pernyertesnek. Ebben az esetben a pernyertesség-pervesztesség arányát a megszüntetés módjára figyelemmel kell meghatározni. Ha a bíróság teljes egészében az alperes kérelmének megfelelően dönt, a felperes csak a megszüntetés körében tekinthető pernyertesnek, így a perköltséget a felek nyilatkozataira figyelemmel kell megosztani a felperes és az alperes között. Ha pedig az alperes a felperes keresetétől eltérően kívánja a közös tulajdon megszüntetését, de a bíróság a felperes és az alperes kérelmétől is eltérő megszüntetési módot választ, a perköltséget a felek között arányosan kell megosztani.

Más a helyzet a kereset elutasítása esetén, amikor nincs olyan ok, ami alapján a bíróság eltérhetne a perköltség viselésének a Pp.-ben írt általános szabályától.

A fellebbezésben a fél az elsőfokú bíróság ítéletét támadja, és annak megváltoztatását kéri, ezért az eljárásnak ebben a szakaszában szintén a perköltségviselés általános szabályát kell alkalmazni. Értelemszerűen ugyanez irányadó a Kúria számára a felülvizsgálati eljárásban.

17. Az 1/2014. PJE határozat az 1/2008. (V. 19.) PK vélemény VIII. pontját a Ptk. alkalmazásában is irányadónak tekintette (PJE határozat 1. pont). Az említett joggyakorlat-elemző csoport által feltárt és a Kúria Polgári Kollégiuma részéről elfogadott összefoglaló véleményben bemutatott bírói gyakorlat azt mutatja, hogy a PK vélemény VIII. pontjában foglalt iránymutatások a gyakorlatban felmerült nehézségeket nem, illetve nem teljes körűen rendezik, ezért szükségessé vált egy új, egységes szerkezetbe foglalt PK vélemény megalkotása. A Kúria Polgári Kollégiuma mindezekre tekintettel a PK vélemény VIII. pontját meghaladottnak nyilvánította.