A Budapest Környéki Törvényszék P.20448/2018/95. számú határozata szavatosság tárgyában. [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:159. § (1) bek.] Bíró: Félegyházy Megyesy Fatime

Budapest Környéki Törvényszék

Az ügy száma: 4.P.20.448/2018/95

A felperes(ek): Felperes1, Cím1, I. rendű; Felperes2, Cím3, II. rendű

A felperes(ek) képviselője: Dr. Mátyás Mónika ÜI, cím8, aki a(z) I. rendű felperes(eke)t képviseli

Az alperes(ek): Alperes1, Cím2, I. rendű

Az alperes(ek) képviselője: Dr. Vasenszki Zsuzsanna, cím11, cím10, aki a(z) I. rendű alperes(eke)t képviseli

A per tárgya: szavatosság, jótállás, kötbér

ÍTÉLETET.

A törvényszék a felperesek keresetét elutasítja.

Egyetemlegesen kötelezi a bíróság a felpereseket, hogy tizenöt napon belül fizessenek meg az alperesnek összesen 2.561.608.- (kettőmillióötszázhatvanegyezer-hatszáznyolc) forint perköltséget, melyből 323.568.- (háromszázhuszonháromezer-ötszázhatvannyolc) forint az Áfa.

Az ítélet ellen a kézbesítésétől számított 15 napon belül van helye fellebbezésnek a Fővárosi Ítélőtáblához, amelyet a Budapest Környéki Törvényszéken elektronikusan kell előterjeszteni. A fellebbezést a Fővárosi Ítélőtábla bírálja el.

Ha a fellebbezés csak a kamatfizetésre, a perköltség viselésére, vagy összegére, a meg nem fizetett illeték vagy állam által előlegezett költség megfizetésére vonatkozik, csak az előzetesen végrehajthatósággal, a teljesítési határidővel, vagy a részletfizetés engedélyezésével kapcsolatos, illetve a fellebbezés csak az ítélet indokolása ellen irányul - és a felek tárgyalás tartását nem kérték - a másodfokú bíróság a fellebbezést tárgyaláson kívül bírálhatja el.

A felek közösen kérhetik, hogy a fellebbezést a másodfokú bíróság tárgyaláson kívül bírálja el.

A másodfokú bíróság az ügy érdemében tárgyaláson kívül határoz, a felek bármelyikének kérelmére azonban tárgyalást tart. Tárgyalás tartását a fellebbező fél a fellebbezésében kérheti.

A bíróság tájékoztatja a feleket, hogy a fellebbezést előterjesztő fél számára a jogi képviselet az ítélőtábla előtti eljárás során kötelező.

INDOKOLÁS:

[1] A bíróság a lefolytatott bizonyítási eljárás alapján az alábbi tényállítást állapította meg:

[2] A felperesek és az alperes 2014. május 27. napján kötöttek adásvételi szerződést, melyben alperes értékesítette az 1/1 arányú kizárólagos tulajdonát képező Budapest II. kerület belterület helyrajzi számon nyilvántartott, természetben cím3 szám alatt található, az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint 110 négyzetméter alapterületű, lakás megnevezésű társasházi ingatlant, az alapítóokiratban meghatározott, ahhoz tartozó helyiségek, valamint a társasházi közöstulajdonból az ahhoz tartozó 150/1000 eszmei tulajdoni hányadát 64.000.000. -forint vételár ellenében.

[3] A szerződés 9. pontja szerint az alperes, mint eladó szavatosságot vállal arra, hogy az ingatlan kizárólagos tulajdonosa, az ingatlan a szerződés 2.a) és b) pontjaiban rögzített terheken felül per-, teher- és igénymentes, arra másnak használati joga nincs. Kijelentette, hogy az ingatlannak legjobb tudomása szerint rejtett hibája nincs. A vevők -felperesek- az ingatlant megtekintett állapotban vásárolják meg. Eladó tájékoztatja a vevőket arról, hogy a társasház 1929-30-ban épült.

A felperesek 2014.október 2. napján léptek az ingatlan birtokába.

[4] Az alperes 2006. évben a lakást teljeskörűen felújította; a teljes gépészetet, elektromos hálózatot kicserélte, új kültéri és beltéri nyílászárókat tett a lakásba, továbbá a szennyvízcsatorna vezetéket a lakáson kívül is két méter hosszan kicseréltette.

[5] Az ingatlan a újságnév című lap 2012. április-május havi számában meg is jelent.

[6] A felperesek a vásárlást megelőzően többször voltak az ingatlant megtekinteni. A felperesek 1.280.000.- forint vagyonátruházási illetéket fizettek meg.

[7] Az alperes 2006-2014. évek között a társasház számos ügyében eljárt, a közgyűléseken jegyzőkönyvhitelesítő volt. A társasház megrendelésére készült a szakértő cég talajmechanikai szakvéleménye, valamint a szakértő cég1 által készített statikai szakvélemény. Ezen "szakvélemények" megállapították, hogy a cím3 szám alatti társasházi ingatlan külső határoló falait betonsáv alapokon nyugvó hagyományos téglafőfalak alkotják. Az épület utcára merőleges belső fő falai vasbeton pilléres, vasbeton födém- illetve gerenda kiváltásos pillérvázas rendszerben épültek, melyek a belső térnek a négy traktusos osztását adták meg. A pillérvázak között betonsáv alapokra terhelő vékony kitöltő téglaválaszfalak épültek. A talajmechanikai szakvélemény szerint az épület alapok alatt térfogatváltozás szempontjából veszélyes agyagtalaj található. Talajvízzel számolni nem kell, de rétegvizek bármely mélységben előfordulhatnak. Az épület belső feltárt pilléralapjának mélysége a lépcsőház járószint alatt mindössze egy méter és ez a duzzadásra, térfogatváltozásra hajlamos agyagtalajoknál nem optimális kialakítást jelent. Az épületen süllyedési károsodások keletkeztek melynek oka alapvetően az épület nem túl mély alapozására, alápincézetlenségére, vegyes szerkezeti rendszerére és a duzzadó térfogatváltozó agyagtalaj kellemetlen tulajdonságaira vezethető vissza. A vizsgált épület teherbírás szempontjából egyébként kielégítő alapozási rendszere, az adott térfogatváltozó altalajon való megfelelő alapozási szerkezetnek nem felel meg (ehhez a tapasztalatok alapján körülbelül két méteres takarás lenne szükséges).

Ezen szakértői megállapításokról az alperes tudomással bírt, mivel ezek a társasház megrendelésére készültek.

[8] A felperesek 2016. év végén - 2017. év elején észlelték az első hibákat melyeket, mint esztétikai javításokat elkészíttették. 2017. év második felében már két ujjnyi repedések voltak láthatók a válaszfalakon, illetve a főfalakon is megjelentek repedések. A fürdőszoba csempéje is elkezdett leválni és az ingatlanban nincs olyan fal, amelyen ne lenne repedés, illetve olyan, ami ne mozogna.

[9] A felperesek közjegyző előtti igazságügyiszakértő kirendelésére irányuló nem peres eljárás lefolytatása iránti kérelemmel fordultak név4 közjegyzőhöz 2018. január 8-án. A közjegyző név igazságügyiszakértőt rendelte ki. A szakértő véleménye szerint az ingatlanban lévő hibák döntő többsége lényegében nem javítható gazdaságosan (alapozási, illetve altalaj eredetű a probléma, melyhez erre kevésbé méretezett alapozás is társul), ezért maximum két- három évente a teljes felújítást - javítást meg kell ismételni, mivel a hibajavítás csak látszólagosnak minősíthető ezért ezek gyakorlatilag gazdaságosan nem javítható hibák. A szakértő ezért 50%-os értékcsökkenést állapított meg becsléssel. A szakértő a közjegyzői nem peres eljárásban készített szakvéleményét a peres eljárás során történt kirendelése és meghallgatásakor is fenntartotta, az értékcsökkenést 50%-ban tartotta megállapíthatónak.

[10] A bíróság alperes indítványára a perben geotechnikai mélyépítési szakértőt rendelt ki, - szakértő2- személyében. A szakértő azt állapította meg, hogy a rendelkezésére álló adatok szerint a perbeli ingatlan károsodásait vizsgáló szakértők (szakértő cég, szakértő cég1, név) az épület 2006 óta észlelt károsodásának okait nem megfelelő alapossággal tárták fel. Nevezettek ugyanis az épület szennyvíz - és csapadékvíz elvezetőrendszerét nem vizsgálták, illetve annak a vizsgálatuk idején meglévő hibáikról nem tettek említést. Az általa végzett szakértői vizsgálat idején az épület szennyvíz és csapadékvíz elvezetőrendszere rendkívül elhanyagolt állapotú és súlyosan károsodott. Ez a körülmény teszi lehetővé, hogy a szennyvíz és csapadékvíz eléri az épület alatti duzzadásra hajlamos agyagréteget, illetve az agyagréteg fölötti kisebb teherbírású talajrétegeket. Ennek következtében az épület egyes részei süllyedhetnek, más részei megemelkedhetnek, ezáltal olyan épületmozgások jöhetnek létre, amelyek jelentős mértékben károsítják az épület szerkezeti elemeit.