A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20752/2022/4. számú határozata szavatossági igény érvényesítése tárgyában. [2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 170. § (2) bek.] Bírók: Benedek Szabolcs, Hajdu Csaba, Karaszi Margarita

A Fővárosi Ítélőtábla Dr. Mátyás Mónika Ügyvédi Iroda (cím7; ügyintéző: dr. Mátyás Mónika ügyvéd) által képviselt Felperes1 cím3) I. rendű és Felperes2 cím3) II. rendű felpereseknek - a Vasenszki Ügyvédi Iroda (cím10; ügyintéző dr. Vasenszki Zsuzsanna ügyvéd) által képviselt Alperes1 (Cím2.) alperes ellen szavatossági jog érvényesítése iránt indított perében a Budapest Környéki Törvényszék 2022. október 10-én kelt 4.P.20.448/2018/95. számú ítélete ellen a felperesek 98. sorszámon benyújtott fellebbezése folytán indult másodfokú eljárásban meghozta az alábbi

í t é l e t e t:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja és kötelezi az alperest, hogy fizessen meg 15 napon belül a felpereseknek személyenként 16.640.000 (tizenhatmillió-hatszáznegyvenezer) forintot és abból 16.000.000 (tizenhatmillió) forint után 2014. október 2. napjától, míg 640.000 (hatszáznegyvenezer) forint után 2015. május 11. napjától a kifizetés napjáig járó, a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal egyező mértékű késedelmi kamatot, valamint 6.569.188 (hatmillió-ötszázhatvankilencezer-száznyolcvannyolc) forint együttes első- és másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

[1] A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság kötelezze az alperest, hogy fizessen meg a részükre egyenlő arányban összesen 33.280.000 forintot és abból 32.000.000 forint után 2014. október 2. napjától, míg 1.280.000 forint után 2015. május 11. napjától a teljesítés napjáig a Ptk. 6:48. § (1) bekezdése szerinti mértékű kamatot. A felperesek a 32.000.000 forintot hibás teljesítés miatt az ellenszolgáltatás arányos leszállítása jogcímén, míg 1.280.000 forintot hibás teljesítés miatt kártérítés jogcímén érvényesítették. Kérték továbbá az alperes perköltségben való marasztalását. Kereseti kérelmük jogalapját a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:157. § (1) bekezdésére, 6:159. § (1) bekezdésére, 6:159. § (2) bekezdés b) pontjára és 6:174. §-ára alapították. Előadták, hogy az alperessel ingatlan adásvételi szerződést kötöttek, a birtokbavételt követően azonban a lakásban a rendeltetésszerű használatot akadályozó hibák, repedések jelentek meg. Az alperes a hibákról tudott, mert a társasházban korábban több műszaki szakértői vélemény is készült. Az alperes ezért köteles a vételár arányos leszállítására, amelynek összegszerűségét a közjegyzői eljárásban készült igazságügyi szakértői véleménnyel támasztották alá.

[2] Az alperes ellenkérelmében a Ptk. 6:157. § (1) bekezdésére és 6:162. §-ára hivatkozással kérte a felperesek keresetének elutasítását és a felperesek perköltségben való marasztalását. Vitatta a hibás teljesítés tényét, hivatkozott arra, hogy az ingatlan 1929-30-ban épült, és hogy a felperesek az ingatlant többször is megtekintették, az ingatlan állapotát ismerték. A felperesek a perindítás előtt a hibákról nem tájékoztatták az alperest.

[3] Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét elutasította és a kötelezte őket az alperes perköltségének viselésére.

[4] Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a felperesek és az alperes 2014. május 27. napján kötöttek adásvételi szerződést, amellyel az alperes értékesítette az 1/1 arányú kizárólagos tulajdonát képező, Budapest II. kerület belterület helyrajzi számon nyilvántartott, természetben cím3 alatt található, az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint 110 négyzetméter alapterületű, lakás megnevezésű társasházi ingatlant az alapító okiratban meghatározott, ahhoz tartozó helyiségekkel, valamint a társasházi közöstulajdonból hozzá tartozó 150/1000 eszmei tulajdoni hányadát 64.000.000 forint vételár ellenében. A szerződés 9. pontja szerint az alperes kijelentette, hogy az ingatlannak legjobb tudomása szerint rejtett hibája nincs, a vevők - a felperesek - az ingatlant megtekintett állapotban vásárolják meg. Az alperes tájékoztatta a vevőket arról, hogy a társasház 1929-30-ban épült. A felperesek a vásárlást megelőzően többször voltak az ingatlant megtekinteni. A felperesek 2014. október 2. napján léptek az ingatlan birtokába. A felperesek személyenként 1.280.000 forint vagyonátruházási illetéket fizettek meg.

[5] Az alperes 2006. évben a lakást teljeskörűen felújította; a teljes gépészetet, elektromos hálózatot kicserélte, új kültéri és beltéri nyílászárókat tett a lakásba, továbbá a szennyvízcsatorna vezetéket a lakáson kívül is két méter hosszan kicseréltette. Az ingatlan a újságnév című lap 2012. április-május havi számában meg is jelent. Az alperes 2006-2014. között a társasház számos ügyében eljárt, a közgyűléseken jegyzőkönyv-hitelesítő volt. A társasház megrendelésére készült a szakértő cég talajmechanikai szakvéleménye, valamint a szakértő cég1 által készített statikai szakvélemény. Ezen "szakvélemények" megállapították, hogy az épület alapok alatt térfogatváltozás szempontjából veszélyes agyagtalaj található. Talajvízzel számolni nem kell, de rétegvizek bármely mélységben előfordulhatnak. Az épület belső feltárt pilléralapjának mélysége a lépcsőház járószint alatt mindössze egy méter és ez a duzzadásra, térfogatváltozásra hajlamos agyagtalajoknál nem optimális kialakítást jelent. Az épületen süllyedési károsodások keletkeztek, melynek oka alapvetően az épület nem túl mély alapozására, alápincézetlenségére, vegyes szerkezeti rendszerére és a duzzadó térfogatváltozó agyagtalaj kellemetlen tulajdonságaira vezethető vissza. A vizsgált épület teherbírás szempontjából egyébként kielégítő alapozási rendszere, az adott térfogatváltozó altalajon való megfelelő alapozási szerkezetnek nem felel meg (ehhez a tapasztalatok alapján körülbelül két méteres takarás lenne szükséges). Ezen szakértői megállapításokról az alperes tudomással bírt, mivel ezek a társasház megrendelésére készültek.

[6] A felperesek 2016. év végén és 2017. év elején észlelték az első hibákat, 2017. év második felében már kétujjnyi repedések voltak láthatók a válaszfalakon, illetve a főfalakon is megjelentek repedések, a fürdőszoba csempéje is elkezdett leválni és az ingatlanban nincs olyan fal, amelyen ne lenne repedés. A felperesek 2018. január 8-án igazságügyi szakértő kirendelésére irányuló nemperes eljárás lefolytatása iránti kérelemmel fordultak közjegyző neve közjegyzőhöz, aki szakértő1 igazságügyi szakértőt rendelte ki. A szakértő véleménye szerint az ingatlanban lévő hibák döntő többsége lényegében nem javítható gazdaságosan (alapozási, illetve altalaj eredetű a probléma, amelyhez erre kevésbé méretezett alapozás is társul), ezért maximum két- három évente a teljes felújítást - javítást meg kell ismételni, és mivel a hibajavítás csak látszólagosnak minősíthető, ezért ezek gyakorlatilag gazdaságosan nem javítható hibák, amelyre tekintettel 50%-os értékcsökkenést állapított meg. A felperesek a per folyamán - 2019. július 19-én - az ingatlant 60.000.000 forint vételárért értékesítették.