A Kaposvári Törvényszék P.22146/2007/22. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 210. §, 217. §, 277. §, 298. §, 300. §, 312. §, 318. §, 320. §] Bíró: Böröcz Ibolya

A Somogy Megyei Bíróság

21.P.22.146/2007/22. szám

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Somogy Megyei Bíróság dr. Nagy Marianna ügyvéd (8630 Balatonboglár, Erzsébet u. 1/a.) által képviselt felperesnek - dr. Sipos Béla ügyvéd (8600 Siófok, Budai N. A. u. 1.) által képviselt alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében meghozta a következő

ítéletet:

Kötelezi a bíróság az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 21.540.000,- (Huszonegymillió-ötszáznegyvenezer) Ft-ot.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg 15 napon belül a felperes részére 1.025.640,- (Egymillió-huszonötezer-hatszáznegyven) Ft perköltséget.

Kötelezi a bíróság az alperest, hogy fizessen meg a Magyar Államnak az APEH Dél-dunántúli Regionális Igazgatósága külön felhívásra 900.000,- (Kilencszázezer) Ft illetéket. Az állam által előlegezett költséget a Magyar Állam viseli.

Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül lehet fellebbezéssel élni a Pécsi Ítélőtáblához, melyet a Somogy Megyei Bíróságnál lehet írásban, 5 példányban előterjeszteni.

A feleknek ugyanezen idő alatt előterjesztett kérelme alapján a másodfokú bíróság a fellebbezést tárgyaláson kívül bírálja el.

Amennyiben a fellebbezés a teljesítési határidővel, a feljegyzett illeték, költség, perköltség összegével, viselésével kapcsolatos, vagy az ítélet indokolása ellen irányul, a másodfokú bíróság a fellebbezést tárgyaláson kívül bírálja el. Ebben az esetben a tárgyalás megtartását lehet kérni.

Indokolás:

A ... hrsz. alatti, az ingatlan-nyilvántartásban kivett lakóház, udvar, vendéglőként nyilvántartott ingatlan 2000-ben került az alperes tulajdonába. Az alperes a 2002-es évben az ingatlanát értékesíteni kívánta.

A felperes rendszeresen ...-on nyaralt, így amikor tudomást szerzett arról, hogy az alperes az ingatlant értékesíteni kívánja, jelezte vételi szándékát. A felek megállapodtak abban, hogy a felperes 30.000.000 Ft vételárért megvásárolja az alperestől az ingatlant.

A felperes nem tudott magyarul, az alperes németül, így a tárgyalások folyamán mindkét felet ismerő 1. számú tanú tolmácskodott. 1. számú tanú nyelvvizsgával nem rendelkezik, a jogi szakkifejezéseket nem ismeri, magát németül meg tudja értetni, de a szavakat nem ragozza.

Felperes és az alperes ...-on, 2002. január 27-én "Ingatlan foglaló" elnevezésű okiratot írt alá. Annak tartalmát a felek tárgyalást követően alakították ki. Az okiratot 1. számú tanú írta. Azt, hogy 1. számú tanú pontosan mit foglaljon írásba, részére az alperes diktálta, a felperessel a tárgyalás folyamán kialakultaknak megfelelően. Ezen alkalommal a felek tárgyalásánál jelen volt 2. számú tanú, aki általános iskolai matematika-német szakos tanár. Az írásba foglalt szerződés szerint az ingatlan vételára 30.000.000 Ft, amelyből a szerződés aláírásával egyidejűleg a felperes megfizetett 3.540.000 Ft-ot, amelyet a felek foglalónak tekintettek, míg a fennmaradó 26.460.000 Ft megfizetését a felperes 2003. december 31-ig vállalta. A felek rögzítették azt is, hogy a felperes tulajdonába az ingatlan a teljes vételár kifizetése után kerül. A megállapodás szerint, amennyiben a felperes a teljes vételárat 2003. december 31-ig megfizetni nem tudja, úgy közös megegyezéssel határidő módosítást fognak eszközölni.

Az "Ingatlan foglaló" elnevezésű szerződés érvényes adásvételi szerződésnek minősül.

A felperes ezt követően több részletben teljesített, így 2002. május 15-én 3.000.000 Ft, 2002. augusztus 23-án 1.000.000 Ft, 2002. október 31-én 2.000.000 Ft, 2003. április 19-én 3.000.000 Ft-ot fizetett meg az alperesnek. Az átvett 12.540.000 Ft-ról a felek átvételi elismervényt írtak.

Az adásvételi szerződésben rögzített 2003. december 31. napjáig a felperes a teljes vételárat nem tudta megfizetni, így került sor 2003. december 30. napján az adásvételi szerződés teljesítési határidejének módosítására a "Megállapodás" elnevezésű okiratban.

A 2003. december 30-i keltezésű "Megállapodás" elnevezésű okiratot ugyancsak 1. számú tanú írta meg annak alapján, amit neki az alperes diktált. Ezen megállapodás aláírásakor tolmács igénybevételére nem került sor. A "Megállapodás" elnevezésű okiratban rögzítették, hogy a felperes az előzetes adásvételi szerződésben vállalt határidőre a teljes vételárat kifizetni nem tudta, ezért a teljesítési határidőt 2005. december 31. napjáig módosították. A megállapodás tartalmazza a következőt: "A vevő kijelenti, hogy 2005. december 31-ig a megállapodott teljes vételárat kifizeti, amennyiben nem teljesíti az eddig kifizetett összeg elvesztésre kerül." Ezen utolsó bekezdés tartalmát is 1. számú tanú tolmácsolta a felperes felé. A megállapodásban szereplő "elvesztésre" helyett azonban a "marad" kifejezést fordította a felperes felé.

2003. december 30-át követően I. Z. közvetítésével a felperes megfizetett további 9.000.000 Ft-ot, ezt meghaladóan azonban a közte és a házastársa között felmerülő vita miatt további teljesítést nem eszközölt.

A felperes az alperest arról, hogy a különbözetként fennmaradó 8.550.000 Ft-ot nem tudja megfizetni, nem értesítette, kizárólag 1. számú tanúnak mondta el. Az alperes a felperes a hátralékos 8.550.000 Ft teljesítésére nem hívta fel, nem állt el a szerződéstől, ennek ellenére a 2007. február 13. napján kelt adásvételi szerződéssel az ingatlant 20.000.000 Ft vételárért értékesítette T. M. és T. M.-né részére. A 20.000.000 Ft vételár kifizetését követően a vevők tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzést nyert a ... Körzeti Földhivatal ... számú határozatával. Az állami adóhatóság az illeték kiszabása során az ingatlan után 25.000.000 Ft-os forgalmi érték figyelembevételével kötelezte a vevőket az vagyonszerzési illeték megfizetésére.

Az ingatlan birtokába a felperes nem került, azt végig az alperes tartotta birtokban.

A felperes módosított keresetében elsődlegesen a Ptk. 217. § (1) bekezdése, és a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma XXV. számú Polgári Elvi Döntésére hivatkozással állította, hogy az adásvételi szerződés érvényesen nem jött létre, mert az nem tartalmazza a tulajdonjog átruházási szándékot. Erre tekintettel kérte az eredeti állapot helyreállítását, és az alperes kötelezését 21.540.000 Ft megfizetésére.

Másodlagosan a Ptk. 210. § (1) és (4) bekezdése alapján támadta az aláírt szerződésmódosító okiratot, állítva, hogy a megállapodás aláírásakor tévedésben volt, és ezen tévedését az alperes okozta, mert nem tudta, hogy azt írja alá, hogy amennyiben a megadott határidő alatt nem fizeti ki a hátralékos összeget, úgy a teljes addig átadott összeget elveszíti. Hivatkozott arra is, hogy e körben az alperes megtévesztette. Erre tekintettel kérte az alperest a foglalóval csökkentett összeg, 18.000.000 Ft megfizetésére kötelezni. Harmadlagosan hivatkozott arra is, hogy sem a szerződés, sem a szerződésmódosító okirat bontó feltételt nem tartalmazott, amelyre figyelemmel az alperesnek nem lett volna lehetősége az ingatlant értékesíteni, így az alperes hibájából lehetetlenült a szerződés. A lehetetlenülés a szerződést megszünteti. Arra figyelemmel, hogy a lehetetlenülésért az alperes felelős, az alperest a Ptk. 312. § és 318. § (1) bekezdése alapján kérte kötelezni a 21.540.000 Ft megfizetésére.