A Pécsi Ítélőtábla Pf.20193/2009/3. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 81. §, 163. §, 253. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 208. §, 210. §, 245. §, 296. §, 299. §, 300. §, 312. §, 313. §, 318. §, 319. §, 339. §] Bírók: Hrubi Adrienn, Kutasi Tünde, Veszeley József

Pécsi Ítélőtábla

Pf.III.20.193/2009/3. szám

A Magyar Köztársaság nevében!

A Pécsi Ítélőtábla a dr. Nagy Marianna ügyvéd (8630 Balatonboglár, Erzsébet utca 1/A.) által képviselt felperes neve (címe) felperesnek - a dr. Sipos Béla ügyvéd (8600 Siófok, Budai Nagy Antal utca 1.I/5.) által képviselt alperes neve (címe) alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Somogy Megyei Bíróság 2009. február 20. napján kelt 21.P.22.146/2007/22. számú ítélete ellen az alperes által 23. sorszámon előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő

í t é l e t e t :

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatja és az alperes marasztalását 10.540.000 (tízmillió-ötszáznegyvenezer) forintra, az általa az államnak fizetendő elsőfokú eljárási illeték összegét 450.000 (négyszázötvenezer) forintra leszállítja.

Mellőzi az alperesnek elsőfokú perköltségben való marasztalását és akként rendelkezik, hogy az első- és másodfokú eljárásban felmerült költségeiket a felek maguk viselik.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az államnak - az állami adóhatóság felhívására - 450.000 (négyszázötvenezer) forint elsőfokú-, és 450.000 (négyszázötvenezer) forint fellebbezési eljárási illetéket.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg az államnak - az állami adóhatóság felhívására - 450.000 (négyszázötvenezer) forint fellebbezési eljárási illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I n d o k o l á s

A b-i 000. helyrajzi számú, kivett lakóház, udvar, vendéglőként nyilvántartott, tulajdonát képező ingatlant az alperes 2002-ben értékesíteni kívánta. A felperes jelezte az alperes felé vételi szándékát és megállapodtak abban, hogy a felperes 30.000.000 forintért az ingatlant megvásárolja. A felperes magyarul, az alperes pedig németül nem tudott, közöttük a mindkét felet ismerő B. L-né tolmácskodott, aki nyelvvizsgával nem rendelkezik, a jogi szakkifejezéseket nem ismeri, magát németül meg tudja érttetni, de a szavakat nem ragozza.

2002. január 27-én "Ingatlan foglaló" megnevezésű okiratot írtak alá a felek előzetes tárgyalást követően, amelynél V.E. általános iskolai matematika-német szakos tanár tolmácsolt. A tárgyalások eredményeként létrejött megállapodást az alperes diktálása alapján magyar nyelven B.L-né foglalta írásba. Az okirat szerint az ingatlan vételára 30.000.000 forint, amelyből a szerződés aláírásával egyidejűleg a felperes 3.540.000 forintot foglaló címén megfizetett, a fennmaradó 26.460.000 forint megfizetését pedig 2003. december 31-ig vállalta. A vételár kifizetéséig az alperes a tulajdonjogát fenntartotta. Rögzítették a felek, hogy amennyiben a felperes a teljes vételárat 2003. december 31-ig megfizetni nem tudja, úgy a határidőt közös megegyezéssel módosítani fogják. Ezt követően a felperes több részletben, további 9.000.000 forintot, így összesen 12.540.000 forintot fizetett meg az alperesnek.

2003. december 30. napján a felek között "Megállapodás" elnevezésű okirat jött létre a szerződés módosítására vonatkozóan. A megállapodás aláírásakor a német nyelvet megfelelő szinten ismerő tolmács igénybevételére nem került sor, az okiratot B.L-né írta le, az alapján, amit neki az alperes diktált. Az okiratban rögzítették, hogy a felperes az előzetes adásvételi szerződésben vállalt határidőre a vételárat nem fizette meg, ezért a határidőt 2005. december 31. napjára módosítják azzal, hogy a vevő kijelenti, hogy amennyiben a vételárat erre az időpontra sem teljesíti, úgy "az eddig kifizetett összeg elvesztésre kerül".

2003. december 30-át követően a felperes további 9.000.000 forintot megfizetett az alperesnek, így az általa teljesített vételár 21.540.000 forint volt. Arról, hogy a fennmaradó 8.460.000 forintot nem tudja megfizetni, a felperes nem értesítette az alperest, az alperes pedig a felperest a hátralékos összeg teljesítésére nem hívta fel, s a szerződéstől nem is állt el.

Az alperes 2007. február 13. napján kelt adásvételi szerződéssel a perbeli ingatlant 20.000.000 forint vételárért értékesítette T.M. és T.M-né részére, akiknek a tulajdonjogát a vételár kifizetését követően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

A felperes módosított keresetében kérte, hogy állapítsa meg a bíróság, hogy az adásvételi szerződés nem jött létre, mert a szerződés tulajdonjog átruházási szándékot nem tartalmaz. Erre tekintettel kérte az eredeti állapot helyreállítása címén az alperes kötelezését 21.540.000 forint megfizetésére. Másodlagosan kérte annak megállapítását, hogy a szerződés módosító megállapodás a Ptk.210.§-ának (1) és (4) bekezdése alapján tévedés, illetve megtévesztés miatt érvénytelen, mert a felperes nem tudta, hogy a magyar nyelvű nyilatkozat szerint, amennyiben a megadott határidő alatt nem fizeti ki a hátralékos összeget, úgy a teljes addig átadott összeget elveszíti. Erre tekintettel kérte a felperes által kifizetett vételár foglalóval csökkentett összege, azaz 18.000.000 forint megfizetésére kötelezni az alperest. Harmadlagosan arra hivatkozott, hogy a szerződés teljesítése az ingatlan újbóli értékesítése folytán az alperes hibájából lehetetlenült. Erre figyelemmel a Ptk.312.§-a és Ptk.318.§-ának (1) bekezdése alapján kérte az alperes kötelezését 21.540.000 forint megfizetésére.

Az alperes a felperes keresetének elutasítását kérte, állítva, hogy a szerződés módosítás érvényesen létrejött, így a 21.540.000 forint megtartására az alperes jogosult. Másodlagosan, amennyiben a bíróság a felperes keresetének helyt adna, beszámítási kifogásként kártérítés címén kérte, hogy kötelezze a bíróság az alperest 10.000.000 forint vételár különbözet, annak 2007. február 14-től a kifizetésig járó törvényes kamata, továbbá 1.700.000 forint ingatlanközvetítői díj megfizetésére.

Az elsőfokú bíróság fellebbezéssel támadott ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 21.540.000 forintot, továbbá 1.025.640 forint perköltséget, valamint az állam javára 900.000 forint le nem rótt elsőfokú eljárási illetéket. A felek között létrejött "Ingatlan foglaló" elnevezésű okiratot adásvételi szerződésnek minősítette, ezért az elsődleges jogcímre alapított keresetet elutasította. Megállapította, hogy a szerződés-módosítás tévedés címén történt megtámadása alapos, mert a megállapodásnak az addig kifizetett vételár elvesztésére vonatkozó része tekintetében a felperes tévedésben volt, s ezt a tévedését az alperes felismerhette. Megállapította azt is, hogy a felperes a szerződést késedelmes teljesítésével megszegte és szerződésszegést követett el azzal is, hogy erről a tényről az alperest nem értesítette. Az alperes szintén szerződésszegést követett el, mert az ingatlant anélkül értékesítette más személy részére, hogy erről a felperest tájékoztatta, vagy a szerződéstől elállt volna. Erre tekintettel azt állapította meg, hogy a szerződés teljesítése mindkét félnek felróható okból lehetetlenült, ennek következtében a szerződés megszűnt. A megszűnésre figyelemmel a Ptk.319.§-ának (2) bekezdése és 244.§-a alapján kötelezte az alperest a felperes részére a foglalóval együttes teljes kifizetett vételár visszafizetésére.