A Fővárosi Törvényszék Pf.631992/2021/7. számú határozata kártérítés tárgyában. [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:143. § (2) bek.] Bírók: Bakos Judit Ágnes, Gáspár Miklós, Gubacsiné dr. Tamás Andrea

Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság

117.Pf. 631.992/2021/7.

A Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság a dr. Vágó Ferenc ügyvéd (cím1) által képviselt felperes (felperes címe.) felperesnek - a Dobrossy és Társai Ügyvédi Iroda, ügyintéző: dr. Szabados Gergő ügyvéd (cím2.) által képviselt alperes (alperes címe.) alperes ellen kártérítés megfizetése iránt a Budai Központi Kerületi Bíróság előtt 1.P.XI.21.867/2018. szám alatt indított perében a 2021. február 3. napján hozott 57. sorszámú ítélet ellen az alperes által 59. sorszámon benyújtott fellebbezés folytán meghozta a következő

í t é l e t e t :

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a bíróság az alperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg a felperesnek 225.000 (kétszázhuszonötezer) Ft másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

Indokolás

[1] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 9.000.000 Ft-ot és 1.190.000 Ft perköltséget.

[2] Az alperes 59. sorszámú fellebbezésében az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a kereset elutasítását és a felperes első- és másodfokú perköltségben történő marasztalását kérte.

[3] Arra hivatkozott, hogy az elsőfokú bíróság eljárási szabályt sértett a felperesi keresetváltoztatás figyelembevételével, nem tett eleget indokolási kötelezettségének, mivel a jogi indokolás nem tartalmazza az alperes védekezésére vonatkozó érvelést, a perben beszerezett valamennyi bizonyíték értékelését, illetve azokat a körülményeket, amelyeket a bíróság a bizonyítékok mérlegelésénél irányadónak vett. Bizonyíték értékelő tevékenysége sem felelt meg a jogszabályi követelményeknek, a tényállás hiányos, az arra alapított érdemi döntés megalapozatlan.

[4] A felperes a keresetét a Polgári Törvénykönyvről szóló jelenleg hatályos törvény rendelkezései alapján terjesztette elő, majd a 19. számú jegyzőkönyv szerint szóban keresetváltoztatást terjesztett elő, ami azonban nem felel meg a Pp. 185. (2) bekezdésébe foglaltaknak, mivel a keresetváltoztatást tartalmazó nyilatkozatot a keresetlevélre vonatkozó szabályoknak megfelelő tartalommal kell megtenni. Tekintettel arra, hogy a keresetváltoztatás megfelelő tartalommal nem került előterjesztésre, a keresetváltoztatás hatálytalan, annak alapján ítéletet hozni nem lehet.

[5] Amennyiben a jelen eljárásra a 2013. évi V. törvény (újPtk.) rendelkezései lennének irányadóak - ahogyan azt az előzményi perben kelt kúriai ítélet [16 pontja, illetve az elsőfokú bíróság ítéletének [41] és [43] pontja tartalmazza -, az írásbeli ellenkérelemben foglaltak szerint a felperes keresete abban az esetben is alaptalan, mivel a kártérítés jogszabályi feltételei nem állnak fenn, illetve a kár, mint a szerződésszegés lehetséges következménye a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előre látható.

[6] Az új Ptk. a kártérítés korlátjaként állítja az előreláthatóság korlátját. Ennek a lényege abban áll, hogy a szolgáltatás és ellenszolgáltatás egyensúlyát fenntartsa a szerződés kockázatával, amit a felek a szerződéskötéskor ismerhettek, és amely körülmények a szerződéses akaratot létrehozták. Ezzel a jogalkotó korlátot akar állítani az okozatossági alapon előterjesztett kártérítési igényeknek; azaz a károkozó nem felel azokért a károkért, amelyeknek a kockázatát nem láthatta előre a szerződés megkötésekor.

[7] A kártérítés mértékével kapcsolatosan ugyanis a 6:143. (2) bekezdése kimondja, hogy a vagyoni károk és az elmaradt vagyoni előnnyel kapcsolatos károk annyiban térítendőek, amennyiben a szerződésszegő a szerződés megkötésének időpontjában előre láthatta a szerződésszegés lehetséges körülményeit. Ezzel az volt a cél, hogy a kártérítési igényeket ésszerű keretek között tartsák, így következménykárok, illetve elmaradt haszon címén ne lehessen irreális mértékű igényeket támasztani. Arra vonatkozóan pedig, hogy a szerződésszegő fél a kárkövetkezményeket mennyiben láthatta előre, illetve mennyiben kellett volna előre látnia, a bizonyítás a károsultat terheli.

[8] Nyilvánvaló, hogy az alperes a tulajdonszerzésekor nem láthatta előre, hogy az ingatlan évekkel későbbi értékesítésekor a felperes előbérleti szerződést fog kötni azt remélve, hogy az alperes a többi tulajdonostárs közül őt választva, neki fogja értékesíteni az ingatlant, különösen annak tudatában, hogy a társasházi ingatlanok értékesítésekor senkinek nincs elővásárlási joga, és a perbeli társasház esetében mind a felperes, mind az alperes úgy szerzett tulajdont, hogy a tulajdonostársakat, a társasház tagjait nem hívták fel elővásárlási joguk gyakorlására, így az alperes is abban a biztos tudatban értékesítette ingatlanát olyan személyek részére, akik a társasháznak nem tagjai, hogy ezzel senkinek nem fog semmilyen kárt okozni.

[9] Azon túl, hogy az alperes nem láthatta előre magatartásának fenti következményeit, egészen jelen per megindításáig a felperes nem jelezte részére, hogy az ingatlant bérbe kívánja adni. illetve azt. hogy már előszerződést is kötött volna arra.

[10] Az alperes kifejtette, hogy változatlan álláspontja szerint a perbeli ingatlan szerinti alapító okirat alapján érvényesen elővásárlási jog nem jött létre. Elővásárlási jog hiányában az alperes nem szeghetett szerződést, ami alapján kártérítési felelőssége sincs, azaz a kereset alaptalan.

[11] Az előbérleti szerződés érvényessége, illetve színleltsége körében előadata, hogy a felperes által a hivatkozott peres eljárásban előterjesztett keresetlevél szerint a felperes 2016. március 7. napján kelt levelében arra kérte az alperest, hogy küldje meg részére a vételi ajánlatokat, mert csak annak ismeretében tud nyilatkozni arról, hogy az elővásárlási jogával élni kíván-e. Az alperes a fenti levélre kizárólag jogi képviselője útján válaszolt 2017. március 23. napján, amiben vételi ajánlatot nem közölt.

[12] A felperes a Hivatal részére írt levelében kijelentette, hogy az adásvételi szerződésről 2016. március 29. napján szerzett tudomást, és az elővásárlási jogára vonatkozó felhívást nem kapott.

[13] A felperes által csatolt, 2016. március 16. napján kelt csatolt előbérleti szerződés 3. pontja szerint: "Erre figyelemmel bérbeadó tájékoztatja bérlőt, hogy az őt megillető elővásárlási jogával élni kíván és az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó jognyilatkozatát az eladó tulajdonos részére bejelentette."'

[14] A fentiek alapján tehát nem valós a csatolt előbérleti szerződés tartalma, mert a felperes 2016. március 16. napján még nem ismerte az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést és nem jelentette be az elővásárlási jogára vonatkozó szándékát.

[15] A fenti egyértelmű tényeken túl az alperes azért is vitatja, hogy a felperes által csatolt előbérleti szerződés valós tartalmú lenne, illetve a felek tényleges akaratát tükrözné, mivel teljesen életszerűtlen, illetve valótlan, hogy a felperes a szerződés megkötésekor tudatában van annak, hogy az ingatlan vonatkozásában a tulajdonostársak közül rajta kívül senki nem kíván élni elővásárlási jogával akkor, amikor a szerződés feltételeit az alperes senkivel nem közölte, a felperes olyan ingatlanra köt szerződést, aminek még nem is ismeri a vételárát, a felperes olyan ingatlanra köt szerződést, amely még nincs a tulajdonában, és bizonytalan, hogy valaha is lesz-e, egy gazdasági társaság úgy köt előbérleti szerződést, hogy a bérbeadó tulajdonjoga bizonytalan, egy gazdasági társaság úgy köt előbérleti szerződést egy ingatlanra, hogy azt soha nem látta, belső jellemzőit (pl: elosztását), műszaki állapotát, állagát (pl: nincs-e beázás, milyen burkolatok vannak benne, van-e szükség felújításra), rezsi költségeit nem ismeri, a bérbeadó által fizetendő adót is a bérlő fizeti, ami gazdálkodó szerv esetében költségként nem elszámolható, illetve az összege nem ismert, egy gazdasági társaság olyan ingatlant béreljen, amelynek rendeltetése lakás, és emiatt irodaként nem hasznosítható.