A Pécsi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság K.27082/2014/7. számú határozata közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata (INGATLANÜGYBEN hozott közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata) tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 339. §, 340. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 373. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 29. §, 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv. Vhr.) 75. §] Bíró: Wéber Jánosné dr. Nesz Éva

A ... Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság a dr. Horváth János Sándor ügyvéd (fél címe 2.) által képviselt I.rendű felperes neve (... szám alatti lakos) I. r. és II.rendű felperes neve (... szám alatti lakos) II. r. felpereseknek, az Ancsinné dr. Biró Andrea jogtanácsos által képviselt I.rendű alperes neve (I.rendű alperes címe szám alatti székhelyű) alperes ellen ingatlan-nyilvántartás ügyben hozott közigazgatási határozat felülvizsgálata iránti perében meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A bíróság a felperesek keresetét e l u t a s í t j a .

Kötelezi a felpereseket, hogy fizessenek meg az államnak felhívásra, egyetemlegesen 30.000,- (harmincezer) forint feljegyzett illetéket.

Kötelezi a felpereseket, hogy 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg az alperesnek 25.000,- (huszonötezer) forint perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I n d o k o l á s

A felperesek a 2013. július 12-én kelt ingatlan-nyilvántartási kérelemben a ... ... hrsz-on nyilvántartott 2 lakóház, udvar megjelölésű 885 m2 nagyságú belterületi ingatlanból a II/12 sorszám alatt az I. r. felperes tulajdonát képező 219/300 részére vonatkozóan a II. r. felperes javára történő tulajdonjog bejegyzési eljárás függőben tartására irányuló kérelmet terjesztett elő. A bejegyzési kérelemhez csatolták a ...on 2013. július 10-én kelt adásvételi szerződést.

A ... Járási Hivatal hiánypótlási felhívásában felhívta a felpereseket, hogy csatolják az ingatlan tulajdonostársának - a perben nem álló ... lakos - elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatát, valamint a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát. A felperesek kérelmére meghosszabbított hiánypótlási határidő alatt a társtulajdonos elővásárlásra jogosult a ... Járási Földhivatalhoz 2013. szeptember 19-én kelt beadványában bejelentette, hogy 2013. július 10-én kelt adásvételi szerződés tartalmát nem ismeri, nincs tudomása arról, hogy a 2013. szeptember 4-i szerződésmódosításra miért került sor, hiszen a 2013. szeptember 4-i szerződést, illetve annak tartalmát sem ismerik. Bejelentéséhez mellékelte az I. r. felperes 2013. szeptember 4-én kelt elővásárlási jog gyakorlására történő felhívását és az arra adott válaszát, miszerint az elővásárlási jog gyakorlásáról csak akkor tud dönteni, ha a vételi ajánlatot teljes terjedelmében vele közlik. A felperes felhívása nem tekinthető elővásárlási jog gyakorlására történő felhívásnak. Kérte erre tekintettel a földhivatali eljárásban a felperes felhívását figyelmen kívül hagyni.

A ... Járási Földhivatal felhívására a felperes csatolta a 2013. szeptember 4-én kelt adásvételi szerződés módosítását, amely tartalmazza a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát, valamint a 2013. július 10-én kelt adásvételi szerződésben meghatározott 50.000.000,- forintos vételár 90.000.000,- forintra történő módosítását. Csatolta továbbá az elővásárlásra jogosult részére 2013. szeptember 4-én kelt és 2013. szeptember 17-én kézbesített vételi ajánlatot és annak tértivevényét.

Az elővásárlásra jogosult 2013. október 2-án ismét bejelentette a földhivatalnak, hogy nincs abban a helyzetben, hogy az elővásárlási jogáról döntsön. Kifejtette, hogy a társtulajdonosnak ugyanis az eredeti vételi ajánlatra van joga nyilatkozni, melynek tartalmát azonban nem ismeri, csupán azt, hogy annak vételárát 2013. szeptember 4-én módosították. Mivel hatályos felhívás az elővásárlási jog gyakorlásra nem érkezett, kéri a tulajdonjog bejegyzését elutasítani. Kérelméhez csatolta a felperesekkel folytatott levelezését.

A ... Járási Földhivatal a felperesnek újabb hiánypótlási felhívást bocsátott ki arra, hogy a felperesek csatolják az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot a kérelem elutasításának terhével.

A hiánypótlási felhívásra a felperesek kifejtették, hogy sem a Ptk. sem az állandó bírói gyakorlat nem írja elő, hogy az eladónak az adásvételi szerződést, vagy annak másolatát kellene megküldenie az elővásárlási jogosult részére. Az eladó megfelelően teljesítette a vételi ajánlat közlésére vonatkozó kötelezettségét, de az elővásárlásra jogosult nem tett olyan tartalmú nyilatkozatot, hogy elővásárlási jogával élni kívánna, kérte ezért a felhívásban szereplő lemondó nyilatkozat becsatolására vonatkozó előírás mellőzését.

A II.rendű alperes neve ... Járási Hivatal Járási Földhivatala a 2013. november 6-án kelt .... számú határozatával a II. r. felperes tulajdonjog bejegyzési kérelmét elutasította. A határozat indokolása szerint a kérelem hiányosan került benyújtásra, emiatt érdemben nem bírálható el.

A felperesek fellebbezése folytán eljárt alperes a 2014. február 6-án kelt .... számú határozatával a fellebbezést elutasítva az elsőfokú határozatot helybenhagyta. A határozat kifejtette, hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtásával egyidejűleg a jogszabályban előírt kötelezettség nem teljesült, hiszen az elővásárlási joggal kapcsolatban nem került irat becsatolásra. Az elővásárlásról lemondó nyilatkozat hiányában a rendelkezésre álló iratokból megállapítható volt, hogy az eladó és az elővásárlásra jogosult között jogvita alakult ki, melynek eldöntése közigazgatási eljárás keretein belül nem lehetséges. Jelen esetben az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (a továbbiakban Inytvvhr.) 75. § (1) bekezdését kellett alkalmazni, szemben a felperes által hivatkozott 75. § (2) bekezdésével, mert a 75. § (2) bekezdése csak abban az esetben alkalmazható, ha a jogosult nem nyilatkozott. Jelen esetben azonban a földhivatalhoz nyilatkozatokat terjesztett elő, amelyek sem lemondó, sem elfogadó nyilatkozatnak nem minősülnek. Amennyiben a felek között jogvita alakul ki, az elővásárlási joggal kapcsolatban, úgy annak eldöntése polgári bíróságra tartozik, kontradiktórius eljárás keretében. A földhivatalnak kizárólag arra van lehetősége, hogy a tulajdonos eladó bejegyzési engedélyében szereplő vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasítsa akkor, ha a vevő nem tud eleget tenni az Inytvvhr. 75. § (1) bekezdésében foglaltaknak, amely szerint csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni.

Keresetében a felperes az alperes határozatának megváltoztatásával a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem teljesítését kérte. A kereset szerint a társtulajdonost megkeresték az elővásárlási jogra való nyilatkozatának beszerzése végett. Az elővásárlásra jogosult azonban konkrét választ nem adott, további feltételek teljesítéséhez kötötte nyilatkozatának megadását. Ezen nyilatkozat nem minősül és nem minősülhet elfogadó nyilatkozatnak. Semmi nem írja elő, hogy az eladónak az adásvételi szerződést, vagy annak másolatát kellene megküldenie az elővásárlásra jogosult részére. A vételi ajánlat minden lényeges tartalmi eleme ugyanakkor írásos formában közlésre került. Mivel a jogosult nem nyilatkozott, ezért az Inytvvhr. 75. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezéseket kellett volna alkalmazni. Az eljárásban csak egyféle társtulajdonosi nyilatkozatnak van jogi relevanciája, a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatnak. Ilyet pedig a társtulajdonos nem tett. A földhivatal olyan felhívás teljesítésére szólította fel a felpereseket, amelyre jogszabály szerint nem is kötelezhetők. A másodfokú határozatban kifejtettekre előadta, hogy a felek között jogvita nem alakult ki az elővásárlási jog kapcsán. A jogosult egészen egyszerűen nem tett olyan nyilatkozatot, miszerint élni kíván az elővásárlási jogával. Álláspontja szerint a hatóságnak nincs lehetősége azt vizsgálni, hogy az eladó és az elővásárlási jogosult között milyen helyzet alakult ki, van-e közöttük jogvita, vagy nincs. Miután a megküldött vételi ajánlatra a tulajdonostárs nem tett vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, a bejegyzés iránti kérelmet teljesíteni kellett volna.