BH 2006.11.370 I. Keretbiztosítéki jelzálogszerződés hiányában a visszafizetett majd ismételten kölcsönadott pénzösszeg megfizetésére nem nyújt biztosítékot az egyedi kölcsönszerződésből eredő követelés biztosítására alapított jelzálogjog [Pp. 259. § (3) bek., 262. § (3) bek., 263. § (1) bek.].

II. A keresethez (viszontkeresethez) való kötöttség nem jelent jogcímhez való kötöttséget, a kérelmet a jogvita alapjául szolgáló jogviszony tartalma alapján kell elbírálni [Pp. 215. §].

A felperes mint hitelező a III. r. alperessel 2002. november 14-én kölcsönszerződést kötött, a szerződésben meghatározott ingatlanokon épülő üzletház építési és kivitelezési munkáinak finanszírozása céljából. A szerződés szerint a felperes 2003. április 30-áig 100 millió forint összegű kölcsönt bocsát a III. r. alperes rendelkezésére, melyet a III. r. alperes folyamatosan, a kivitelezési munkák elkészültének ütemében vehet igénybe és 2003. december 31-éig köteles visszafizetni, a III. r. alperes pedig hozzájárul ahhoz, hogy a felperes jelzálogjoga az érintett ingatlanokra, illetve a felépülő "társasházakra" - a megjelölt 14 társasházi albetét kivételével - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön azzal, hogy a jelzálogjog törlésére a kölcsön visszafizetésével egyidejűleg, a felperes hozzájáruló nyilatkozata alapján kerülhet sor. A szerződést a III. r. alperes nevében dr. Gy. P. ügyvezető írta alá.

A perbeli társasházi külön lapon nyilvántartott ingatlan tekintetében is bejegyzésre került a felperes jelzálogjoga 100 millió forint és járulékai erejéig. A III. r. alperes 2003. október 16-án megkötött adásvételi szerződéssel ezt az ingatlant - a közös tulajdonból hozzá tartozó tulajdoni hányaddal együtt - 32 400 000 Ft vételár megfizetése fejében az I. r. alperes részére értékesítette annak rögzítése mellett, hogy az I. r. alperes a vételárból 17 500 000 Ft-ot már megfizetett, a fennmaradó 14 900 000 Ft-ot pedig a II. r. alperes által részére folyósított kölcsön összegéből fizeti meg a III. r. alperesnek, mely összeget a III. r. alperes köteles átutalni a "finanszírozó" felperes számlájára. A szerződés 4. pontja szerint a felperes a "teljes vételár megfizetését követően" adja meg az őt megillető jelzálogjog törlésére vonatkozó hozzájárulást.

A felperes 2003. november 11-én - az adásvételi szerződés ismeretében - olyan írásbeli nyilatkozatot tett, hogy az ingatlan tehermentesítéséhez abban az esetben adja ki a törlési engedélyt, "ha vevő a vételárat teljes egészében megfizette, hitel igénybevétele esetén a hitelt biztosító bank írásbeli kötelezettségvállaló nyilatkozata eredeti példányát megküldi részemre". Miután a III. r. alperes 2004. január 20-án úgy nyilatkozott, hogy az I. r. alperes részére a vételárat hiánytalanul megfizette, az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzése megtörtént.

2004. január 30-án a felperes és a III. r. alperes "tartozást elismerő nyilatkozat"-ban rögzítették, hogy a III. r. alperes kölcsön címén 45 428 187 Ft-tal tartozik a felperesnek és amennyiben a 2004. február 15-ében megjelölt utolsó fizetési határidő is eredménytelenül telik el, akkor a felperes a megjelölt négy ingatlanból, köztük a perbeli ingatlanból is jogosult árverési értékesítés útján kielégítést keresni.

A felperes arra hivatkozással, hogy a 2003. október 16-ai adásvételi szerződésben kikötött vételárat mint finanszírozó sem az I. r., sem a III. r. alperestől nem kapta meg - sőt vételár fizetésére egyáltalán nem került sor -, a III. r. alperessel szemben pedig kölcsön címén 44 868 578 Ft összegű lejárt követelése van, ezért annak tűrésére kérte az alpereseket kötelezni, hogy a követelését az I. r. alperes tulajdonában lévő ingatlanból kielégíthesse.

Az I. és II. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes viszontkeresetet is előterjesztett, melyben a felperes jelzálogjoga megszűnésének megállapítását és annak az ingatlan-nyilvántartásból való törlését kérte. A III. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte, állította, hogy az I. r. alperes vételárat nem fizetett, a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges, a vételár megfizetését igazoló nyilatkozatot kényszer, illetve fenyegetés hatására tette meg.

Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alpereseket annak tűrésére, hogy a felperes az ingatlanból bírósági végrehajtás árverés útján elégítse ki a 100 millió forint összegű jelzálogjoggal biztosított, jelenleg még fennálló 44 868 578 Ft összegű igényét. A felperes ezt meghaladó keresetét és az I. r. alperes viszontkeresetét elutasította. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a III. r. alperes elismerése és a csatolt okiratok szerint ténynek kell tekinteni, hogy a keresetben megjelölt összegű kölcsöntartozás jelenleg is fennáll. Az I. r. alperes nem bizonyította, hogy a vételárat a felperesnek megfizette volna - a valós helyzet az, hogy az I. r. alperes tulajdonszerzésére vételárfizetés nélkül, dr. Gy. P. adóssága fejében került sor - a felperes viszont 2003. november 11-ei nyilatkozatában az I. r. alperes ingatlanán fennálló jelzálogjog törlésének feltételét a vételár részére való megfizetésében jelölte meg. Mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság az I. r. alperes viszontkeresetét alaptalannak, a felperes keresetét pedig túlnyomórészt alaposnak találta.

A másodfokú bíróság ítéletében az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezéseit megváltoztatta, és a keresetet elutasította. Elrendelte a felperes jelzálogjogának törlését és ennek foganatosítására megkereste a körzeti földhivatalt. A másodfokú bíróság álláspontja szerint a felperes által folyósított 100 millió forint kölcsönösszeg csak annyiban minősült hitelkeretnek, hogy azt a III. r. alperes az építési munkák elkészültének ütemében vehette igénybe. A felperes nem hitelszerződést, hanem a Ptk. 523. § (1) bekezdése szerinti pénzkölcsön nyújtására irányuló szerződést kötött a III. r. alperessel, mely követelést nem keretbiztosítéki jelzálogjoggal, hanem a Ptk. 261. § (1) bekezdése szerinti jelzálogjoggal biztosítottak, és az ilyenként - és nem keretbiztosítéki jelzálogjogként - került bejegyzésre. Az így bejegyzett jelzálogjog akkor sem minősíthető keretbiztosítéki jelzálogjognak, ha a biztosított jogviszonyt a felek utólag módosítják azzal a szándékkal, hogy - ún. rulírozó módon - a visszatörlesztett összegből ismételten kölcsön nyújtásra kerülhessen sor. Szerződésmódosítás útján nem változtatható meg a bejegyzett jelzálogjog terjedelme. Egy módosított tartalmú jogviszony alapján fennálló mindenkori követelést a felek csak új zálogjog, éspedig keretbiztosítéki zálogjog alapítása és bejegyzése útján biztosíthatnak.

A másodfokú ítélet indokolásában kifejtettek szerint az I. r. alperes helytállóan hivatkozott arra, hogy a felperes zálogjogának megszűnése a Ptk. 259. § (3) bekezdés első fordulata alapján bekövetkezett, ugyanis - mint ahogy azt a felperes által 20/F/2. szám alatt csatolt kimutatás rög­zítette - a III. r. alperes vevői 2004. február 17-éig 154 830 000 Ft-ot fizettek vissza a felperesnek, ami fedezte a kölcsönszerződéssel folyósított tőke és ügyleti kamat összegét. A zálogjoggal biztosított követelés tehát megszűnt, "ami pedig fennmaradt, arra a biztosíték nem terjed ki". Miután a zálogtárgyra való felelősség terjedelme ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál, tehát a biztosított követelés megszűnése kihat - éspedig az ingatlan­nyilvántartásban lévő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül - a jelzálogjogra, az I. r. alperes jogosult volt vitatni a zálogjoggal biztosított követelés fennállását, és mivel viszontkeresete megalapozott volt, a felperes keresete elutasításának volt helye.