BH+ 2014.9.401 A termőföldre vonatkozó haszonbérleti szerződés földhasználati nyilvántartásba-vétele nem konstitutív, hanem deklaratív hatályú bejegyzés, a földhasználó jogosultságát nem a bejegyzés, hanem az annak alapjául szolgáló szerződés keletkezteti. A földhasználati jogviszony (vagy a már nyilvántartásba vett haszonbérleti szerződés módosítása) bejelentésének késedelme esetén bírság szabható ki, a mulasztás vagy késedelem azonban nem eredményezi a haszonbérleti szerződés (vagy a haszonbérleti szerződés-módosítás) érvénytelenségét vagy hatálytalanságát [1994. évi LV. tv. 25/A. §, 25/B. §].

Pertörténet:

Egri Járásbíróság P.21334/2012/3., Egri Törvényszék Pf.25075/2013/4., Kúria Pfv.21330/2013/6. (*BH+ 2014.9.401*)

***********

A perbeli 0,7154 ha területű szántó 2011. június 9. napja óta - öröklés jogcímén - az I. r. alperes tulajdona. A földhasználati nyilvántartás 2009. évben történt bejegyzése szerint az ingatlanra vonatkozóan 2006. december 15. napjától 2014. augusztus 31. napjáig tartó haszonbérleti jogviszony jött létre az I. r. alperes jogelődje és a II. r. alperes között. Az I. és II. r. alperesek 2011. szeptember 2. napján a "Termőföld haszonbérleti szerződés módosítása" megnevezésű okiratban a haszonbérlet időtartamát 2021. szeptember 9. napjáig meghosszabbították, a módosítást azonban a II. r. alperes a földhasználati nyilvántartást vezető földhivatal részére csak 2012. március 28. napján jelentette be.

Az I. r. alperes 2011 decemberében értékesíteni kívánta az ingatlant S. L.-né részére. A vevő vételi ajánlata 2012. január 3. napján a helyi önkormányzat polgármesteri hivatalának hirdetőtábláján kifüggesztésre került, és arra a helyben lakó családi gazdálkodó felperes elővásárlási jogával élve 2012. január 20. napján elfogadó nyilatkozatot tett. A felperes megbízásából eljáró ügyvéd 2012. február 26. napján elkészítette az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést, azt azonban az I. r. alperes a 2012. április 3. napján kelt levél tartalma szerint csak annak a szerződésben történő rögzítése esetén írta volna alá, hogy az ingatlan tekintetében a földhasználati nyilvántartásba a 2014. augusztus 31. napjáig terjedő időre haszonbérlet van bejegyezve, továbbá, hogy az ingatlan teher-, per- és igénymentességért nem vállal felelősséget.

A felperes módosított keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az I. r. alperest a vételár átvételére és annak tűrésére, hogy a fent megjelölt ingatlanra a felperes tulajdonjoga vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön. Kérte továbbá, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy az I. és II. r. alperesek között 2011. szeptember 2. napján kelt "Termőföld haszonbérleti szerződés módosítás" a felperessel szemben hatálytalan, és kötelezze a II. r. alperest annak tűrésére, hogy a haszonbérleti jogviszony 2021. szeptember 9. napjáig történő meghosszabbítását tartalmazó bejegyzés a földhasználati nyilvántartásból törlésre kerüljön. Utóbbi kereseti kérelmét arra alapította, hogy elfogadó nyilatkozatának megtételekor az ingatlanra vonatkozó haszonbérleti jogviszony a földhasználati nyilvántartásba csak a 2014. augusztus 31. napjáig terjedő időszakra volt bejegyezve, a haszonbérleti szerződés meghosszabbításáról sem a vételi ajánlatból, sem a földhasználati nyilvántartásból nem szerezhetett tudomást.

Az alperesek a felperes a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kereseti kérelmét nem vitatták, azonban a haszonbérleti szerződés hatálytalanságának megállapítása iránti kereseti kérelem elutasítását kérték. Az I. r. alperes ellenkérelmében arra hivatkozott, hogy a földhasználati nyilvántartás adataival szemben lehetőség van bizonyításra, azok csak az ellenkező bizonyításáig hitelesek. A II. r. alperes védekezését arra alapította, hogy a jogszabályi rendelkezések csak a haszonbérleti szerződés megkötésének bejelentésére nézve írnak elő határidőt, a módosítás bejelentésére nem.

Az elsőfokú bíróság ítéletében - annak megállapítása mellett, hogy a perbeli ingatlan vonatkozásában a felperes és az I. r. alperes között jött létre adásvételi szerződés -, kötelezte az I. r. alperest a vételár átvételére és a felperes tulajdonjoga bejegyzésének tűrésére, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az elutasító rendelkezést azzal indokolta, hogy a földhasználati nyilvántartásba vétel nem konstitutív, hanem deklaratív hatályú, a földhasználó jogosultságát így nem a bejegyzés, hanem az annak alapjául szolgáló szerződés keletkezteti. A jogszabály szerint a földhasználati jogviszony bejelentésének késedelme esetén bírság kiszabásának van helye, a mulasztás azonban nem eredményezi a szerződés érvénytelenségét vagy hatálytalanságát.

A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet fellebbezett részében - a haszonbérleti szerződés hatálytalanságának megállapítása iránti kereset tárgyában - megváltoztatta, és megállapította, hogy a haszonbérleti szerződésnek az I. és II. r. alperesek által 2011. szeptember 2. napján történt módosítása a felperessel szemben hatálytalan, továbbá kötelezte a II. r. alperest annak tűrésére, hogy a haszonbérleti jogviszonyt 2021. szeptember 9. napjáig meghosszabbító bejegyzés a földhasználati nyilvántartásból törlésre kerüljön. A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy a földhasználati nyilvántartásba történő bejegyzés csak deklaratív hatállyal bír, azonban álláspontja szerint a haszonbérleti szerződés hatálytalanságának megállapítása iránti kereseti kérelem elbírálása során nem csak a földhasználati nyilvántartásra vonatkozó szabályokat, hanem a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvénynek (a továbbiakban: Ptk.) a szerződés létrejöttére és az adásvételre vonatkozó szabályait, valamint a polgári jog alapelveit is alkalmazni kellett. E rendelkezések alkalmazása körében rögzítette, hogy az I. r. alperes azzal, hogy nem tájékoztatta, illetve félretájékoztatta a felperest az ingatlan tekintetében fennálló haszonbérleti jogviszony tényleges időtartamáról, megsértette az együttműködési kötelezettségét, illetve a tisztességes eljárás és a jóhiszeműség elvét. Miután a felperes sem a kifüggesztett vételi ajánlatból, sem a földnyilvántartás adataiból nem szerezhetett tudomást a haszonbérleti szerződés meghosszabbításáról, a Ptk. rendelkezései - 198. §-a, 199. §-a, 365. §-a, 367. §-a, valamint 4. § (1) és (4) bekezdései - alapján helytálló a felperes azon álláspontja, amely szerint a haszonbérleti szerződés módosítása vele szemben hatálytalan.

A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és ebben a körben az elsőfokú ítélet helybenhagyása iránt - a II. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Arra hivatkozott, hogy a másodfokú bíróság eljárása során megsértette a Pp. 8. § (1) bekezdésében és 215. §-ában foglalt rendelkezéseket, melynek következtében a II. r. alperes eljárási jogai súlyosan sérültek. Előadta, hogy a másodfokú bíróság a döntését olyan jogszabályokra és indokokra alapította, melyekre a felperes az eljárás során nem utalt, így ebben a körben a II. r. alperes a keresettel szemben érdemi ellenkérelmet és bizonyítási indítványt nem tudott előterjeszteni. Kifejtette, hogy a kereseti kérelemhez kötöttség elve az indokolásra is vonatkozik, tehát a bíróság döntésének indokolásában sem terjeszkedhet túl a kereseti kérelmen. Álláspontja szerint továbbá a jogerős ítéletben rögzített tényállás hiányos, valamint téves és iratellenes megállapításokat tartalmaz, különösen azt illetően, hogy az I. r. alperes "félretájékoztatta" a felperest. E körben előadta, hogy a felperes által az elsőfokú eljárás során csatolt levélen kívül további levélváltásra is sor került a felek között, mely során mind az I. r. alperes, mind a II. r. alperes tájékoztatta a felperest a haszonbérleti szerződés módosításáról. Az ügy érdemét illetően álláspontja szerint az elsőfokú bíróság tényszerűen és a vonatkozó jogszabályi háttér megjelölésével helytállóan döntött a felperes hatálytalanság megállapítása iránti kereseti kérelmének elutasításáról.