BH 1996.8.433 Ha az elővásárlásra jogosult a megismert vételi ajánlatot teljes terjedelmében nem fogadja el (nem a legmagasabb vételi összeget vállalja fizetni; nem a pályázó által vállalt készpénzfizetés mellett, hanem részletfizetéssel kíván teljesíteni stb.), a tulajdonos szabadul kötelezettsége alól [Ptk. 373. § (1)-(2) bek.].

A felperes a keresetében annak a megállapítását kérte, hogy közte és az alperes között - elővásárlási joga gyakorlásával - adásvételi szerződés jött létre a b.-i és a v.-i téglagyári ingatlanok tekintetében 13 millió, illetve 5 millió forint vételárért. Kérte, hogy a bíróság a létrejött szerződés tartalmát az általa megjelölt "kiegészítésekkel" határozza meg. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontja szerint az adásvételi szerződés nem jött létre, mert a felperes a vételi ajánlattól eltérő tartalmú nyilatkozatot tett, és fizetési készségét sem tudta bizonyítani.

A megyei bíróság 8. sorszámú végzésével kijavított 7. sorszámú ítéletével a felperes keresetét elutasította, és a felperest arra kötelezte, hogy az alperesnek 600 000 Ft perköltséget fizessen meg. Ítéletében tényként állapította meg, hogy a peres felek 1993. április 2-án - 1993. december 31. napjáig terjedő időre - bérleti szerződést kötöttek az alperes kezelésében lévő b.-i, valamint a v.-i téglagyári ingatlanokra. A bérleti szerződés a felperes részére elővételi jogot biztosított. Az ingatlanok értékesítésére kiírt pályázatot a T. Kft. nyerte el, amely cég a b.-i téglagyárra 13 millió forint + áfa, a v.-i gyárra pedig 5 millió forint + áfa vételár egy összegben, készpénzben való megfizetését vállalta. Az alperes felhívására a felperes közölte, hogy elővásárlási jogával élni kíván. A kézhez vett szerződéstervezet kapcsán a felek között több kérdésben vita alakult ki, mint például a b.-i ingatlanból értékesíteni kívánt rész nagysága tekintetében, abban hogy a vételár tartalmazza-e az áfát, és hogy a vételár fedezetét a felperesnek meddig kell biztosítania stb. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint ezeknek a kérdéseknek a per eldöntése szempontjából nem volt jogi relevanciája, mert a felperes "joghatályosan" csak akkor élhetett volna elővételi jogával, ha a nyertes ajánlat elfogadásával egyidejűleg a vételár átutalásáról, illetőleg annak letétbe helyezéséről értesítette volna az alperest. Ezzel szemben a felperes egyrészt a nyertes pályázók árajánlatánál alacsonyabb összeget jelölt meg, másrészt még az ítélethozatal időpontjában sem tudta a vételár készpénzzel történő kifizetését biztosítani. Az elsőfokú bíróság utalt arra is, hogy az adásvételi szerződés csak az ÁVÜ jóváhagyásával jöhetett volna létre, az ÁVÜ azonban újabb pályázat kiírását rendelte el. A felperes az újabb pályázó vételárajánlatát sem tette magáévá, annál alacsonyabb összegben kérte a vételár megállapítását.

Az ítélet ellen a felperes fellebbezett és a másodfokú tárgyaláson módosított keresetében az eredetileg követelt "dolog" helyett kártérítésként 18 millió forint és ennek törvényes kamata megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Azzal érvelt, hogy az alperes az elővételi jogának gyakorlását jogellenesen meghiúsította, emiatt a téglagyárak által termelt haszontól elesett.

A Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság - a felperes fellebbezését elbírálva - ítéletével az első fokú ítéletet helybenhagyta, és a felperest arra kötelezte, hogy az alperesnek 300 000 Ft másodfokú perköltséget fizessen meg. A másodfokú bíróság az első fokú ítélet tényállását azzal egészítette ki, hogy a második privatizációs pályázatot követően a felperest már nem illette meg a perbeli ingatlanokra az elővásárlási jog, mert azt csak meghatározott ideig, a bérleti szerződés megszűnéséig gyakorolhatta.

Az első pályázati kiírással kapcsolatban a megállapított tényekből a másodfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy az alperes jogellenes magatartást nem tanúsított, nem zárta el a felperest az elővásárlási joga gyakorlásától. A kapott vételi ajánlatot a felperessel közölte, aki azonban azt maradéktalanul nem fogadta el, különböző igényeket támasztott, és feltételeket szabott, amelyek már új ajánlatnak minősültek. Az új ajánlatot azonban az alperes nem találta elfogadhatónak, így - a felek egybehangzó akaratnyilvánításának hiányában - az adásvételi szerződés sem jött létre. A másodfokú bíróság a Ptk. 340. §-ának (1) bekezdésére utalva megállapította, hogy a felperes akkor járt volna el az adott helyzetben elvárható módon, ha a közölt 18 millió forintra vonatkozó fizetési készségét igazolja, és nem támaszt az ajánlattól eltérő különböző feltételeket. Ebben az esetben számíthatott volna az ÁVÜ jóváhagyására. A Ptk. 339. §-ának (1) bekezdésében írt feltételek hiányában a felperes kártérítési igénye is alaptalan.

A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, amelyben a másodfokú ítélet hatályon kívül helyezése mellett az első fokú ítélet megváltoztatásával - a fellebbezésében előadottakra történt hivatkozással - az alperest 18 millió forint tőke és ezen összeg 1993. július 31-étől számított törvényes kamatának megfizetésére kérte kötelezni. Álláspontja szerint a felperes a legjobb vételi ajánlat tartalmával egyezően kívánta elővételi jogát gyakorolni. A pályázat elnyerőinek vételi ajánlata nem volt pontosított, ezért az adásvételi szerződés megkötése érdekében a felperes pontos adatokat kért az ingatlanokról, az alperes azonban a korábbi állapothoz képest lényegesen kisebb ingatlanokat kívánt értékesíteni, és nem akarta figyelembe venni az eredeti bérleti szerződés szerint a lízingdíjak és államkölcsön-törlesztés elfogadott következményeit. Az alperes az egyeztetések ellenére július 30-án azt közölte a felperessel, hogy a kiírt pályázatot érvénytelennek nyilvánítja, mert a felperes, a vételár fedezetét nem tudta hitelt érdemlő módon garantálni. Az alperes azzal, hogy újabb pályázatot írt ki, a felperest hátrányos helyzetbe hozta, mert elővásárlási joga időközbeni megszűnése miatt ezen a pályázaton már csökkentek az esélyei. Az alperes köteles lett volna vele szerződést kötni, mert a legjobb vételi ajánlat tartalmával egyezően kívánta elővételi jogát gyakorolni, tehát a másodfokú bíróságnak a Ptk. 339. §-a alapján köteleznie kellett volna az alperest a felperesnek okozott kár megtérítésére, amely 3 év elmaradt árbevételében jelentkezik.