T/7821. számú törvényjavaslat indokolással - A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény és a mező-és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény módosításáról
2015. évi CCXX. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény és a mező-és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény módosításáról
1. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény módosítása
1. §
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény VI. Fejezete a következő 22/C. alcímmel egészül ki:
"22/C. Szerződésátruházás
53/C. § (1) Ha a Ptk. hatálybalépése előtt kötött szerződésből származó valamennyi jog és kötelezettség Ptk. hatálybalépését követően jogszabály rendelkezése alapján száll át másra, úgy erre a Ptk. 6:211. §-át kell alkalmazni.
(2) Az (1) bekezdés szerinti esetben a szerződésből kilépő és a szerződésben maradó fél tekintetében a szerződést megszűntnek, a szerződésbe belépő és a szerződésben maradó fél tekintetében pedig a szerződést az átszálló valamennyi jog és kötelezettség vonatkozásában a jogszabály rendelkezése alapján létrejött új szerződésnek kell tekinteni."
2. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény módosítása
2. §
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) az alábbi 50/A. §-sal egészül ki:
"50/A. § (1) A legalább 10 éves időtartamú haszonbérleti szerződés esetében a szerződő felek bármelyike az e §-ban foglaltak szerint a szerződéskötést követő 5 év elteltével - ha a haszonbérleti szerződés időtartama meghosszabbítás folytán éri el a 10 éves időtartamot, a meghosszabbítás időpontjától számított 5 év elteltével -, majd az első kezdeményezést követően 5 évente kezdeményezheti a haszonbérleti szerződés módosítását a haszonbérleti díjnak a kezdeményezéskor irányadó helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való módosítása érdekében, feltéve, hogy a haszonbérleti szerződés időtartamából legalább még 5 év van hátra.
(2) A kezdeményezésben a piaci haszonbérleti díj mértékét igazságügyi szakértői vélemény alapján kell megállapítani. A haszonbérleti szerződés módosítására irányuló kezdeményezéshez csatolni kell az igazságügyi szakértői véleményt.
(3) Ha a kezdeményezésben megjelölt piaci haszonbérleti díj mértéke a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja.
(4) Ha az ellenérdekű fél a kezdeményezéssel nem ért egyet, de a (3) bekezdésben foglaltak alkalmazására nincs mód, vagy azzal nem kíván élni, a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a bíróságtól kérheti a piaci haszonbérleti díj meghatározását; ellenkező esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben módosítottnak kell tekinteni.
(5) Ha a bíróság által meghatározott haszonbérleti díj mértéke a korábbi haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a bíróság határozatának jogerőre emelkedésétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja.
(6) A felek az (1) bekezdésben szereplő, első szerződésmódosítási kezdeményezésre előírt, továbbá az azt követő szerződésmódosítási kezdeményezések közötti időtartamot, valamint a szerződésmódosítási kezdeményezés feltételeként előírt, a szerződés időtartamából hátralevő időtartamot 5 évnél rövidebb időtartamban is megállapíthatják. E § rendelkezéseitől a felek egyebekben érvényesen nem térhetnek el."
3. §
A Fétv. XVIII. Fejezete a következő 110/A. §-sal egészül ki:
"110/A. § A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény és a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény módosításáról szóló 2015. évi ... törvénnyel (a továbbiakban: Módtv.) megállapított 50/A. § rendelkezéseit arra az új haszonbérleti szerződésre is alkalmazni kell, amely a Módtv. hatályba lépése előtt megkötött - illetve akár a hatályba lépés előtt, akár azt követően meghosszabbított -, a Módtv. hatályba lépését követően a föld tulajdonjogának átruházása "folytán a haszonbérbe adó tulajdonos személyében bekövetkezett változásra tekintettel szerződésátruházás miatt megszűnt haszonbérleti szerződés helyébe lépett. Ebben az esetben az 50/A. § szerinti első kezdeményezés joga tekintetében irányadó időtartamba a szerződésátruházással megszűnt szerződés eltelt időtartamát is be kell számítani."
3. Záró rendelkezés
4. §
Ez a törvény a kihirdetését követő 15. napon lép hatályba.
INDOKOLÁS
Általános indokolás
A javaslat célja, hogy a hosszú távra kötött haszonbérleti szerződésekben a haszonbérmódosítási jogot a törvény a Fétv. korábban elfogadott módosításához képest még megfelelőbben, és a felek érdekei közti egyensúly még hatékonyabb megteremtésével biztosítsa.
Részletes indokolás
Az 1. §-hoz
A szerződés-átruházás az új Ptk. új jogintézménye, célja a teljes szerződéses pozíció (jogok és kötelezettségek) átruházása. A szerződés-átruházás alapulhat szerződésen és jogszabályon. A jogszabályon alapuló szerződés-átruházás esetére mond ki a Ptké.-módosítás egy értelmező rendelkezést, amely lehetővé teszi, hogy a Ptk. hatálybalépése előtt kötött szerződések esetében, ha valamennyi jog és kötelezettség jogszabály rendelkezése alapján átszáll, akkor ezt jogszabályon alapuló szerződés-átruházásnak kell tekinteni. Ennek következtében az eredeti szerződő felek között a szerződés megszűnik, és az új szerződő felek között jön létre a korábbi tartalommal, külön jogi aktus nélkül.
A 2. §-hoz
A Fétv. módosításának célja, hogy a hosszú távra kötött haszonbérleti szerződésekben a haszonbérmódosítási jogot a törvény a Fétv. korábban elfogadott módosításához képest még megfelelőbben, és a felek érdekei közti egyensúly még hatékonyabb megteremtésével biztosítsa.
Ennek egyik alapvető eleme, hogy a javaslat nemcsak a haszonbérleti díj emelését, hanem annak csökkentését is lehetővé teszi annak érdekében, hogy ne csak a díjnövekedést mutató piaci folyamatokhoz, hanem adott esetben a díjcsökkentés felé mutató piaci folyamatokhoz is igazodni lehessen.
Továbbá a haszonbérleti díj módosításának lehetősége eleve csak a hosszú távra kötött, vagyis legalább 10 éves időtartamú szerződéseknél állna.fenn (ideértve azt az esetet is, mikor meghosszabbítás folytán haladja meg a szerződés ezt az időtartamot), és a kiszámíthatóság érdekében a díjmódosítás a szerződéskötést (meghosszabbítást) követő 5 év elteltével, illetve azt követően 5 évente lehetne kezdeményezni és mindezt csak akkor, ha a szerződésből még 5 év van hátra. Ugyanakkor a javaslat nem zárja el a feleket attól, hogyha ez mindkét fél érdekében áll, akkor ezen időtartamoknál rövidebb időtartamban is megállapodjanak [50/A. § (6) bekezdés].
A díjmódosítási lehetőség továbbá nem a tulajdonosváltáshoz kötődne, hanem általában minden haszonbérbe adó, illetve haszonbérlő számára lehetőségként állna fenn, hiszen a haszonbérleti díj piaci mértékűre való módosításának igénye nemcsak a haszonbérleti szerződésbe belépő új tulajdonos, hanem általában minden haszonbérbe adó, valamint természetesen minden haszonbérlő részéről felmerülhet.
A haszonbérleti díjmódosítás kezdeményezésének a megalapozottsága érdekében a díjmódosítási javaslatot igazságügyi szakértői véleménnyel kell alátámasztani [50/A. § (2) bekezdés]. Ha az ellenérdekű fél a másik fél kezdeményezésével nem ért egyet, a bíróságtól kérheti a piaci haszonbérleti díj meghatározását; ellenkező esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben módosítottnak (tehát a kezdeményezésben foglaltak szerint növeltnek vagy csökkentnek) kell tekinteni [50/A. § (4) bekezdés].
A javaslat az ellenérdekű fél érdekeinek védelme érdekében mind a szerződésmódosítási kezdeményezés, mind a bírósági döntés alapján történt díjmódosítás esetére biztosítja a másik fél (vagyis díjemelés esetén a haszonbérlő, díjcsökkentés esetében a haszonbérbe adó) részére a szerződés felmondásának jogát, ha a kezdeményezett, illetve a bíróság által meghatározott piaci haszonbérleti díj mértéke a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérleti díj mértékét legalább 20 %-kal meghaladja, illetve annál legalább 20%-kal alacsonyabb [50/A. § (3) és (5) bekezdés].
Ugyanakkor ha a haszonbérlő, illetve a haszonbérbe adó nem fordul bírósághoz, pedig azt megtehette volna, és így a mulasztása folytán áll be a törvény erejénél fogva az emelt, illetve csökkentett díj mértéke, akkor ez esetben már nem indokolt a felmondási jogot részére biztosítani, mert erre megvolt a lehetősége a nyilatkozati szakaszban a (3) bekezdés alapján.
A 3. §-hoz
Az átmeneti rendelkezés meghatározza, hogy a módosítás hatályba lépése előtt kötött haszonbérleti szerződések esetében miként lehet alkalmazni a díjmódosítási lehetőséget.
Erre akkor kerülhet sor, ha a módosítás hatályba lépését követően- az adott föld tulajdonjogának átruházása folytán a haszonbérbe adó tulajdonos személyében változás következett be. Tulajdonosváltás esetében ugyanis az új Ptk. azon - a haszonbérletre is irányadó - rendelkezése, mely szerint ha a haszonbérbeadó a bérleti szerződés megkötését követően a haszonbérbe adott dolog tulajdonjogát átruházza, a tulajdonos személyében bekövetkezett változással a haszonbérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a haszonbérbeadó helyébe, tulajdonképpen jogszabály alapján történő szerződésátruházást (Ptk. 6:211. §) jelent így tehát az átmeneti rendelkezésben a módosítás hatályba lépése előtt kötött szerződések esetében a Fétv-módosítás által lehetővé tett díjmódosítási lehetőséget csak arra az esetre indokolt biztosítani, ha a föld tulajdonjogának átruházása folytán a haszonbérbe adói pozícióban a módosítás hatályba lépését követően változás következik be.
A 4. §-hoz
Hatályba léptető rendelkezés.