BH 2005.11.391 Az elővásárlási jog nem gyakorolható, ha az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződésről tudomást szerez, de a körülmények által indokolt határidőben nem tesz vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, és a szerződő felek ennek később történő közlése előtt a szerződést már felbontották [Ptk. 213. § (1) bek.; Pp. 147. §; 149/1997. (IX. 10.) Korm. r. 25. § (1) bek.].

A perbeli ingatlannak a felperes 98/10 000-ed, az I. r. alperes pedig 114/10 000-ed arányban a tulajdonosa. Az I. r. alperes 2003. október 1-jén létrejött adásvételi szerződéssel a tulajdoni illetőségét a II. r. alperesnek eladta 1 500 000 forint vételárért. Az adásvételi szerződést az I. r. alperes képviseletében B. F. írta alá és ugyancsak ő írta alá a II. r. alperes vevő törvényes képviselőjeként.

A szerződés 8. pontjában a felek rögzítették, hogy az ingatlan tulajdonostársainak nagy száma miatt az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzése nem kötelező, de ha a földhivatal a nyilatkozatok beszerzését előírja, az I. r. alperes jár el a tulajdonostársak elővásárlási jogával kapcsolatos nyilatkozatok beszerzése tárgyában. Az okiratot készítő ügyvéd a szerződést benyújtotta a földhivatalhoz. A földhivatal 2003. november 5. napján kelt felhívásában a kiskorú vevő másik törvényes képviselőjének aláírása és a tulajdonostársak lemondó nyilatkozatainak csatolása érdekében visszaküldte az ügyvédnek az adásvételi szerződést.

A II. r. alperes édesanyja nem járult hozzá az adásvételi szerződés megkötéséhez, ezért a 2004. január 5. napján kelt okiratban a 2003. október 1. napján megkötött adásvételi szerződést felbontották és kérték a földhivataltól a tulajdonjog bejegyzése iránti eljárás megszüntetését.

A felperes időközben tudomást szerzett az alperesek között létrejött adásvételi szerződésről, amelyet kérelmére - a földhivatal 2003. december 12-ei keltű levelével részére megküldött.

Ezt követően a felperes 2004. január 6. napján előterjesztett keresetével a szerződés vele szembeni hatálytalanságának és annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés közte és az I. r. alperes között azonos tartalommal létrejött. Elfogadó nyilatkozatot tett a vételi ajánlat tárgyában és kérte az alperesek ingatlan birtokbaadásra kötelezését.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Indokolása szerint a II. r. alperes vételi ajánlatának és az általa megkötött adásvételi szerződés érvényességéhez szükség lett volna mindkét szülő és a gyámhivatal hozzájárulására. Ezek a jóváhagyások nem történtek meg, ezért az alperesek között az adásvételi szerződés a Ptk. 215. §-ának (1) bekezdése alapján létre sem jött, így annak felbontására nincs jogi lehetőség.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és megállapította, hogy az adásvételi szerződés a felperes és az I. r. alperes között jött létre. Rendelkezett a felperes által bírói letétbe helyezett 1 500 000 forint kiutalásáról az I. r. alperes részére és kötelezte az I. r. alperest az ingatlan birtokbaadására, valamint elrendelte a felperes tulajdonjogának bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.

Indokolásában egyetértett az elsőfokú bíróság álláspontjával, mely szerint az alperesek között a szerződés létre sem jött, mert az alperesek a gyámhivatal jóváhagyását nem szerezték be. Megállapította, hogy a felperes elővásárlási jogát perben, kereset útján érvényesítette és egyben igazolta teljesítőképességét, ennek folytán az általa tett nyilatkozattal a szerződés az eladó és közte létrejött. Kifejtette, hogy az elővásárlási jog gyakorlásának nem feltétele, hogy az eladó és a harmadik személy között érvényes szerződés jöjjön létre, így az eladó az elővásárlásra jogosult jogának gyakorlása után nem hivatkozhat a közlés valótlan voltára, az ajánlat vagy a szerződés semmisségére és annak sincs jelentősége, hogy az alperesek a szerződést a felperes által érvényesített kereset előtt egy nappal korábban felbontották, mert az elővásárlási jog gyakorlásának az a feltétele, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadát értékesíteni kívánja. Az elővásárlási jog megsértésével megkötött szerződés hibájával kapcsolatban kifejtett jogi álláspont vonatkozik a vételi ajánlatra is.

Hivatkozott arra, hogy a II. r. alperes a vételi ajánlatot szülő beleegyezésével tette, ezért utóbb a vételi ajánlat hibájára az elővásárlási jog meghiúsítása érdekében hivatkozni már nem lehet.

A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és a kereset elutasítása érdekében - az I. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy az ügyben eljárt bíróságok tévesen állapították meg a tényállást és téves a jogkérdésben elfoglalt álláspontjuk is. Nincs szükség a gyámhivatal hozzájárulására a szerződést kötő II. r. alperes kiskorúsága miatt, azonban az utóbbi édesanyjának nyilatkozatára tekintettel a szerződést kötő felek szabadultak nyilatkozatuktól, ezért a felperes az elfogadó nyilatkozatával elkésett. Hangsúlyozta, hogy a vételi ajánlat közlése előtt létre nem jött szerződés esetében az elővásárlási jog nem gyakorolható. Téves ezért a jogerős ítéletnek ezzel ellentétes jogi álláspontja.