BH 1992.5.315 A foglaló mérséklésének feltételei meghiúsult ingatlan adásvételi szerződés esetén [Ptk. 245. § (3) bek.].

A peres felek 1989. augusztus 24-én adásvételi szerződést kötöttek, amelyben megállapodtak, hogy a felperes megvásárolja az alperes ingatlanát 1 600 000 forint vételárért. A szerződésben rögzítették, hogy a felperes 150 000 forintot átadott az alperesnek foglaló címén. Abban állapodtak meg továbbá, hogy az ingatlant a teljes vételár kifizetéskor, de legkésőbb 1989. december 31-éig veheti birtokba a felperes. A felperes különböző ingatlanok eladási árából kívánta megvásárolni az alperes családi házát, az értékesítések azonban nem jártak sikerrel, ezért 1989. november közepén megjelent az alperes lakásán, és a foglaló visszafizetését igényelte. Az alperes ettől elzárkózott, és a szóváltás során a felperes tettlegesen bántalmazta az alperest. Ezt követően az alperes november 22-én levélben közölte a felperessel, hogy a szerződés betartásához ragaszkodik, s ha a felperes határidőben nem teljesít, elveszíti a foglalót.

A felperes a vételárat nem fizette meg, ezért az alperes 1990. január 10-én közölte, hogy a szerződéstől eláll, az átvett foglalót megtartja.

A felperes a keresetében elsődlegesen a szerződés érvénytelenségének megállapítását, a 150 000 forint visszafizetését kérte, másodlagosan a foglaló 50%-os mérséklését, az alperesnek 75 000 forint megfizetésére való kötelezését kérte.

A elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

A elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes fellebbezett, a kereseti kérelmének megfelelően kérte az ítélet megváltoztatását.

A másodfokú bíróság ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta: az alperest 75 000 forint és az összeg után 1989. augusztus 24. napjától járó évi 20%-os kamat megfizetésére kötelezte. A másodfokú bíróság az ítélet indokolásában rámutatott, hogy az elsőfokú bíróság helyesen utasította el a szerződés érvénytelenségének megállapítására irányuló elsődleges kereset. Kifejtette, hogy a Ptk. 245. §-ának (3) bekezdése alapján indokolt a foglaló mérséklése annak ellenére, hogy elsődlegesen a foglaló összegét és annak a vételárhoz viszonyított arányát kell figyelembe venni, és ezeket tekintve nem lenne lehetőség a foglaló mérséklésére. Figyelembe kell azonban venni a szerződéskötés körülményeit, a teljesítés meghiúsulásának az okait és a feleket ért hátrány mértékét. E körben értékelni kell, hogy a felperesnek a vételár kifizetéséhez ingatlanokat kellett értékesíteni, az ehhez szükséges időt pedig a felek nem kellő körültekintéssel határozták meg. Jelentőséget kell tulajdonítani annak is, hogy a teljesítési határidő lejárta előtt a felperes közölte: a vételárat nem tudja kifizetni, s az alperes ekkor kellő együttműködéssel, a teljesítési határidő módosításával lehetőséget biztosíthatott volna a felperesnek a vételár megszerzésére. Nem hagyható figyelmen kívül az sem, hogy az alperes 1990-ben az ingatlanát a felek szerződésében meghatározott vételárnál magasabb összegért (1 700 000 forint) értékesíteni tudta. Mindezek alapján mérsékelte a foglalót 50%-kal.