A Kúria Pfv.20659/2015/6. számú precedensképes határozata bérleti díj megfizetése tárgyában. Bírók: Madarász Anna, Molnár Ambrus, Szűcs József

A határozat elvi tartalma:

Az üdülőhasználati díj megfizetése azt terheli, aki az éves díj esedékessé válásakor az üdülőhasználati joggal rendelkezett. 20/1999. Korm. rend 3. §, 20/1999. Korm. rend. 7. § (1) k)

***********

A Kúria

mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.V.20.659/2015/6.

A Kúria a Hámori és Soltész Ügyvédi Iroda (ügyintéző dr. Soltész Beatrix ügyvéd) által képviselt mint a Korlátolt Felelősségű Társaság jogutóda) felperesnek az Oppenheim Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Mucsányi Zoltán ügyvéd) által képviselt I. rendű és II. rendű alperes ellen bérleti díj megfizetése iránt a Budai Központi Kerületi Bíróság előtt 21.P.XI.25.180/2013. számon megindított perében a Fővárosi Törvényszék 2015. január 20. napján meghozott 44.Pf.638.774/2014/3. számú jogerős ítélete ellen az alperesek 2015. április 1. napján 11. sorszámon előterjesztett felülvizsgálati kérelme folytán - tárgyaláson - meghozta a következő

Ítéletet:

A Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi, és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alpereseknek 15 nap alatt 70.000 (hetvenezer) forint másodfokú és felülvizsgálati együttes perköltséget.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

Indokolás

A fizetési meghagyással indult, ellentmondás folytán perré alakult ügyben 2014. január 24. napján előterjesztett keresetében a felperes jogelődje 67.544 forint, ennek 2013. február 1. napjától évi 20% kamata megfizetésére kérte kötelezni az alpereseket. Előadta, hogy az alperesek 2000. október 5. napján bérleti szerződést kötöttek a Kft-vel, mely kft. a felperes jogelődjével létre jött megállapodás alapján jogosult volt apartmanok harmadik személyek részére való használatba adására és az üdülőhasználati díj beszedésére. Az alperesek a bérleti szerződés alapján megszerezték a felperesi jogelőd tulajdonát képező D911 számú apartmanjának minden év 48-49. naptári hetére szóló időben osztott használati jogát 2001. január 1. napjától kezdődő 99 évre. 2008. évtől a felperes jogelődje vált jogosulttá a díj beszedésére. Ezt követően az évenkénti díjat az alperesek a felperesi jogelőd részére megfizették. A szerződés szerint a bérleti díj 38.400 forint volt, ami évente az infláció arányában emelkedhetett. A díj minden év január 31. napjáig volt esedékes. A 2013. évi üdülőhasználati díjként az alperesek 67.544 forintot tartoztak megfizetni, de ezt nem teljesítették. A felek között tipikus bérleti szerződés jött létre. Az alperesek adásvételi szerződése, mellyel üdülőhasználati jogukat értékesítették a cégnek (a továbbiakban vevő), nem alkalmas arra, hogy a bérleti jogot a felperes jogelődje a vevő nevére átírja, nem lehet meggyőződve arról, hogy a Seychelle szigeteken bejegyzett társaság törvényesen működik, hogy fizetőképes. Nem is tett olyan jognyilatkozatot, hogy a jogviszonyból még hátralévő időre a bérleti szerződés szerinti fizetési kötelezettséget az alperesektől átvállalja. A bérleti jog - mint használati jog - átruházása egy jogviszony átruházását jelenti, mely magában foglalja a bérleti jogviszonyból származó jogokra vonatkozó engedményezést és egy tartozásátvállalást, ami csak akkor hatályos, ha ahhoz a felperes jogelődje, mint használatba adó hozzájárul. A hozzájárulás feltételei azonban nem állnak fenn. A vevő nem minősül fogyasztónak. A vevő nagy számban vásárolt fogyasztónak minősülő személyektől üdülőhasználati jogokat, amiből következik, hogy nem személyes szükségletei kielégítésére vásárolta meg azokat. A bérleti szerződés az alpereseket nem jogosította fel a bérleti jog átruházására, és ezért a szerződésnek nem is kellett arról szólnia, milyen feltételekkel történhet meg az átruházás. Jogszabály rendezi, hogy a bérleti jog átruházásához a bérbeadó hozzájárulása szükséges, ezért ezt a szerződésben nem kellett szabályozni. Jelezte, hogy az alperesekkel szerződő fél a bérleti díj megfizetését a felperes jogelődje számára fel sem ajánlotta. Hivatkozott a 2012. december 30-i szerződés alaki érvénytelenségére, mert az nem tartalmazza a vételárat (Ptk. 218. § (1) bekezdés). Irányadó jogszabályként hivatkozott a Ptk. 198. § (1) bekezdésére, 423. §-ára, 426. § (1) és 428. § (1) bekezdésére, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló az 1993. évi LXVIII. törvény (Ltv.) rendelkezéseire.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy a valóságban nem bérleti szerződés megkötése, hanem üdülési jog értékesítés történt. Nem egyszerű bérlet volt, hanem az alperesek szálláshely szolgáltatást vettek igénybe. A szerződéses szinallagma sérülésének minősítették, hogy a felperesi oldalon mód volt az engedményezésre, azt a szerződésben eleve kikötötték, míg a vevő oldalán ilyen jogosultság nincs. Jelezték a fogyasztónak is fontos, hogy 99 évig ki nyújtja a részére a szolgáltatást. A bérlő ugyanúgy kimozdulhat a pozíciójából, mint a bérbeadó, és az alperesek ezt meg is tették. Állították, hogy minden feltételnek eleget tettek az üdülési jog átírása érdekében, de ezt a felperes jogelődje megtagadta. A 20/1999. (II. 5.) Korm. rendelet 7. § (1) bekezdése tartalmazza a szerződés kötelező tartalmi elemeit, így a k) pont szerint tartalmaznia kell a használati joggal való rendelkezés jogára vonatkozó tájékoztatást. A per tárgyát képező szerződésben ilyen nem volt, de ha a felperes jogelődje az átruházás lehetőségét kizárta volna, úgy az alperesek nem kötnek szerződést.

A Budai Központi Kerületi Bíróság 2014. július 4. napján meghozott 21.P.XI.25.180/2013/6. számú ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg az alpereseknek egyetemlegesen 38.100 forint perköltséget.

Ítéletének indokolásában kifejtette, 2000. október 5. napján tartalmában atipikus, a Ptk-ban nem nevesített üdülőhasználati szerződés jött létre. Utalt arra, hogy a 94/47. EK Irányelv értelmében az ingatlantulajdon időben megosztott használatára szóló jog megvásárlására vonatkozó szerződés eltér a bérleti szerződés sajátosságaitól. Megállapította, hogy a felek jogviszonyára az Ltv. szabályai nem alkalmazhatók. A per tárgyát képező üdülőhasználati jog értékesítésekor az ingatlanok időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződésekről szóló 20/1999. (II. 5.) Korm. rendelet (továbbiakban korm. rendelet) volt hatályban. Az elsőfokú bíróság idézte ennek 2. § a) pontját, 3. §-át, 5. § (1) bekezdését, 7. § (1) bekezdés k) pontját. Rögzítette, hogy a szerződésben nem szerepel a használati jog elidegenítésére vonatkozó korlátozás, melyből egyértelműen következik, hogy utóbb kiterjesztően korlátozó szabályokat nem lehet felállítani. Az alperesek üdülőhasználati joga átruházható volt. A felperes szerint az átruházás feltétele volt az üdülőhasználati szerződés megkötésére tekintettel vásárolt részvények átruházása is, és mert a dematerializált részvények transzferálása nem történt meg, az üdülőhasználati jog átruházása sem hatályosult. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint azonban az alperesek külön szerződésben vásárolták meg a részvényeket, a két adásvételi szerződés egymással jogilag nem kapcsolódott össze. Az üdülőhasználati jog átruházása és a részvények átruházása ilyen módon nem függ össze, nem feltételezi egymást. A részvények nem testesítették meg az üdülési jogot. A részvények átruházásakor hatályos a gazdasági társaságokról szóló 2006. évi IV. törvény (Gt.) 177-180. §-ára, 182. § (1) bekezdésére alapítva megállapította, hogy az alpereseknek jogában állt a részvényeket az üdülőhasználati jogtól függetlenül értékesíteni. Más kérdés, hogy nyilvánvalóan ezeket a részvényeket általában az üdülési joggal kapcsolatban értékesítik. A részvény-értékesítés, átruházás nem feltétele az üdülési jog átruházásának. A szerződésben nem szerepel, hogy az üdülési jog csak a részvényekkel együtt ruházható át. A vevő magyarországi képviselője tanúként előadta, hogy a cégcsoport több cégének üdülőhasználati jogára kötöttek szerződést, és 2014. január közepétől folyamatosan írják jóvá az általuk megnyitott értékpapírszámlán a dematerializált részvényeket. Az alperesek máshol vásároltak üdülési jogot, és annak 2.800.000 forint vételárába a per tárgyát képező üdülőhasználati jogot 2.000.000 forint összegen számították be. Az elsőfokú bíróság az alperesek védekezését megalapozottnak minősítette, ők az üdülési jogukat értékesítették, ezért velük szemben a 2013. évi díj nem érvényesíthető.