BH 2012.4.93 Érvénytelen árverés esetén az árverési vevő, illetve a tőle szerző fél tulajdonjoga - a törlési perek szabályai szerint - törölhető az ingatlan-nyilvántartásból, de az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása során figyelemmel kell lenni arra, hogy az adós nem juthat alaptalanul tehermentes ingatlanhoz, továbbá tisztázni kell azt is hogy az árverési vevő milyen módon kapja vissza a vételárat [1997. évi CXLI. tv. 62. § (1) bek. a) és b) pont, 63. § (2) bek., Ptk. 237. § (1) bek.].

A cselekvőképtelen állapotban lévő felperes adóssal szembeni végrehajtási eljárás során 2006. június 7-én megtartott árverésen az I. r. alperes 3 920 000 forint vételáron megvásárolta a felperes tulajdonában álló P. város belterületi 5073/16/A/25 hrsz. szám alatti ingatlant. A vevő tulajdonjogát a földhivatal bejegyezte, a végrehajtó pedig az ingatlan birtokba adását 2006. szeptember 13. napjára tűzte ki. A felperes képviseletében eljáró lánya 2006. szeptember 8-án végrehajtási kifogás útján kérte az árverés megsemmisítését. A birtokba adás - a végrehajtási eljárás felfüggesztése folytán - nem járt eredménnyel.

Az I. r. alperes 2006. szeptember 26-án 6 120 000 forint vételáron eladta az ingatlant a II. r. alperes részére. A szerződésben az eladó kijelentette, hogy az ingatlanon harmadik személynek nincs olyan joga, amely a vevő tulajdon szerzését, vagy a 2007. április 1. napját követő birtokba lépését kizárná vagy korlátozná. A szerződő felek kijelentették azt is, hogy amennyiben az eladó az ingatlan birtokát ezen időpontban bármely okból kifolyólag nem adja át a vevőnek, úgy a tényleges birtokba adásig előre esedékesen havi 30 000 forint használati díj megfizetésére köteles. A II. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba.

A végrehajtási ügyben végül a Legfelsőbb Bíróság a 2009. február 23. napján meghozott végzésével megállapította, hogy a 2006. június 7. napján megtartott végrehajtási árverés hatálytalan.

A felperes keresetében előadta, hogy az árverés hatálytalanságára tekintettel az ingatlan tulajdonjogát az I. r. alperes - érvényes jogcím hiányában - nem szerezte meg, így az alperesek közt létrejött adásvételi szerződés a Ptk. 227. §-ának (2) bekezdése alapján semmis. Kérte ezért az eredeti állapot helyreállítását és a tulajdonjoga visszajegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy a II. r. alperes az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot, így a közhitelesség elvére is tekintettel az eredeti állapot nem állítható helyre. A II. r. alperes viszontkeresetében kérte kötelezni a felperest az ingatlan birtokba adására.

A felperes a viszontkereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelen. A viszontkeresetet elutasította és megkereste a földhivatalt a felperes tulajdonjoga visszajegyzése végett. Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva az alpe­resek perköltség fizetési kötelezettségét személyenként 75 000-75 000 forintban határozta meg, míg egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes keresete az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. §-a (1) bekezdésének b) pontja szerinti törlési per. A végrehajtási árverés hatálytalanná nyilvánításának az a következménye, hogy az I. r. alperes által az ezen az árverésen szerzett jogosultság megszűnt. A felperes ebben az időszakban gondnokság alá helyezés nélkül is cselekvőképtelen állapotban volt, ezért a földhivatali iratoknál a postázásra utaló, de tértivevénnyel nem igazolt kézbesítéshez az Inytv. 63. §-ának (2) bekezdése szerinti joghatás nem fűződhet. A felperesnek tehát három év állt rendelkezésére a perindításra.

A II. r. alperes - saját nyilatkozata szerint - az adásvételi szerződés megkötése előtt tudott már arról, hogy az árverési úton szerzett ingatlan birtokba adása meghiúsult. Ezért került sor arra, hogy az adásvételi szerződésben a birtokba adás későbbi meghiúsulásának esetére jogkövetkezményeket kötöttek ki. A jóhiszeműségnek ki kell terjednie az előző bejegyzés érvényességére, joghatályos voltára is, így nem tekinthető a II. r. alperes jóhiszeműnek, hiszen tudta, vagy legalább is a felmerült aggályok miatt tudnia kellett volna azt, hogy a végrehajtáson alapuló eladói kötelezettség teljesítése meghiúsulhat. Nem volt tehát akadálya az eredeti állapot helyreállításának, míg - a per keretei között - ezen túlmenő intézkedéseket a bíróság nem tehetett. Az egyetemleges kötelezés jogi feltételének hiányában a jogerős ítélet az alpereseket személyenként kötelezte mind az első-, mind a másodfokú eljárásban a költségek megfizetésére.

A jogerős ítélettel szemben az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték, hogy a Legfelsőbb Bíróság annak hatályon kívül helyezésével a felperes keresetét utasítsa el és adjon helyt a II. r. alperes viszont­ke­resetének.

A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint a kereset az Inytv. 62. §-ának (1) bekezdése a) pontján alapult és annak jogalapját a Ptk. 117. §-ának (1) bekezdése és 227. §-ának (2) bekezdése képezte, hivatkozva a PK. 32. számú állásfoglalásban foglaltakra. A jogerős döntés - megsértve a Pp. 3. §-ának (2) bekezdésében és a 215. §-ában foglaltakat - túlterjeszkedett a kereseti kérelmen, mert a felperes sem a szerződés érvénytelenségére, sem az alperesek rosszhiszeműségére nem hivatkozott, és e körben bizonyítást sem ajánlott fel. A felperes részéről ezzel kapcsolatban elhangzott nyilatkozat csak erősen kiterjesztő értelmezéssel tekinthető ilyen jellegű hivatkozásnak, ráadásul a II. r. alperes az esetről összesen annyit tudott, hogy a szerződés megkötésekor a birtokba adás még akadályba ütközött. Nem került bizonyításra az eljárás során az, hogy az alperesek az adásvételi szerződés megkötése során rosszhiszeműek lettek volna és az sem, hogy az általuk megkötött szerződés egyéb okból érvénytelen lenne. A II. r. alperes az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett jogot, nem tudhatta azt, hogy a Legfelsőbb Bíróság két és fél év múlva milyen döntést fog hozni. A birtokba adás körüli bizonytalanságból nem kellett volna arra következtetnie, hogy az I. r. alperes nem tulajdonosa az ingatlannak, ezért a jogszerzése az Inytv. 5. §-ának (3) bekezdése szerinti védelemben részesül.

Az I. r. alperes tulajdonjogát bejegyző határozatot kézbesítették a felperesnek, így a perindításra csak a jogvesztő 60 napos határidő állt a rendelkezésére, keresetét tehát ezen az alapon is el kellett volna utasítani.

A felperes nem vitatta az alperesek között létrejött szerződés érvényességét, a szerződő felek jóhiszeműségét és a jogügylet visszterhességét. A jogerős ítélet annak ellenére adott helyt a keresetnek, hogy a felperes nem tett eleget e tekintetben a bizonyítási kötelezettségének, nem jelölt meg az érvénytelenségre vezető jogcímet, és nem igazolta az alperesek rosszhiszeműségét. Sérti ezért a jogerős ítélet a Pp. 164. §-ának (1) bekezdését és a 206. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat.