A Budapest Környéki Törvényszék P.24339/2005/32. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 219. §, 263. §, 373. §, 374. §, 375. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. §] Bíró: Sándor Ottó

Pest Megyei Bíróság

11.P.24.339/2005./32.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Pest Megyei Bíróság a mint hozzátartozó által képviselt felperesnek - dr. Kutas Zsófia jogtanácsos által képviselt I. rendű és a ügyvezető által képviselt II. rendű alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indult perében, amely perbe a felperes pernyertessége érdekében beavatkozott, meghozta a következő

r é s z í t é l e t e t :

A bíróság a felperesnek a közte és az I. rendű alperes között 1999. november hó 10-én létrejött kölcsönszerződés, jelzálogjogot és vételi jogot alapító szerződések érvénytelenségének megállapítására irányuló;

az I. rendű alperesnek a II. rendű alperest a vételi jog gyakorlására jogosult személyként kijelölő jognyilatkozata;

valamint a II. rendű alperesnek a vételi jog gyakorlására vonatkozó jognyilatkozata érvénytelenségének megállapítására és az eredeti állapot helyreállítására irányuló kereseti kérelmét elutasítja.

Az részítélet ellen a kézhezvételtől számított 15 napon belül fellebbezésnek van helye, amelyet a Ítélőtáblának címezve a Bíróságon lehet 4 példányban előterjeszteni.

A fellebbezési határidő lejárta előtt a felek közösen kérhetik a fellebbezés tárgyaláson kívül történő elbírálását. A másodfokú bíróság a fellebbezést tárgyaláson kívül bírálhatja el, ha az csak az ítélet indokolása ellen irányul. A felek ilyen esetben tárgyalás tartását kérhetik.

Az ítélőtábla előtti eljárásban a fellebbezést (csatlakozó fellebbezést) előterjesztő fél számára a jogi képviselet kötelező.

I n d o k o l á s :

A bíróság a per anyaga alapján az alábbi tényállást állapította meg:

1999. november hó 10-én az I. rendű alperes kölcsönszerződést kötött a felperessel, amely szerint a kölcsön összege 2.500.000.- Ft, a futamideje 12 hónap, így a lejárat pontos dátumát 2000. november hó 09-i dátummal határozták meg a felek.

Ugyanezen a napon a felek a kölcsön és járulékai biztosítására jelzálogszerződést is kötöttek, amelyben a felperes, mint zálogkötelezett hozzájárult, hogy a hrsz-ú ingatlanára a kölcsön és járulékai erejéig a jelzálogjog bejegyzésre kerüljön. Ezen kívül a felek, szintén a kölcsön biztosítása céljából, vételi jogot is alapítottak a fenti ingatlanra a vételárat 6.800.000.- Ft-ban megjelölve azzal, hogy a vételi jog érvényességének időpontja a szerződés aláírásával kezdődik és 2005. május hó 09. napjáig áll fenn. Rögzítették, hogy a felperesnek a bankkal szemben fennálló kölcsönszerződésből eredő tartozásai, valamint e kötelezettsége késedelmes teljesítése esetén a kölcsönszerződésben meghatározott mértékű késedelmi kamat, és az esetleges végrehajtási költségek biztosítására létesítik a vételi jogot. A bank akkor jogosult a vételi jog gyakorlására, ha az eladó a fent hivatkozott kölcsönszerződésben foglalt fizetési kötelezettségének a vállalt feltételek szerint nem tesz eleget, ideértve, ha a bank az említett szerződésben meghatározott felmondási okok valamelyikének bekövetkezése miatt a szerződést felmondja és az eladó a bank írásos felszólítására meghatározott határidőig a fent említett kötelezettségeinek nem tesz eleget. A felperes eladóként tudomásul vette azt is, hogy a bank jogosult más személy kijelölésre, aki a vételi jogot gyakorolhatja. Amennyiben a bank él a kijelölés jogával, tértivevényes levélben értesíti eladót e személyről. A szerződés 11.) pontja tartalmazza azt is, hogy amennyiben a bank által kijelölt személy él a vételi jogával, az opciós vételárat az ingatlan birtokbavételétől számított 3 napon belül a bank számlájára utalja. A bank ezt követő 5 napon belül a vételárat a hivatkozott kölcsönszerződés alapján fennálló valamennyi lejárt követelése, valamint a vételi jogot alapító szerződésben megjelölt illetékek és költségek beszámításával a kölcsönt folyósító fiók pénztáránál fizeti ki az eladónak.

A felperes és az I. rendű alperes között létrejött mindhárom szerződést az I. rendű alperes részéről két személy írta alá együttes képviselőként, akik közül az egyik volt. Ő ebben az időben az I. rendű alperes képviseletében meghatalmazás alapján aláírási jogosultsággal rendelkezett.

2001. február hó 01-én a II. rendű alperes nyilatkozatot tett, amely szerint - mint a vételi jog kijelölt jogosultja - él a vételi jogával, és az ingatlant megvásárolja. Ugyanezen okiratban szerepelt az I. rendű alperes nyilatkozata arra vonatkozóan, hogy a vételi jog gyakorlására II. rendű alperest jelölte ki. Az okiratot a felperes 2001. február hó 16-án átvette.

2001. október hó 29-én a Földhivatal 48437/2001. számú határozatával a II. rendű alperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasította azon indokolással, hogy a vételi jog személyhez kötött, nem átruházható.

A Földhivatal a 2002. január hó 09. napján kelt 31039-2/2001. számú határozatával az elsőfokú határozatot megváltoztatta, és elrendelte a II. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzését. A Bíróság 8.K.26.140/2003./18. sorszámú ítéletével a határozatot hatályon kívül helyezte, és a földhivatalt új eljárásra kötelezte. Ezt követően a Földhivatal 2003. november hó 05-én kelt, 30442-7/2003. számú határozatával a II. rendű alperes fellebbezésére tekintettel az elsőfokú határozatot megsemmisítette, és a földhivatalt új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. Utalt arra, hogy nem a vételi jog átruházásáról, hanem a vételi jog gyakorlására jogosult személy kijelöléséről volt szó, erre tekintettel az elsőfokú eljárásában a körzeti földhivatalnak elsődlegesen azt kell vizsgálnia, hogy a bejegyzési kérelemhez csatolt okiratok megfelelnek-e az elbírálásra irányuló alaki- és tartalmi követelményeknek.

A Földhivatal 60117/2003./2001./01.20. számú határozatával a II. rendű alperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét ismét elutasította, hivatkozva arra, hogy a benyújtott okiratok nem felelnek meg a bejegyzéshez szükséges alaki- és tartalmi kellékeknek.

A Földhivatal 2004. május hó 06-án, 30064/2004. számú határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Indokolásában kifejtette, hogy a vételi jog gyakorlásakor a bejegyzett vételi jog megszűnik, ezzel egyidejűleg a jogosult javára tulajdonjog keletkezik, ezért az Inytv. 32. §-ának (3) bekezdése szerint a bejegyzésnek közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ilyen esetben a fenti előírásoknak megfelelő okiratok közjegyző által hitelesített példányai nem szolgálhatnak a bejegyzés alapjául, mivel az eredeti okiratokon fellelhető érvényességi kellékek egy része - jelen esetben a nyilatkozatot ellenjegyző ügyvéd szárazbélyegző lenyomata - azok egyszerű fénymásolatain nem látszanak, és azt a másolathoz fűződő közjegyzői záradék sem pótolja. A bejegyzési kérelem alapjául benyújtott vételi jog gyakorlásáról rendelkező nyilatkozat nem eredetben, hanem közjegyző által hitelesített másolatban került benyújtásra a földhivatalhoz, ezért az nem felel meg a fent idézett jogszabályi előírásoknak. Megállapította azt is, hogy a vételi jog gyakorlásáról rendelkező nyilatkozat első lapján a nyilatkozattevő, az ellenjegyző ügyvéd, és a vételi jog jogosultjának kézjegyét nem tartalmazza, amely szintén a bejegyzés alapjául szolgáló okirat alapvető érvényességi kelléke, és utólag nem pótolható. További hiányosság még az, hogy az aláírási címpéldány, illetőleg a cégkivonat csak egyszerű fénymásolatban került csatolásra.