BH 2018.12.333 Ha valaki jogszerűen a földtulajdonos engedélyével építkezik idegen földre, de a felek az építkezés jogkövetkezményeit megállapodással nem rendezik, a ráépítés szabályai szerint igényt tarthat az építkezés folytán előállott gazdagodás megtérítésére. A jogszerűen építkező jóhiszemű ráépítő nem eshet hátrányosabb megítélés alá, mint az, aki jogosulatlanul építkezik idegen ingatlanon [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 137. § (1) bek.].

Pertörténet:

Budai Központi Kerületi Bíróság P.21552/2015/15., Fővárosi Törvényszék Pf.631472/2017/3., Kúria Pfv.22161/2017/3. (*BH 2018.12.333*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A perbeli ingatlan a magyar állam alperes tulajdona, az ingatlan vagyonkezelője az egyik minisztérium, amely a tulajdonosi jogokat gyakorolja.

[2] A felperes jogelődje 1979-ben az 1975. április 10-én kiállított építési engedély alapján a telekingatlanon egy épületet létesített. Az építési engedély tartalmazta azt a kikötést, hogy a megépült létesítményt használatba venni a vagyonkezelő felügyelőségének engedélyével szabad.

[3] A felperes az elkészült épületet birtokba vette és azt követően használta. A 2003. január 1-jétől 2003. december 31-ig terjedő időszakra az ingatlan kezelőjével bérleti szerződést kötött.

[4] Utóbb a kezelő nyilvános árverés útján értékesíteni kívánta az ingatlant 19 000 000 forint értékben. A nyilvános pályázat szerint az épület horgásztanya funkcióra épült, bontott anyagból, a sportegyesület és tagjai támogatásával. Az épület az építési engedély alapján kizárólag a nyári idényben használható, állandó tartózkodásra nem alkalmas.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[5] A felperes módosított keresetében elsődlegesen annak a megállapítását kérte, hogy a perbeli ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás címén megszerezte. További kereseti kérelmei között - ötödlegesen - azt kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest az épület felépítése folytán előállt gazdagodás megfizetésére 16 100 000 forint összegben.

[6] Az elbirtoklással kapcsolatban előadta, hogy ő és a jogelődje az ingatlant nem vitásan 1949 óta kizárólagosan és a sajátjaként birtokolja, és ezt a birtoklását véglegesnek tekinti. Előadta, hogy ha nem sajátjaként tekintene az ingatlanra, akkor jogelődje nem épített volna arra 1979-ben saját erőből és saját anyagi eszközök felhasználásával egy felépítményt és nem alakított volna ki egy természetvédelmi tanösvényt sem.

[7] Az ötödleges kereseti kérelmével összefüggésben arra hivatkozott, hogy a felépítményt a saját finanszírozásában hozta létre, továbbá, hogy az épület értéke a föld értékét lényegesen meghaladja.

[8] Az alperes kérte a kereset elutasítását.

[9] Arra hivatkozott, hogy az elbirtoklás törvényi feltételei nem állnak fenn. Utalt rá, hogy 1991. június 9-e előtt állami tulajdonban álló ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás címét eleve nem lehetett megszerezni. Hivatkozott arra is, hogy a felperesnek és jogelődjének a birtoklásra és használatra volt jogcíme, ami az elbirtoklást szintén kizárja.

[10] Vitatta, hogy a felperes jogelődje a saját finanszírozásában, saját anyaggal építette a felépítményt, illetve hogy az építkezés teljes költségét ő viselte. Előadása szerint az építkezés sem jogilag, sem műszakilag nem tekinthető befejezettnek, a felperes használatbavételi engedélyt az eljárás során nem csatolt.

[11] Előadta, hogy a felperes mint bérlő beruházásaira nem a ráépítés szabályai, hanem a bérleti szerződés tartalma az irányadó, a felek közötti bérleti jogviszony folytán a felperes kizárólag az ingatlan használatára volt jogosult, ezen nem változtat az a tény, hogy építési engedéllyel is rendelkezett. Hivatkozott arra is, hogy a jogalap nélküli gazdagodással összefüggő igény elévült.

Az első- és másodfokú ítélet

[12] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította.

[13] Rámutatott a következőkre. A rendelkezésre álló adatok alapján a felperes sajátjakénti ingatlanhasználata nem valósult meg, az építkezés megkezdése előtt és azt követően is tudatában volt annak, hogy az ingatlan tulajdonosa a magyar állam alperes. Az ingatlan kezelőjének engedélyével történt a használat és az építkezés, ami szerinte önmagában is kizárja a sajátjakénti használatot. Utalt rá, hogy a birtoklásra feljogosító jogcím alapjául szolgáló jogviszony megszűntéig megakadályozza az elbirtoklás bekövetkeztét. Utalt arra is, hogy az alperes által csatolt bérleti szerződés alapján is megállapítható volt, hogy a felperes 2003-ban bérlőként használta az ingatlant.

[14] A jogalap nélküli gazdagodással kapcsolatban az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a magyar állam képviseletében eljáró szervezet engedélyezte a felperes részére a perbeli felépítmény létrehozását, ezért a felperes nem tekinthető jogosulatlan építkezőnek, de ráépítőnek sem. Miután a felperes egyéb jogcímet kereseti kérelme alapjául nem jelölt meg, de egyéb irányú igényére vonatkozóan tényállást sem terjesztett elő, és a bíróságnak az anyagi jogi igény tekintetében tájékoztatási kötelezettsége nincs, a keresetet e körben is alaptalannak találta.

[15] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét annak főtárgya tekintetében helybenhagyta.

[16] A másodfokú bíróság szerint az elsőfokú bíróság helyesen foglalt állást abban, hogy az elbirtoklás szubjektív feltételei hiányoztak. Szerinte is helytállóan hivatkozott arra az alperes, hogy a felperes 2003. december 31-ig bérleti szerződéssel rendelkezett. A 2003. április 22-én kelt bérleti szerződés tartalmát is egyértelműnek ítélte meg, szerinte az a teljes ingatlan bérletére vonatkozott.

[17] Az ötödleges kereseti kérelem kapcsán megállapította, hogy a felperes a keresetét a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 137. § (1) bekezdésére alapította, ennek megfelelő tényállításokat tett, ennek alapján kérte a gazdagodás megtérítésére kötelezni az alperest. A felperes jogelődje azonban a csatolt építési engedélyre tekintettel jogosult volt az építkezésre, illetve ráépítést nem valósíthatott meg, ezt a fennálló használati jogcíme is kizárta.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[18] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben elsődlegesen kérte annak hatályon kívül helyezését és a keresetének helyt adó határozat hozatalát. Másodlagos kérelme arra irányult, hogy a Kúria a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett az elsőfokú bíróságot utasítsa új eljárásra és új határozat hozatalára.

[19] Arra hivatkozott, hogy utóbb az állami tulajdonban álló ingatlant is el lehetett birtokolni, az elbirtokláshoz szükséges idő pedig eltelt. Ő azt sajátjaként és kizárólagosan birtokolta, ezt nem zárta ki az, hogy az ingatlanban engedély alapján építkezett.

[20] Szerinte az elsőfokú bíróság által hivatkozott bérleti szerződés csak a 2003. január 1-jétől 2003. december 31-ig terjedő időszakra vonatkozott, és annak tárgya nem az ingatlan, hanem a közművezeték volt.

[21] Hivatkozott arra is, hogy a gazdagodás körében a tényállást megfelelően előadta, ezért az ügyben eljáró bíróságoknak végső esetben ezen a címen mindenképpen kötelezni kellett volna az alperest az építkezéssel összefüggésben bekövetkezett gazdagodás megfizetésére. Állította, hogy a jogerős ítélet a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 3. §-ába, 7. §-ába és a 206. §-ába ütközik.