BH 2000.4.149 A felek akarategységének - az ajánlat eltérő tartalmú elfogadása folytán bekövetkezett - hiánya a szerződés létrejöttének akkor is akadálya, ha a felek ellentétes akarata kevésbé lényeges feltételekre vonatkozik [Ptk. 200. § (1) bek., 213. § (2) bek.].

A perbeli telephely megjelölésű, 286 m2 területű ingatlan - amelyen egy kétlakásos lakóépület is áll - az I. r. alperes tulajdona volt. Az épület egyik lakását a felperes, a másikat a IV-V. r. alperesek bérelték. Az I. r. alperes 1990. október 30-án - határidő tűzése mellett - értékesítési ajánlatot tett a felperesnek, melyben az ingatlan vételárát 500.000 forintban, a fizetési határidőt pedig nyolc napban jelölte meg. Az ajánlatban jelezte, hogy a válasz elmaradása vagy nemleges válasz esetén az ingatlant az V. r. alperesnek értékesíti. A felperes a megadott határidőn belül - 1995. november 3-án - írásban jelezte a vételi szándékát; elfogadta a vételárat és a teljesítési határidőt azzal, hogy "az összeg kifizetése... a jogi rendezettség függvénye, amit megfelelő okmányokkal" kért alátámasztani. Az 1995. november 4-én kelt levelében az elfogadó nyilatkozata szerinti feltételt pontosította azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett és a valóságos állapot összhangba hozása elengedhetetlen feltétele az adásvételi szerződés megkötésének, ugyanis lakást s nem telephelyet kíván vásárolni.

Az I. r. alperes ezt követően az 1995. december 19-én kelt adásvételi szerződéssel az ingatlant a II-III. r. alpereseknek mint állagvevőknek és a IV-V. r. alpereseknek mint haszonélvezeti vevőknek értékesítette; az 500.000 forint vételárat a vevők a szerződés aláírásával egyidejűleg kifizették.

A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés az I. r. alperes és - az értékesítési ajánlatot elfogadó nyilatkozata folytán - közte jött létre, s ennélfogva az alperesek által kötött szerződés érvénytelen. Kérte továbbá az alperesek között a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítását és a földhivatal megkeresését tulajdonjogának bejegyzése végett. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította, ítéletét a másodfokú bíróság helybenhagyta.

Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság a Ptk. 213. §-ára utalással kifejtette, hogy az adásvételi szerződés létrejöttének megállapításához nem elegendő, ha az elfogadás csak az ügylet jogcímére, tárgyára, az ellenszolgáltatás mértékére és a teljesítési határidő tartalmára terjed ki. A felperes a telekkönyvi állapot rendezésétől tette függővé az ügyletkötést, illetőleg a fizetési határidő kezdő időpontját is ehhez igazította. Ezzel a felperes mind az eladót terhelő kötelezettségek, mind az ügyletkötés idejét tekintve lényegesen módosított az ajánlaton. Az ajánlattól eltérő elfogadás folytán a válasznyilatkozatot új ajánlatnak kell tekinteni, amelyet viszont az I. r. alperes nem fogadott el; így az adásvételi szerződés létrejötte hiányában a kereset alaptalan.

A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és a keresetének helyt adó döntés meghozatala végett - a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a Ptk. 205. §-ának (2) bekezdése értelmében nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. Mivel a Ptk. 367. §-ának rendelkezéséből következően az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezése az eladó kötelezettsége, így a felperes részéről e kötelezettségnek a felvetése nem jelentett az ajánlattól eltérő elfogadást. Jogszabályt sértett ezért a bíróság, amikor nyilatkozatát új ajánlatnak tekintette, és a keresetet elutasította.

Az I. r. alperes a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte; a II-III. r. alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.