BH 2007.12.405 Közös tulajdon megváltás útján való megszüntetése esetén - ha a bíróság egyidejű teljesítést rendel el azzal, hogy a jogszerző tulajdonostárs tulajdonjoga csak a megváltási ár kifizetésének igazolását követően jegyezhető be - nem lehet szó eredeti szerzésről, a bíróság ítélete nem vonható a Ptk. 120. §-ában szabályozott "hatósági határozat" fogalomkörébe - A tulajdon-átszállás az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel következik be [Ptk. 120. §, 148. §].

A felek házastársak voltak. Az együttélésük 1996 májusában megszakadt, az alperes 1996 júniusában a Sz. város Sz. utca alatti volt közös lakásból elköltözött.

A bontóperben a felek között létrejött egyezség szerint az ingatlanban lévő lakóegység használatát egymás között úgy rendezték, hogy az alsó szinti két szoba, közlekedő, fürdőszoba és WC kizárólagos használata a jelen per felperesét, míg a felső szint valamennyi helyisége kizárólag az alperest illeti, az alsó szinten lévő étkező és konyha közös használata mellett úgy, hogy a házastársak egymástól többlethasználati díjat nem igényelnek. Az egyezséget a bíróság végzésével jóváhagyta.

Az ingatlan alsó szintjén a házastársak kialakítottak egy 62 négyzetméter alapterületű helyiségegyüttest, amelyet a nevére szóló engedély alapján az alperes cukrászdaként üzemeltetett. Erről az üzlethelyiségről az egyezség rendelkezést nem tartalmazott.

Az alperes a lakás neki juttatott részeibe nem tért vissza, az üzlethelyiséget azonban ő használta egészen 2003. szeptember 13-áig, amikor is azt a kulcsok átadásával a felperes birtokába bocsátotta.

A felperes a saját nevére szóló működési engedélyt azt követően szerezhette be, hogy az alperes engedélyét 2004. március 22-én visszavonták.

A bíróság a házastársi közös vagyont megosztotta, ennek keretében a volt közös ingatlannak az alperes tulajdonában állott 1/2 eszmei hányadát a 2000. december 15-én jogerőre emelkedett ítéletében a felperes tulajdonába adta.

A felperes más ingatlannal kapcsolatos elszámolási és egyéb vagyoni igények mellett a Sz. utcai ingatlan tekintetében a életközösség 1996. június 6-ai megszakadásától a közös tulajdont megszüntető jogerős ítélet meghozataláig többlethasználati, az ezt követő időtől az üzlethelyiség kiürítéséig bérleti díjat igényelt a cukrászdát üzemeltető alperestől, akinek a helyiségbérleti jogviszonyát felmondta. Az eredeti kereset a felmondás alapján kiürítésre kötelezésre is irányult, ez a birtokbaadással meghaladottá vált ugyanúgy, mint a birtokbaadást követő időre a folyamatosan fizetendő bérleti díj megállapítása is.

Az alperes a felperes többlethasználati díj igénynek elutasítását kérte, kifejtett jogi álláspontja szerint a közös tulajdont megszüntető ítélet alapján a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével a perbeli volt közös ingatlan tulajdonában állott részét nem veszítette el, mert az általa időközben megindított perújítás eredményeként az értékkiegyenlítés összege, amelynek megfizetéséhez a bíróság az alapítéletben a tulajdon-átszállás ingatlan-nyilvántartási feltüntetését kötötte, időközben 4 900 000 forinttal magasabb lett.

Ehhez képest a használata mindvégig tulajdonosi használat volt, amelyért többlethasználati díj a felperesnek azért nem jár, mert a házassági bontóperben megkötött egyezségbe foglalt, a többlethasználati díjakról történő kölcsönös lemondás az általa az ingatlan egészéből ténylegesen használt cukrászüzletre is kiterjedt.

Egyben viszontkeresetet is előterjesztett a felperessel szemben, amelyben a felpereshez befolyt annak a bérleti díjnak a kiadását kérte, amelyet a felperes az ő kizárólagos használatába utalt lakrész bérbeadásával szerzett.

Az elsőfokú bíróság - egyéb a fellebbezés folytán eljárt másodfokú bíróság jogerős részítéletével lezárt rendelkezései mellett - a meghozott ítéletével az alperest a cukrászüzlet 15 nap alatti kiürítésére kötelezte és egyben 1996. június 1. napjától 2003. július 31. napjáig számított lejárt többlethasználati díjként az alperest a felperes javára 4 243 022 forint többlethasználati, illetve bérleti díj megfizetésére kötelezte annak törvényes kamataival együtt.

2003. augusztus 1. napjától a helyiség kiürítéséig a havi bérleti díj fizetendő összegét 90 932 forintban állapította meg.

Az elsőfokú bíróság az alperes viszontkeresetét - amely az egyezséggel kizárólagos használatába utalt lakótér bérbeadásával kapcsolatos bérleti díj elszámolására irányult - elutasította.

Abban a kérdésben, hogy az alperes meddig volt az ingatlan tulajdonosának tekintendő, az ingatlan-nyilvántartási állapotot tekintette irányadónak, ehhez képest a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését az alperes többlethasználati díj fizetési kötelezettségét azzal indokolta, hogy a felek egyezsége, illetve az abba foglalt közös lemondás a többlethasználati díj iránti igényekről az üzlethelyiség használatát nem érintette, a felperes tulajdonjogának bejegyzésétől pedig az alperes használata egyértelműen bérfizetési kötelezettséggel jár.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének az előzőekben részletezett rendelkezéseit részben megváltoztatva, az alperest a birtokbaadás időközbeni megtörténtéig; tehát 2003. szeptember 13. napjáig tartotta bérleti díj megfizetésére kötelezhetőnek, mégpedig 2000. december 15. napjától, amikor is a felperes erre az alperest felszólította. 2000. december 15-étől 2003. szeptember 13-áig a lejárt bérleti díj összege 2 712 535 forint volt, ezért az elsőfokú bíróság által megállapított marasztalási összeget ennek megfelelően leszállította.

A viszontkereset elutasítása tárgyában hozott rendelkezést helybenhagyta azzal az indokolással, hogy a lakrész bérbeadása az alperes tulajdonjogának megszűnése után történt, így a felperesnek elszámolási kötelezettsége nincs. Kifejtett jogi álláspontja szerint "a volt házastársak közös tulajdonában lévő ingatlannak a lakásokra vonatkozó használatát megosztó egyezsége a közös tulajdon megszüntetésével hatályát vesztette, az alperesnek a tetőtéri lakás birtoklására, használatára, továbbiakban a Ptk. 140. § (1) bekezdése szerint jogcíme nincs. Ezért a megosztás folytán létrejött kizárólagos használatára és így a hasznosításból, bérbeadásból eredő haszon követelésére a felperes további 1/2 arányú tulajdonjoga bejegyzésétől nincs jogalapja". A bérbeadást 2001. szeptember 1-jétől lehetett megállapítani, és ekkor már az alperes nem volt tulajdonos.

Utalt még a másodfokú bíróság arra is, hogy az alperes tulajdonjogra alapított igényét és hivatkozását nem tudta figyelembe venni, mert mindaddig, amíg ennek ellenkezőjéről jogerős bírósági döntés nem születik a bíróságok számára irányadó a felperes ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga, tehát az, hogy a perbeli ingatlannak a felperes a kizárólagos tulajdonosa.