A Legfelsőbb Bíróság Pfv.21791/2010/4. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 246. §] Bírók: Kollár Márta, Puskás Péter, Tamáné dr. Nagy Erzsébet

Kapcsolódó határozatok:

Szegedi Törvényszék G.40078/2009/30., Szegedi Ítélőtábla Gf.30185/2010/2. (EBD 2013.07.P13), *Kúria Pfv.21791/2010/4.*

***********

Pfv.VI.21.791/2010/4.szám

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Tóbiás Zsolt ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Stern Sándor ügyvéd által képviselt alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Csongrád Megyei Bíróságon 6.G.40.078/2009. szám alatt folyamatban volt és a Szegedi Ítélőtábla Gf.I.30.185/2010/2. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen az alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg 15 napon belül a felperesnek 50.000 (Ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

A le nem rótt 2.500.000 forint felülvizsgálati illetéket az állam viseli.

I n d o k o l á s:

A felperes - eredményes pályázatot követően - a 2006. augusztus 7. napján megkötött adásvételi szerződéssel 81.465.300,- forintért megvette az alperes tulajdonát képező ingatlant. A szerződés 8. pontja szerint a vevő kötelezettséget vállalt arra, hogy - a beépítési kötelezettség teljesítése érdekében - 90 napon belül építési engedély iránti kérelmet nyújt be, továbbá arra is, hogy az építkezést, kivitelezést a jogerős építési engedélytől számított 60 napon belül megkezdi és a jogerős építési engedély megszerzésétől számított 30 hónapon belül megvalósítja. A felek megállapodtak abban, hogy amennyiben a vevő a vállalt kötelezettségét nem teljesíti, kötbért köteles fizetni, amelyek mértéke napi 500.000 forint, megfizetése pedig a késedelembeesés időpontjától esedékes. Amennyiben a vevő az építkezést a megadott határidőben nem fejezi be, az eladó jogosult volt a szerződéstől elállni és arra, hogy a telken, valamint az időközi beruházásokon - azok számlával igazolt ellenértéke 70 %-ának a megfizetése ellenében - egyoldalú nyilatkozattal tulajdonjogot szerezzen.

A szerződést a felperes képviseletében a társaság tagja, a szerződéskötésre írásbeli meghatalmazással nem rendelkező olasz állampolgár P. P. írta alá. A felek a szerződésüket 2006. november 20-án módosították, amelyben a 8. pontban rögzített 90 napos határidőt 2006. december 30. napjára változtatták meg azzal, hogy egyebekben a szerződés változatlanul hatályban marad. A szerződésmódosítást a szerződő felek, így a felperes is, cégszerűen írták alá.

A felperes kifizette a teljes vételárat és az ingatlant birtokba vette, majd a megépítendő épületet 4.800.000 forint költségen megterveztette, az engedélyezés során pedig további 370.000 forint költsége merült fel. Talajmechanikai vizsgálatot végeztetett 192.000 forintért és ehhez kapcsolódó földmunkát 144.000 forintért. Az építési engedély 2007. június 22-én emelkedett jogerőre, de a felperes - forráshiánya folytán - az építkezést nem kezdte meg. Az alperes tekintettel arra, hogy álláspontja szerint a beruházást már meg kellett volna kezdeni, 2008. június 19-én a kötbérfizetésre biztosított bankgaranciát 32.500.000 forint összegben lehívta. A teljesítési határidő eredménytelen elteltét követően az alperes 2009. december 29-én elállt a szerződéstől.

A felperes keresetében kérte a szerződés - utóbbi módosításaira is kiható - érvénytelenségének a megállapítását egészében, vagy a kötbérfizetési kötelezettség tekintetében részlegesen, annak jóerkölcsbe ütközése folytán, valamint megtámadta azt, mert a szerződést részéről aláíró személy tévedésben volt. Kérte az eredeti állapot helyreállítását, az alperes kötelezését 81.465.300 forint kifizetett vételár, 32.500.000 forint lehívott kötbér és járulékai visszafizetésére, a tulajdonjog visszajegyzése mellett azzal, hogy részleges érvénytelenség esetén igénye csak a 32.500.000 forint visszafizetésére terjedt ki. Arra hivatkozott, hogy az üzletkötés során a felperes képviseletében résztvevő olasz állampolgár tag a kötbérkikötést nem értette meg, megfelelő tolmácsról, fordításról pedig nem gondoskodtak részére.

Amennyiben keresete e tekintetben nem lenne megalapozott, kérte a kötbér mérséklését napi 30.000 forintra, és ez alapján az alperes kötelezését a már lehívott összeg és az így kiszámítható kötbér közötti különbözet, 3.500.000 forint visszafizetésére, vagy annak megállapítását, hogy a mérsékelt összegű kötbért is csak akkor kell fizetnie, ha a beruházást a szerződésben kikötött határidőre nem fejezi be. Az eljárás során az alperes elállására tekintettel igényét a kifizetett vételárra, kötbérre és a beruházásaival felmerült összeg 70 %-ára terjesztette elő.

Az alperes a kereset elutasítását kérte és viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben a 2007. október 27. és 2008. február 1-e közti időszakra 49.000.000 forint kötbér és járulékai megfizetését kérte. Időközbeni elállása folytán kérte az ingatlan tulajdonába adását.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperes részére 117.819.500 forintot, és ebből 81.465.300 forint után 2007. január 1. napjától 32.500.000 forint után 2008. május 1. napjától számított kamatát. Megállapította, hogy a perbeli ingatlan visszakerül az alperes tulajdonába, és megkereste e vonatkozásban a földhivatalt, a viszontkeresetet pedig elutasította.

Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a felperes szerződés érvénytelenségére alapított kereseti kérelmei meglapozatlanok voltak. A felperes - fedezethiánya miatt - a szerződés szerinti beruházást egyáltalán nem valósította meg, ezért annak teljesítése neki felróható okból hiúsult meg. A felek a szerződésben azonban késedelmi kötbért kötöttek ki, ezért ebben az esetben ez a szankció nem alkalmazható, meghiúsulási kötbér kikötésére pedig nem került sor. Az alperes kötbér igénye tehát jogalapja tekintetében nem érvényesíthető, ezért annak mértéke sem került vizsgálatra, míg az alperes viszontkeresete megalapozatlan volt.

A felek az adásvételi szerződésüket a 2006. november 20-án kelt módosító nyilatkozattal megerősítették, ezért a felperes azt tévedésére alapítottan nem támadhatta meg, így annak részleges érvénytelensége sem volt megállapítható. Az alperes azonban elállást jelentett be, ami a szerződést a keletkezésére visszaható hatállyal felbontotta, ezért el kellett számolni a peres felek között. Köteles volt tehát az alperes a kifizetett vételár és az általa érvényesíteni kívánt kötbérigény miatt lehívott bankgarancia összegének a visszafizetésére, míg a szerződés tárgyát képező ingatlan visszakerült a tulajdonába. A felperes szerződés teljesítése körében kifejtett tevékenységének költsége 5.506.000 forintot tett ki, amelynek 70 %-át azaz 3.854.200 forintot az érvényes szerződés értelmében az alperesnek kell viselnie. A visszajáró vételár összegét a szerződés nem vonta ebbe a körbe, csak az időközi beruházások számlával igazolt ellenértékét, így más elszámolható tétel nem jelentkezett.