A Győri Ítélőtábla Gf.20133/2022/7. számú határozata felmondás érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:179. §, 6:336. § (2) bek.] Bírók: Maurer Ádám, Mészáros Zsolt, Molnár Andrea

A határozat elvi tartalma:

A perbeli salátabár bevásárlóközpontban történő üzemeltetése céljából létrejött bérleti jogviszony vonatkozásában a C-19 járvány kapcsán elrendelt ideiglenes kormányzati intézkedések folytán az öt évre létrejött bérleti szerződés teljesítése nem lehetetlenült, s e korlátozás - az üzlet jellemzőire is figyelemmel - nem volt a Ptk. 6:336. § (2) bekezdése alapján a bérleti díj fizetési kötelezettség alól a bérlőt mentesítő körülménynek sem minősíthető.

Kapcsolódó határozatok:

Székesfehérvári Törvényszék G.40057/2021/29., *Győri Ítélőtábla Gf.20133/2022/7.*, 3035/2024. (I. 24.) AB végzés

***********

Győri Ítélőtábla

Gf.III.20.133/2022/7/I.

A Győri Ítélőtábla a Dr. Tóth T. Zoltán Ügyvédi Iroda (cím9 ügyintéző: dr. Tóth T. Zoltán ügyvéd) és dr. Kostenszky Ádám ügyvéd (cím8 által képviselt Felperes1 (Cím1) felperesnek a Csermely Ügyvédi Iroda (cím11 ügyintéző: dr. Csermely János ügyvéd) által képviselt Alperes1 (Cím2) I.r., a Csermely Ügyvédi Iroda (cím11 ügyintéző: dr. Csermely János ügyvéd) által képviselt Alperes2 (Cím2) II.r. és a Csermely Ügyvédi Iroda (cím11 ügyintéző: dr. Csermely János ügyvéd) által képviselt Alperes3 (Cím2) III.r. alperes ellen felmondás érvénytelensége és kártérítés iránt indított perében a Székesfehérvári Törvényszék 2022. július 7. napján kelt 15.G.40.057/2021/29. számú ítélete ellen a felperes által 30. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő

í t é l e t e t:

Az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I-II.r. alpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 1.270.000 (egymillió-kettőszázhetvenezer) forint, míg a III. r. alperesnek 1.100.000 (egymillió-egyszázezer) forint másodfokú perköltséget.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az állam javára az illetékügyben eljáró adóhatóság külön felhívása alapján 2.500.000 (kettőmillió-ötszázezer) forint feljegyzett fellebbezési illetéket.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

I n d o k o l á s

I.

[1] Az elsőfokú bíróság által megállapított releváns tényállás szerint 2018. január 11. napján az bevásárlóközpont2ban saláta büfé üzemeltetése céljából 5 éves határozott időre szóló bérleti szerződés jött létre a III. r. alperes, mint bérbeadó és az akkori bérlő között, mely szerződésbe a felperes szerződés módosítással 2019. február 28. napján a korábbi bérlő helyébe lépett. Emellett 2019. június 28. napján 5 éves határozott időre szóló bérleti szerződés jött létre az I-II. r. alperes, mint bérbeadó, és a felperes, mint bérlő között az bevásárlóközpont1ban egy saláta büfé üzemeltetésére.

[2] A számszerű eltérések kivételével mindkét bérleti szerződés tartalma és szerkezete azonos volt. A szerződések 2.1. pontja szerint a bérlet célja: salátabár levesekkel és egészséges desszertekkel közepes árszínvonalon, "Fresch salad" üzleti elnevezéssel volt. A szerződések alapján azonos összetételű, de eltérő mértékű fizetési kötelezettség terhelte a bérlőt több címen. Forgalomarányos bérleti díj, de legalább a négyzetméterarányosan számított bérleti alapdíj, egyes létesítmények, berendezések, épületrészek üzemeltetésével összefüggésben mellékköltség fizetési kötelezettség (B rész 6.) ami üzemeltetési és mellékköltségből állt, illetve a bérleti díj 4%-ban meghatározott átalány üzemeltetési hozzájárulás fizetési kötelezettség. A nettó díj a település2i üzlet vonatkozásában: alap bérleti díj havi 4.275 euró, havi üzemeltetési hozzájárulás 171 euró; a négyzetméter alapú egyéb költség 1.065 forint/m2, a fűtési költség 45 forint/m2 volt. A nettó díj a település1i bérlemény vonatkozásában: havi bérleti alapdíj 6.215,29 euró, üzemeltetési hozzájárulás 248,61 euró, egyéb költségekre fizetendő összeg négyzetméterenként 1.600 forint, illetve a fűtés vonatkozásában 110 forint volt. A felperes a település2i üzlet vonatkozásában 6 havi (25.650 euró) a település1i üzlet vonatkozásában 4 havi biztosítékot (24.862 euró) fizetett meg. A bérlő köteles volt a bérleményt a bérlet teljes időtartama alatt a rendeltetési célnak megfelelően megszakítás nélkül használni, nyitva tartani (B rész 10.1.). A nyitvatartási idő alatt a bérlemény időleges bezárása sem volt megengedett.

[3] A szerződés B rész 18.1. pontja rögzítette, hogy a bávásárlóközpont üzemeltetésének a bérbeadó érdekkörén kívül eső okból történő megszakadása - amelynek nem a bérlemény valamely hibája az alapja és a bérlemény hibáját nem alapozza meg - a bérlő bérleti díj megfizetésére irányuló kötelezettségét nem befolyásolja. Amennyiben a bevásárlóközpont üzemeltetésének korlátozása nem a bérbeadó érdekkörében felmerülő és általa nem befolyásolható, a bevásárlóközponton kívül felmerülő események folytán következik be (mint pl. demonstrációk, rendezvények, közúti forgalomelterelések, közlekedési dugók, építkezési munkák a közutakon, vagy a szomszédos ingatlanokon) úgy a bérlő ebből kifolyólag nem érvényesíthet igényt a bérbeadóval szemben. Amennyiben ezen hátrányos körülmények nem eredményezik a bérlemény hibáját a bérlő a bérleti díj csökkentésére sem tarthat igényt.

[4] A bérbeadó a határozott idő lejárta előtt jogosult volt a szerződést azonnali hatállyal felmondani - egyebek mellett - amennyiben a bérlő a szerződésből fakadó fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, üzemeltetési kötelezettségét (B rész 10.1.) elmulasztja, a minimális nyitvatartási idő betartására vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget (B rész 10.2.) (B rész 3.3.) havi forgalmi adatait nem adja át (B rész 5.1.3.).

[5] A felperes 2019. július 18. napján lépett a település1i bérlemény birtokába. Kérvényezte a bérbeadónál, hogy egy oldalsó bejárat nyitásával a salátabár külterületről is megközelíthető legyen. A munkák megkezdésekor a bérbeadó arról tájékoztatta a felperest, hogy a statikus mégsem engedélyezi a fal bontását. A felperes az ezzel kapcsolatos egyeztetés és a kivitelezés elhúzódására tekintettel az érintett hónapokra bérleti díj kompenzációt kért és kapott. 2019. december 18. napján a felek a bérleti szerződést visszamenőlegesen módosították 2019. szeptember 1 - 2019. november 30-a közötti időtartamra a bérleti alapdíjat havi 3.107,65 euró + áfa összegben határozták meg.

[6] A Covid-19 világjárvány Magyarországra történő kiterjedését követően az alperes 2020. március 17. napján körlevélben korlátozott nyitvatartási időt határozott meg a bérlők részére, a minimális nyitvatartási idő minden nap 10-15 óra közötti idő volt. Azon bérlőknek, akik elvitel útján is tudják szolgáltatásaikat biztosítani, erre lehetőség volt 15 óra utáni időpontban is, de a helyben fogyasztás nem volt engedélyezett, és 15 órától az ételudvar vendégtere is zárva volt.

[7] A felperes település2i üzlete 2020. március 20. és 2020. május 26. napja között volt zárva az őrszolgálati jelentés szerint. A felperes 2020. március 22. napján levélben jelezte a bérbeadóknak, hogy a település1i üzletet - a forgalom jelentős visszaesése miatt - e naptól bezárja. A bérbeadók 2020. május 17. napján - a jogszabályi változásokra tekintettel - tájékoztatta a bérlőket, hogy 2020. május 18. napjától visszaáll az eredeti nyitvatartási idő, s két hét felkészülési időt biztosítottak a bérlőknek, hogy eleget tudjanak tenni üzemeltetési kötelezettségüknek. A vendéglátó üzletek esetében a beltéri vendégtér használat továbbra sem volt engedélyezett az alsó szinten lévő ételudvar zárva maradt, a vendéglátó üzletek csak elvitelre szolgálhatták ki a vásárlókat. A bérbeadó 2020. május 29-én körlevélben arról tájékoztatta a bérlőket, hogy immár az ételudvaron is lehetőség van a bérlők által biztosítandó védőtávolság megtartása mellett a vásárlók kiszolgálására.