A Legfelsőbb Bíróság Pfv.20941/2011/10. számú határozata közös tulajdon megszüntetése tárgyában. Bírók: Csentericsné dr. Ágh Bíró Ágnes, Orosz Árpád, Szűcs József

Pfv.I.20.941/2011/10. szám

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága az Ifj. dr. Sallay József Ügyvédi Iroda (ügyintéző: ifj. dr. Bacskay Antal ügyvéd) által képviselt felperesnek - a dr. Zengődi Roland ügyvéd által képviselt I. rendű, II. rendű alperesek ellen közös tulajdon megszüntetése iránt a Bajai Városi Bíróságon 8.P.20.374/2010. számon folyamatba tett perében a Bács-Kiskun Megyei Bíróság 2011. február 8-án meghozott 2.Pf.22.263/2010/4. számú jogerős ítélete ellen a felperes részéről 23. sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - a 2011. december 7-én megtartott tárgyaláson - meghozta az alábbi

ítéletet:

A Legfelsőbb Bíróság a Bács-Kiskun Megyei Bíróság 2.Pf.22.263/2010/4. számú jogerős ítéletét hatályában fenntartja;

kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alpereseknek mint együttes jogosultaknak 15 nap alatt 50.000 (Ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

Ez ellen az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

Indokolás

A perbeli ingatlan személyenként 19/100 tulajdoni hányadban a felperes és az I. rendű alperes, 62/100 tulajdoni hányadban a II. rendű alperes közös tulajdona. A felperes 1985-től tulajdonos. Az I. rendű alperes a tulajdoni hányadát a felperes házastársa, mint adós ellen folyamatban volt végrehajtási eljárás során a 2009. május 21-én megtartott ingatlanárverésen szerezte meg beköltözhetően, 3.200.000 forint árverési vételár ellenében. Az I. rendű alperes az így megszerzett ingatlanrészt soha nem vette birtokba, a peres felek egyike sem lakik az ingatlanban. Abban három műszakilag elkülönült lakás található, melyek közül az alperesek két önálló lakásban ügyvédi, könyvelő irodát működtetnek, a harmadik - korábban a felperes és házastársa tulajdoni hányadának megfelelő lakrész - a felperes rokonainak a használatában áll. Az alperesek időközben az ingatlanrészük vízszigetelését és a tető felújítását is elvégezték, érintve a felperes lakrésze fölötti tetőszerkezetet is.

A felperes keresetében a közös tulajdon megszüntetését kérte oly módon, hogy a bíróság az I. rendű alperes 19/100 tulajdoni illetőségét 2.000.000 forint megváltási ár ellenében adja a tulajdonába. Módosított keresetében a közös tulajdon társasház-tulajdonná történő alakítását, majd ezt követően az I. rendű alperes tulajdoni hányadának megfelelő, önálló ingatlan-nyilvántartási külön lapon nyilvántartott lakás vonatkozásában a közös tulajdon megszüntetését kérte megváltás útján.

Az alperesek a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezték. Azt kérték, hogy a bíróság a felperes tulajdoni illetőségét adja az I. rendű alperes tulajdonába 2.000.000 forint megváltási ár ellenében, a felperesnek az ingatlanrész kiürítésére való kötelezésével. Viszontkeresetükben 2010. május 24. napjától az ingatlan birtokba adásáig terjedő időre havi 20.000 forint többlethasználati díj megfizetésére kérték kötelezni a felperest.

A felperes a többlethasználati díj jogalapját és összegszerűségét nem vitatta.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította.

A perbeli ingatlanon a közös tulajdont úgy szüntette meg, hogy a felperes 19/100 tulajdoni illetőségét 2.000.000 forint megváltási ár ellenében az I. rendű alperes tulajdonába adta 15 napos teljesítési határidőt megállapítva, egyidejűleg kötelezte a felperest, hogy az általa birtokban tartott lakrészt kiürítve adja az I. rendű alperes birtokába.

Kötelezte a felperest 2010. május 24-től az I. rendű alperes részére havi 20.000 forint többlethasználati díj megfizetésére, és feljogosította az I. rendű alperest az őt terhelő megváltási árba a hátralékos 104.000 forint többlethasználati díj beszámítására. Megkereste az illetékes földhivatalt a tulajdonjogban bekövetkezett változás átvezetése iránt, a felperes és a II. rendű alperes tűrésre kötelezése mellett.

Indokolásának jogi okfejtése szerint a Ptk. 147.§-a, 148.§ (1)-(2) bekezdése, 149.§ (1)-(3) bekezdése alapján és a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V.19.) PK véleményével irányított ítélkezési gyakorlatnak megfelelően vizsgálta, hogy az adott esetben a közös tulajdon megszüntetésének melyik módja alkalmazható. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 1.§ (1) bekezdése, 5.§ (5) bekezdése és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2007. évi CXLI. törvény (Inytv.) 24.§ (1) és (4) bekezdése, valamint az Inytvr. 52-55.§-ai alapján kiemelte: A társasház-tulajdonná történő átalakítás elvi lehetősége fennáll, azonban tekintettel arra, hogy a felperes felhívás ellenére a megadott határidő alatt alapító okirat tervezetet nem csatolt, illetőleg a becsatolt rajz nem tekinthető az egyes lakrészek közvetlen felmérésén alapuló vázrajznak, a szükséges okiratok hiányában a bíróságnak nem állt módjában az, hogy az alapító okiratot ítéletével pótolja a Ptk. 149.§ (3) bekezdése szerint. A továbbiakban kifejtettek szerint a társasház-tulajdonná alakítás a közös tulajdon megszüntetésének nem elsődleges módja, csak abban az esetben kerülhet arra sor, ha a Ptk. 148.§-a alapján a közös tulajdon megszüntetése nem lehetséges, illetőleg célszerűtlen. A peres felek között a társasház-tulajdonná alakítás esetében a jogközösség továbbra is fennmaradna, amely a tulajdonosok rendszeres együttműködését feltételezné. Vizsgálta a felek körülményeit, az ingatlanhoz fűződő sajátos érdekeiket, azt a célt, amelyre az ingatlant használni kívánják. E szempontok alapján, mérlegelési jogkörében eljárva úgy foglalt állást: azzal, hogy az I. rendű alperes tulajdonába adja a felperes tulajdoni illetőségét, a teljes ingatlan az alperesek tulajdonába kerül, akik egy családot alkotva annak használatát, hasznosítását a jövőben biztosítani képesek.

A hivatkozott PK vélemény II. pontja értelmében kötelezte a felperest a kiköltözésre.

A többlethasználati díj fizetéséről a Ptk. 140.§ (1) bekezdése alapján határozott.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást ítélkezése alapjául elfogadta és az arra alapított jogi következtetéseivel is mindenben egyetértett. Az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét - annak helyes indokai alapján - azzal hagyta helyben, hogy a földhivatal részéről az elsőfokú bíróság ítélete szerinti változás ingatlan-nyilvántartási átvezetésére akkor kerülhet sor, ha az I. rendű alperes a felperestől származó bejegyzési engedélyt a földhivatal részére csatolja.

A fellebbezés kapcsán rámutatott, hogy a Ptk. 147.§-a alapján a közös tulajdon megszüntetésének legcélravezetőbb módját a bíróság választja ki. A Ptk. a lehetséges módozatok között sorrendiséget állít fel, melyek közül a bíróság mérlegelési jogkörében eljárva a legmegfelelőbb megszüntetési módot alkalmazza; kizárólag azt a módot nem választhatja, amely ellen a tulajdonosok mindegyike tiltakozik. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a társtulajdonosok magatartását és érdekeit együttesen értékelte: az ingatlan sajátosságait, a tulajdonostársak személyi körülményeit, a használat kialakult rendjét figyelembe véve okszerűen mérlegelte a per eldöntéséhez szükséges körülményeket és szempontokat. Tekintettel volt arra, hogy a felperes saját előadása szerint 1995-től kezdődően már nem használta a lakást, az 1999 novemberében a házastársa ellen indult és 10 éven át folyamatban volt végrehajtási eljárás során nem élt azzal a lehetőséggel, hogy mint tulajdonostárs a végrehajtás alá vont ingatlanra árverezzen. A 10 évig tartó végrehajtási eljárás során számolnia kellett a házastársa tulajdoni illetősége elvesztésének lehetőségével. Nyomatékkal rámutatott a másodfokú bíróság arra is, hogy a felperes felhívás ellenére nem bizonyította a társasházzá alakítás feltételeit. Alaptalanul hivatkozott arra, hogy az elsőfokú bíróságnak az adatokat az alperesek erre irányuló kötelezése útján kellett volna biztosítani számára, ezért szerinte eljárási szabálysértés nem valósult meg. A jogerős ítélet indokolásában kifejtettek szerint a társasház-tulajdonná alakítás a közös tulajdon megszüntetésének speciális módja, amelyre csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon megszüntetése a Ptk. 148.§-a szerint nem lehetséges vagy célszerűtlen.