BH 2005.9.318 A foglalóval biztosított szerződés közös megegyezéssel történt megszüntetése önmagában nem jelenti azt, hogy ne lenne a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy [Ptk. 245. §, 319. §].

1998. június 13-án a peres felek megállapodtak abban, hogy egymással adásvételi szerződést kötnek az alperes kizárólagos tulajdonában álló perbeli társasházi öröklakás ingatlanra. A vételárat 3 450 000 forintban határozták meg, melyből a felperesek 1 500 000 forintot adtak át az alperesnek. Az 1 500 000 forintból 345 000 forint foglaló volt.

A szerződés szerint a felek a végleges szerződést akkor kötik meg, amikor a vevő felperesek a saját lakásukat el tudják adni. Ennek határidejét 1998. október 22. napjában jelölték meg.

Az alperes az 1998. október 1-jén kelt levelében a felperesektől a vételár kifizetése előtt nyolc napon belül 500 000 forint előleg megfizetését kérte annak érdekében, hogy az általa korábban előszerződéssel lekötött ingatlanból annak eladója ki tudjon költözni. Kérte továbbá a végleges szerződéskötés idejének 1998. október 31-ére történő módosítását.

A felperesek 1998. október 14-én jelezték, hogy további előleget nem áll módjukban adni, a határidő október 31-ére történő módosításához azonban hozzájárultak.

A felperesek lakásingatlanukat - melynek vételárából az alperesnek járó vételárat ki akarták egyenlíteni - nem tudták eladni. Ezért a felek között tárgyalások kezdődtek arról, hogy az alperes lakását másnak értékesítve az átadott összeget a felpereseknek visszafizeti. 1998. november 4-én a felek az 1998. június 13-án létrejött előszerződést mindkettőjük körülményeiben bekövetkezett változások miatt felbontották. Az alperes vállalta az 1 155 000 forint előleg és annak 20%-os kamata, összesen 1 247 400 forint megfizetését. A megállapodás szerint a felek a 345 000 forint foglaló tekintetében további megbeszélést folytatnak arról, hogy abból az alperes milyen összeget tart meg.

1998. november 6-án az alperes - miután lakásingatlanát más személynek eladta - az 1 247 400 forintot a felpereseknek visszaadta. Az ekkor létrejött megállapodás felbontása elnevezésű okiratban a felperesek úgy nyilatkoztak, hogy az 1998. június 13-án kötött megállapodásban foglalt fizetési feltételeket határidőre nem tudják teljesíteni. Az alperes az újabb határidő-módosításhoz nem tud hozzájárulni, ezért a felek mindkettőjük körülményeiben bekövetkezett változások miatt a szerződést felbontják.

A megállapodás 5. pontja szerint az alperes a megállapodás felbontásából származó kárigényének enyhítésére visszatartja a 345 000 forint foglalót.

A felperesek a 2003. május 12-én kelt levelükben felhívták az alperest, hogy a 345 000 forint foglalót fizesse vissza. Az alperes ezt megtagadta, ezért a felperesek keresetükben az alperes kötelezését kérték 345 000 forint és ezen összeg 1998. november 6-ától járó törvényes kamatainak a megtérítésére.

Álláspontjuk szerint az előszerződést mindkettőjük körülményeiben bekövetkezett változások miatt bontották fel, azt az alperes sem tudta teljesíteni, mert a lakásból nem tudott elköltözni, ezért azt nem tudta a szerződés szerint birtokba adni.

Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Kifejtette, hogy a felperesek lakásukat nem tudták eladni - abban azóta is bennlaknak - ezért a vételárat nem tudták kiegyenlíteni. Lakását a felperesek birtokába tudta volna adni, mert nem volt akadálya annak, hogy az általa megvett lakásból annak eladója kiköltözzön. Állította, hogy az ő körülményeiben változás nem következett be, ez a kitétel az 1998. november 4-ei megállapodásba megtévesztésével került be. Hivatkozott az 1998. november 6-ai megállapodás felbontás 5. pontjára, mely szerint kárigényének enyhítésére a foglalót megtarthatja. Utalt arra is, hogy a felperesek ezt több mint négy és fél év elteltével kérték vissza.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresete szerint marasztalta az alperest. Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az alperest terhelő marasztalási összeg után a kamatfizetés kezdő időpontját 2003. május 20. napjában állapította meg.

Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság megállapította, hogy a felek a köztük létrejött szerződést mindkettőjük körülményeiben bekövetkezett változás miatt közös megegyezéssel bontották fel. Emiatt a felperesek felelőssége szóba sem jöhet még akkor sem, ha azt ők kezdeményezték. A szerződés felbontása folytán megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal mindkettejük körülményeiben bekövetkezett változások miatt szűnt meg, ezért ellenkező megállapodás hiányában a foglaló visszajár.

Arra pedig a felek megállapodása nem terjed ki, hogy a foglalót az alperes kártérítésként megtarthatja. Az alperes azonban a foglaló visszafizetésével mindaddig nem esett késedelembe, amíg arra a felperesek őt nem szólították fel, ezért kamat csak 2003. május 12-étől jár.

A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és a felperesek keresetének az elutasítása érdekében - az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint iratellenes a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy a felek megállapodása nem terjed ki a foglalóra. Az 1998. november 6-án kelt megállapodásban ugyanis a felek rögzítették, hogy az alperes kárainak enyhítésére visszatartja a 345 000 forint foglalót. A felperesek ezt elfogadva a megállapodást aláírták és közel négy és fél év elteltével támasztottak igényt a foglaló visszafizetésére.