BH 2016.2.35 I. A társasházi alapító okirat módosításának ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetősége és polgári jogi érvényessége eltérő jogi fogalmak. Előbbi a közigazgatási hatóság, utóbbi a bíróság hatáskörébe tartozó kérdés.

II. A társasház írásbeli szavazással meghozott közgyűlési határozata önmagában az írásbeli szavazásra és az eredménye megállapítására vonatkozó részletszabályok hiánya miatt nem érvénytelen, annak megállapításához a felperes tulajdonostársat ért sérelem is szükséges [2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 42. § (2) bek., 10. § (1) és (3)-(5) bek.].

Pertörténet:

Kúria P.22282/2013., Budai Központi Kerületi Bíróság P.22282/2013/13., Fővárosi Törvényszék Pf.636678/2014/5., Kúria Pfv.20221/2015/12. (*BH 2016.2.35*)

***********

[1] A felperes az alperes társasház 22/1000 tulajdoni hányadnak megfelelő I/2. számú lakásnak, az I. rendű alperesi beavatkozó a II/2., míg a II. rendű alperesi beavatkozó az V/7. számú lakásnak a tulajdonosa. Az 1990 februárjában bejegyzett társasház 2001 decembere óta rendelkezik szervezeti és működési szabályzattal (a továbbiakban: SzMSz), amely lehetővé teszi a közgyűlési határozat meghozatalát írásbeli szavazás útján, azonban nem rögzíti ennek részletes szabályait.

[2] A D. Kft. a közgyűlés 2000. június 27-i, a tetőtér értékesítésére vonatkozó, majd a tulajdonostársak e szándékát megerősítő, a felperes hozzájárulásával hozott határozatot követően, a 2000. július 12-én kelt és 2001. február 26-án módosított adásvételi szerződéssel megvásárolta a társasház tetőterét, ott 20 új lakást alakított ki, amelyek használatbavételét az építésügyi hatóság engedélyezte.

[3] Az új és a korábbi tulajdonosok a tetőtérben bekövetkezett változásokra figyelemmel 2009. június 1-jén az alapító okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas módosítását tervezték, a módosítást a tulajdonostársak a felperes kivételével aláírták. A módosító okirat preambuluma szerint "a társasház bejegyzett albetéteinek tulajdonosai, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő 20 db új ingatlan tulajdonosa közös akarattal és egyetértéssel" hozza létre az alapító okirat módosítását.

[4] Az ingatlanügyi hatóság elutasította a tulajdonostársaknak a módosítással egységes szerkezetbe foglalt alapító okirat bejegyzésére irányuló kérelmét és rámutatott: az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonos nyilatkozata szükséges, azonban a felperes azt nem írta alá. A földhivatal elutasító határozatának bírósági felülvizsgálata tárgyában indult, a Kúria határozata folytán megismételt eljárásban a bíróság végül azzal az indokkal utasította el a D. Kft. és több tulajdonostárs által előterjesztett keresetet, hogy a módosító okiratban foglaltak szerint a módosítás valamennyi tulajdonostárs részvételével történik, ezért a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 10. § (3) bekezdése által lehetővé tett 4/5 arányú többséggel az alperesi tulajdonközösség nem hajthatta végre az alapító okirat módosítását, és a felperes aláírásának hiánya a szerződésen nem pótolható.

[5] Az alperes ezt követő, 2011. május 25-én tartott közgyűlése 4/1. szám alatt arról határozott, hogy az alapító okirat módosítását a 2009. június 1-jén lezárt szöveggel egységes szerkezetben, a tetőtér eladásával kapcsolatban létrejött adásvételi szerződésekkel együtt ismételt megerősítés és elfogadás céljából írásbeli szavazásra bocsátja. Kimondta, hogy az írásbeli szavazás lebonyolításának szabályait és a szavazásra bocsátott határozattervezetet a közgyűlés külön határozattal fogadja el. A tervezet szövegét a közgyűlés a 4/2. számú határozattal fogadta el, míg az írásbeli szerződés részletes szabályait az 5/1. számú határozat tartalmazta, azonban az 5/1. számú határozat érvénytelenségét a bíróság megállapította.

[6] Az alperes társasház 2011. június 30-i lezárással írásbeli szavazást tartott.

Az így meghozott 1/2011. számú határozattal a közgyűlés megerősítette az alapító okirat 2009. június 1. keltezésű módosítását, az adásvételi szerződéseket - közöttük a D. Kft.-vel a tetőtér elidegenítésére kötött szerződést -, valamint a közgyűlés erre vonatkozó határozatát. A határozat 2. számú melléklete az alapító okirat módosítást kiegészítette az albetétek módosult tulajdoni hányadaival, rendelkezett a közös tulajdonú részek felsorolásának kijavításáról, és tájékoztatást adott a határozat megtámadásának lehetőségéről.

A 2/2011. számú közgyűlési határozatban a tulajdonostársak hozzájárultak a 20 új albetét földhivatali bejegyzéséhez.

[7] Az írásbeli szavazás 2011. július 7-én összesített eredménye szerint a tulajdonostársak a határozatok meghozatalát 947,5/1000 arányban támogatták, 22/1000 arányban ellenezték, 10/1000 szavazat érvénytelen lett, míg a fennmaradó 20,5/1000 tulajdoni hányadra vonatkozó szavazólapot a tulajdonostársak elhalálozása miatt nem adtak ki.

[8] A felperes a jelen pert megindító keresetével a 2011. július 7-én összesített írásbeli szavazatokkal meghozott 1/2011. és 2/2011. számú határozatok érvénytelenségét kérte megállapítani. Arra hivatkozott, hogy a módosítás az egyhangúságra vonatkozó kikötés miatt nem fogadható el egyszerű többséggel, az eljárás sérti a Tht. 10. § (1) bekezdésében foglaltakat, hiányzik az ügyvédi ellenjegyzés, mindemellett a módosítás olyan személyeket is tulajdonosként tüntet fel, akik a perbeli határozatok meghozatala idején már nem voltak azok, illetve elhaláloztak, ezért az alapító okirat módosítása tartalmában is valótlan. Álláspontja szerint a határozat a Tht. 38. § (3) bekezdésébe is ütközik, mert a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokra vonatkozó 4/5 többségű határozathozatal szabálya csak egyhangúlag fogadható el. Kisebbségi jogait sértőnek találta, hogy a határozat szövegezése ellentmondó, pontatlan, így az ez okból is érvénytelen. A 2/2011. számú határozat amiatt is kisebbségi érdekeit sértő, mert csupán általánosságban rendelkezik az adásvételi szerződések bejegyezhetőségéről és ügyvédi ellenjegyzést sem tartalmaz.

[9] Az alperes a kereset elutasítására irányuló ellenkérelmében hangsúlyozta: az SzMSz lehetővé teszi az írásbeli szavazást, a határozatok pedig nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról, hanem egy már lezárt alapítóokirat-módosítás megerősítéséről szóltak, így a határozat nem sérti a Tht. 38. § (3) bekezdését, és az ügyvédi ellenjegyzés feltétele is adott. Nézete szerint a határozatok szövegezése egyértelmű, értelmezésre nem szorulnak, végrehajtásuk kizárólag a felperes magatartása miatt hiúsult meg. Fogalmilag kizártnak tartotta a kisebbségi érdek sérelmét, mivel az albetétek számának növekedésével a tulajdonostársak közösköltség-fizetési kötelezettségének mértéke is csökken. Hangsúlyozta: a felperes visszaélésszerűen gyakorolja az őt megillető jogokat, és ezzel a társasháznak kárt okoz.

[10] A perbe az alperes pernyertessége érdekében beavatkozó tulajdonostársak a kereset elutasítását kérték, az új tulajdonosok tulajdonjogának földhivatali bejegyezhetőségét támogatták.

[11] Az elsőfokú bíróság a keresetnek helyt adó ítéletében kifejtette: az írásbeli szavazás részletes feltételeit meghatározó 5/1. (2011. május 25.) számú közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása miatt a társasházban írásbeli szavazással közgyűlési határozat nem hozható, mivel az SzMSz csak a keretszabályokat alkotta meg. Az alaki érvénytelenség mellett a határozatok tartalmi okokból sem érvényesek, mert a szavazást megelőzően két évvel, hiányosan elkészült módosításnak az új tulajdonosi kör által történő megerősítése nem pótolja a hiányokat, így a felperes aláírását, a módosuló közös tulajdoni hányadok megjelölését és a közös tulajdonban maradó részek felsorolását. A 4/5 arányú szótöbbséges módosítás lehetősége kapcsán rámutatott: arra csak a közös tulajdon elidegenítésével egy időben végrehajtott módosítás körében van lehetőség, az alapító okirat módosítása minden más esetben egyhangúsághoz kötött, a perbeli határozatok azonban nem voltak egyhangúak. Megalapozottnak találta azt a felperesi hivatkozást is, hogy a szövegezés pontatlansága miatt a határozatok nem végrehajthatók.