A Debreceni Ítélőtábla Gf.30619/2008/8. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. Bírók: Cogoiné dr. Boros Ágnes, Madarász Anna, Szilágyiné dr. Karsai Andrea

Kapcsolódó határozatok:

Debreceni Törvényszék G.40210/2007/25., *Debreceni Ítélőtábla Gf.30619/2008/8.*, Kúria Pfv.21212/2009/7. (BH 2010.11.300)

***********

DEBRECENI ÍTÉLŐTÁBLA

Gf. III. 30.619/2008/8. szám

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Debreceni Ítélőtábla a Dr. Bakos Geyza (4025 Debrecen, Petőfi tér 19. II. kapu fszt. 1. szám) ügyvéd által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek-, a Dr. Kiss Miklós Ügyvédi Iroda (4025 Debrecen, Petőfi tér 7. szám, ügyintéző: Dr. Kiss Miklós ügyvéd) által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen opciós szerződés érvénytelenségének megállapítása és egyéb iránt indított perében, a Hajdú-Bihar Megyei Bíróság 2008. szeptember 11. napján kelt, 6. G. 40.210/2007/25. számú ítélete ellen az alperes részéről 26. sorszám alatt benyújtott fellebbezés alapján lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta a következő

közbenső ítéletet:

Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság közbenső ítéletét részben és akként változtatja meg, hogy mellőzi a ...-i ... hrsz. alatti ingatlanon 30/1. sorszámú üzlethelyiségre megkötött bérleti szerződés érvénytelenségének a megállapítását.

Megállapítja, hogy az alperes oldalán a másodfokú eljárással 24 000 (Huszonnégyezer) Ft fellebbezési eljárási illeték merült fel, a felperes másodfokú perköltségét 10 000 (Tízezer) Ft-ban, míg az alperesét 12 000 (Tizenkettőezer) Ft-ban állapítja meg.

Ez ellen a közbenső ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

Indokolás:

Az alperes, aki a ...-i ... hrsz. alatt felvett belterületi ingatlanon épülő ún. ... bevásárló és szolgáltató központ beruházását és kivitelezését végezte, 2006. október 17. napján tartalma szerint adásvételi előszerződésnek minősülő szerződést kötött a felperessel, amely tartalmazta, hogy a felperes az alperes tulajdonában álló ingatlanon kialakítandó felülépítményben 390 000 Ft/m2+ÁFA vételárért kb. 45 m2 alapterületű üzlethelyiséget fog vásárolni 2006. november 15. napjáig ... szaküzlet működtetése céljából. A szerződést biztosító mellékkötelezettségként a felperes 1 000 000 Ft foglalót fizetett meg, és az előszerződés tartalmazta a foglaló visszafizetésével kapcsolatos szabályokat is.

A megállapodás szerint az alperes tájékoztatta a felperest arról, hogy a felperes egyoldalú nyilatkozatával dönthet úgy, hogy nem adásvételi, hanem az alperes tájékoztatása szerinti opcióbiztosítással és bérleti joggal vegyes használati konstrukcióval kíván szerződést kötni. Az alperes ugyanis a beruházás során felépült üzlethelyiségek hasznosítására többféle szerződési konstrukciót (adásvételi szerződés, vagy bérleti szerződés, illetve opciós szerződéssel vegyes bérleti szerződés) alkalmazott.

Az előszerződésben rögzített végleges szerződéskötési határidőt a felek szóban módosították, majd 2006. december 21. napján megkötötték az opciós szerződést, illetve ezzel egyidejűleg a bérleti szerződést is a ...-ban megalapítandó társasház földhivatali bejegyzését követően az ingatlan-nyilvántartásba önálló társasházi albetétbe kerülő 30/1. sorszámú üzlethelyiségre.

A szerződés alapján a felperest 6 624 072 Ft vételárelőleg fizetési kötelezettség terhelte, amelybe beszámították a korábban megfizetett 1 000 000 Ft-ot. A szerződésben a megfizetett 6 624 072 Ft összeget bánatpénznek minősítették azzal, hogy ha a felperes nem él a vételi jogával, vagy az alperes a szerződésben rögzített bármely ok miatt jogosult elállni a vételi szerződéstől, akkor a felperes elveszti a bánatpénzt, ha pedig a felperes szerződésszerűen él a vételi jogával, akkor a bánatpénz beszámít a fizetendő vételárba.

A vételi jog időtartamát 5 évben határozták meg azzal, hogy a szerződés lejártát megelőző hat hónappal a felperes azt egyoldalú írásbeli nyilatkozattal további 5 éves időtartamra meghosszabbíthatja. A felperes az opciós időszakban is csak abban az esetben élhetett a vételi jogával, ha a bérleti jogviszonyból származó valamennyi kötelezettségének határidőben, maradéktalanul eleget tett.

Az ingatlan opciós vételárát a szerződés I. számú mellékletében akként határozták meg, hogy annak összege havonta, az eltelt időtartamra tekintettel arányosan csökkent, a 10. év utolsó hónapjában 0 Ft-ra.

Az opciós szerződés szerint a vételi jogot alapító szerződés akkor lép hatályba, amikor az alperes a szerződés tárgyát képező ingatlant a bérleti szerződés alapján a vételi jog jogosultja részére átadja. A szerződés tartalmazta azt is, hogy a szerződésnek a bánatpénzzel, az opciós vételár fizetési kötelezettség mértékével és módjával kapcsolatos rendelkezései csak a bank írásbeli jóváhagyásával módosíthatók mindaddig, amíg az ingatlanra a pénzintézet bejegyzett vételi joggal rendelkezik.

Az alperes vételi joga a tulajdoni lapon széljegyként szerepel.

A bérleti szerződést a peres felek 10 éves időtartamra kötötték. A felperes a bérleményt 2000. február közepén szerkezetkész állapotban vette birtokba, és ennek a ténynek a figyelembevételével határozták meg a bérleti díjat 14 EUR/m2/hó+ÁFA összegben.

A felperes 2007. április közepére elvégeztette a villany- és vízszerelés, fűtés, légtechnika, álmennyezet, parketta, hideg- és meleg burkolás, valamint a festési munkálatokat, összesen 2 368 298 Ft értékben. A bérleti szerződés úgy rendelkezett, hogy a szerződés bármely okból történő megszűnése esetén a bérlő által beépített és állagsérelem nélkül el nem távolítható épületelemek, berendezések és tárgyak a bérbeadó tulajdonává válnak minden további ellenszolgáltatás nélkül. A bérleményben folytatott tevékenység gyakorlásához szükséges hatósági engedélyek beszerzése is a felperes feladata volt.

A felperes 2007. június elejétől működtette az üzlethelyiséget, július, augusztus és szeptember hónapokban azonban a csekély forgalomra hivatkozva nem nyitott ki. Októberben néhány hétig ismét nyitva volt az üzlethelyiség, de 2007. novembere óta tartja zárva azt a felperes. A bérleti díj és rezsiköltség fizetési kötelezettségének sem tett eleget 2007. októbere óta. A ... Nyrt. 2007. november 5. napján értesítette az értékesítő partnereit arról, hogy a felperes gazdasági okok miatt végleg bezárta a ...-ben lévő üzlethelyiségét.

A felperes módosított elsődleges kereseti kérelmében azt kérte, hogy a bíróság állapítsa meg az opciós és a bérleti szerződés semmisségét, és az elszámolás eredményeként a bérleti szerződés tekintetében kötelezze az alperest 2 715 045 Ft tőke, és annak 2006. december 21. napjától járó törvényes mértékű kamata megfizetésére azzal, hogy ezzel egyidejűleg a felperes köteles az üzlethelyiséget kiürített állapotban az alperes birtokába adni.

Az opciós szerződés érvénytelensége miatt 6 624 072 Ft tőke, és annak 2007. január 1-jétől a törvényes mértékű kamata, valamint perköltsége megfizetésére kérte kötelezni az alperest.

Elsődleges kereseti kérelmének jogalapjaként a Ptk. 200. § (2) bekezdését jelölte meg, mert álláspontja szerint az opciós szerződés bánatpénz kikötése, a mozgó vételár meghatározása jogszabályba ütközött, ezen túl nyilvánvalóan a jó erkölcsbe is ütközik a szerződés azon rendelkezése, amelyben kizárták a perindítás és a megtámadás jogát, valamint tisztességtelen is, mert egyoldalúan és indokolatlanul hátrányos kötelezettségeket állapít meg a felperes terhére.