BH 1990.9.336 Ingatlan közös tulajdonának árverési értékesítés útján való megszüntetése esetén, az egyik tulajdonostárs bentlakása folytán előállt értékcsökkenés viselésének szempontjai [Ptk. 147. §, 148. § (2) és (3) bek., PK 10. sz.].

A k-i 7873. számú tulajdoni lapon felvett 8289. hrsz. alatt nyilvántartott 597 m2 térmértékű, lakóházzal beépített ingatlan a peres felek - egyenlő arányú - közös tulajdonában van. Tulajdoni illetőségüket öröklés jogcímén szerezték meg. Az alperes a felperes testvére.

A jelen per felperese által indított perben - 1987. szeptember 17. napján - meghozott jogerős ítélet szerint az alperes havi 400 Ft használati díjat köteles fizetni a felperes részére, minthogy az ingatlant teljes egészében ő és a házastársa használja.

A felperes a módosított keresetében a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését kérte akként, hogy kötelezze a bíróság az alperest a felperes tulajdoni illetősége megváltására. Utóbb - tekintettel az alperes fizetőképességének a hiányára is - árverési értékesítés elrendelését kérte.

Az alperes a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte. Kérte az ingatlanban végzett értéknövelő beruházása ellenértékének a javára történő elszámolását. Hivatkozott arra is, hogy miután együtt lakott a perbeli ingatlanban a szülőkkel, akiknek a gondozását a házastársával közösen biztosították, a bennlakásuk folytán előálló értékcsökkenést nem kötelesek viselni. Ezt az utóbbi körülményt is figyelembe véve, hajlandó lett volna a felperes illetősége megváltására, de bankkölcsön hiányában csak havi 1000 Ft-os részletekben fizette volna meg a megváltási árat.

A bíróság által kirendelt dr. R. R. eseti szakértő az ingatlan beköltözhető forgalmi értékét 510 000 Ft-ra tette, a lakottan számított értékét pedig 180 000 Ft-ra. Az alperes által a főépületen végzett értéknövelő beruházást 21 000 Ft-ban, a melléképület értékét 25 000 Ft-ban véleményezte.

A városi bíróság az ítéletével a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdont árverési értékesítés útján szüntette meg. A legkisebb árverési vételárat beköltözhető állapotban 510 000 Ft-ban, lakottan pedig 278 000 Ft-ban határozta meg.

Kimondta, hogy az árverési értékesítés során az alperes igényt tarthat egy lakószobából, főzőhelyiségből és fürdőhelyiségből álló, villanyellátással rendelkező, legalább 40 m2 alapterületű komfort nélküli cserelakásra, külső W. C-vel, tüzelőtárolóval és állattartásra alkalmas melléképülettel. Ezeknek a követelményeknek megfelelő cserelakás felajánlása, illetve tulajdonba adása esetén az alperes köteles családjával az ingatlanból kiköltözni. Az árverési vételárból 46 000 Ft-ot az alperesnek kell kifizetni értékemelő beruházásainak fejében. A fennmaradó vételárrész üres és beköltözhető állapot esetében a feleket egyenlő arányban illeti meg. Az alperes által lakott állapot esetén a vételárból a felperesnek legalább 232 000 Ft vételár jár. Az előírt legkisebb vételárat meghaladó vételárrész a feleket egyenlő arányban illeti meg.

Az ítélet indokolása szerint a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon csak árverés útján szüntethető meg. A természetben való megosztásra ugyanis nincs lehetőség, az alperes a felperes illetőségének megváltására nem képes, a felperes pedig nem kívánja az alperes ingatlanhányadát magához váltani.

Az ingatlan beköltözhető forgalmi értékét a beszerzett szakvéleményben foglaltakkal egyezően 510 000 Ft-ban határozta meg, a lakottan számított értéket azonban - a szakvéleménytől eltérően - 278.000 Ft-ban határozta meg azzal az indokkal, hogy a beköltözhetően számított forgalmi értékből az alperes által végzett - az ingatlan forgalmi értékét növelő - beruházások értékének levonása után, így juthat a felperes az ingatlan fele értékéhez.

Az alperes fellebbezését elbíráló másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben és annyiban változtatta meg, hogy a cserelakás felajánlásával kapcsolatban mellőzte a tulajdonba adással kapcsolatos rendelkezést. Egyébként indokai alapján helyesnek fogadta el az elsőfokú bíróságnak a közös tulajdon megszüntetésére s annak módjára vonatkozó megállapításait.