A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20160/2012/6. számú határozata bérleti díj megfizetése tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 300. §, 312. §, 313. §] Bírók: Czukorné dr. Farsang Judit, Magosi Szilvia, Világhyné dr. Böcskei Terézia

Kapcsolódó határozatok:

Kúria P.28045/2010., Fővárosi Törvényszék P.28045/2010/14., *Fővárosi Ítélőtábla Pf.20160/2012/6.*, Kúria Pfv.21943/2012/5.

***********

Fővárosi Ítélőtábla

5.Pf.20.160/2012/6.

A Fővárosi Ítélőtábla dr. Landes Judit ügyvéd által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a dr. Szabó Gyula ügyvéd által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen bérleti díj megfizetése iránt indított perében a Fővárosi Bíróság által 2011. december 2. napján meghozott 64.P.28.045/2010/14. számú ítélete ellen a felperes részéről 15. sorszám alatt benyújtott és Pf.5. sorszám alatt kiegészített fellebbezés folytán meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja azzal a pontosítással, hogy a felperes által az államnak külön felhívásra fizetendő kereseti illeték összege 220.845 (kettőszázhúszezer-nyolcszáznegyvenöt) forint.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt az alperesnek 63.500 (hatvanháromezer-ötszáz) forint másodfokú perköltséget és térítsen meg az államnak külön felhívásra 441.700 (négyszáznegyvenegyezer-hétszáz) forint feljegyzett fellebbezési illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes keresetében 7.361.480 forint, valamint ezen összeg után 2010. április 30. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes mértékű késedelmi kamat és perköltség megfizetésére kérte kötelezni az alperest.

Előadta, hogy 2009. február 23-án kelt bérleti szerződéssel a tulajdonát képező ingatlant bérbe adta az alperesnek. A bérleti szerződés 2. pontja szerint a bérleti szerződés határozott időre, 2011. március 14. napjáig szólt. Az alperes azonban 2010. április 12-én kelt levelében a bérleti szerződést 2010. május 17. napjára felmondta. A felperes levélben jelezte, hogy a határozott idő lejárta előtt a szerződés nem mondható fel, a jogellenes felmondás következményeként a bérleti szerződés lejártáig az alperes köteles a bérleti díjat megfizetni. Az alperesnek a szerződés szerint 2010. január 15. napjáig kellett volna jelezni, hogy nem tart igényt a továbbiakban az ingatlanra. Az alperes azonban ilyen nyilatkozatot nem tett, ezért határozott idő lejártáig a felmondás jogával nem élhetett. 2010. április 22. napján kelt levélben az alperes közölte, hogy meggondolták magukat, a felmondást visszavonják. Ezt követően tárgyalások folytak a peres felek között, amelynek során vagy 2 hónapi bérleti díjjal egyező bánatpénz kifizetését kérte, vagy pedig a tíz hónapra járó bérleti díj egyösszegű kifizetését. Ezt az alperes nem tett teljesítette, a bérlő 2010. május 15. napján az ingatlanból kiköltözött. Az alperes magatartása miatt jelentős elmaradt haszonból eredő kár érte. Az ingatlan állagának megóvása érdekében családjával együtt visszaköltözött a perbeli lakásba. A felperes álláspontja szerint a felek szándéka az volt, hogy a bérleti szerződést két évig, a határozott időre szóló első évben és az automatikusan meghosszabbodó következő évben se lehessen felmondani, erre csak az ezt követő meghosszabbítás esetén lett volna lehetőség, 30 napos felmondási idővel.

Alperes a kereset elutasítását kérte és perköltséget igényelt. Perköltségként ügyvédi munkadíjat igényelt áfával. Előadta, hogy valóban határozott időre, 1 évre szóló bérleti szerződés jött létre a peres felek között. Az is megfelel a valóságnak, hogy a szerződés meghosszabbodott, mert az alperes a lejárat előtt két hónappal nem jelezte a szerződés megszüntetését. Ezzel azonban a szerződés határozatlan idejűvé vált, és a szerződés 9.2. pontja alapján az alperest 30 napos felmondási idővel a felmondás joga megillette. A felmondás jogszerű volt, ennek ellenére az alperes hajlandó lett volna a felperesi álláspont elfogadására. Az alperes 2010. április 22-én kelt levele után azonban a felperes nem tett eleget együttműködési kötelezettségének. Az alperes ugyanis felajánlotta, hogy a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén hajlandó további egy hónap bérleti díjat fizetni, vagy az eredeti feltételek mellett folytassák a szerződést, de a felperes nem volt hajlandó változatlan feltételek mellett a szerződést fenntartani. Az alperes a bérleti díjat 2010. május közepéig megfizette, bérleti díjtartozása nincs, a felperesnek kárt nem okozott. Ha a felperest a felmondás miatt kár érte, azt magának okozta, mert az alperes 2010. április 22-én kelt levele után is ragaszkodott a szerződés megszűnéséhez.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Kötelezte, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 125.000 forint perköltséget, és az államnak külön felhívásra 441.700 forint kereseti illetéket.

Az elsőfokú bíróság ítéletében rögzítette, hogy a felperes, mint bérbeadó és az alperes, mint bérlő között, a Lakástörvény 2. §-ának (1) bekezdésében körülírtak szerint bérleti szerződés jött létre határozott időre, 2010. március 14. napjáig. A szerződés 2. pontjában írtak ellenére az alperes a határozott idő letelte előtt legalább két hónappal nem közölte, hogy a bérleti jogviszonyt nem kívánja fenntartani, ezért a szerződés további 1 évre, 2011. március 14-ig terjedő időre hatályban maradt. A felperes megalapozottan hivatkozott arra, hogy a Lakástörvény 23. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerint a határozott időre szóló lakásbérleti szerződés a benne meghatározott idő elteltével szűnik meg, a határozott időre kötött bérleti szerződés főszabályként kizárólag a Lakástörvényben meghatározott okokból mondható fel a határozott idő letelte előtt. Ugyanakkor az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a felek az Ltv. szabályaitól eltérhettek, annak jogi akadálya nem volt. Az elsőfokú bíróság a Ptk. 207. §-ának (1) bekezdésében írtak alapján azt vizsgálta, hogy a szerződés 2., valamint 9.2. pontját a feleknek hogyan kellett érteni a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint. Az volt az álláspontja, hogy az alperes alappal hivatkozott arra: a szerződés 9.2. pontja lehetőséget teremtett számára, hogy a szerződést felmondja a 2. pontban meghatározott egy éves határozott idő letelte utáni évben, egy hónapos felmondási idővel. A szerződés 2. pontját és a 9.2. pontját ugyanis együttesen kell értelmezni és figyelembe kell venni azt is, hogy a felek között a szerződés megkötése során fel sem merült annak a lehetősége, hogy a szerződést a második év leteltét követően meghosszabbítanák. Ezért az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az egy hónapos felmondási idővel történő felmondás lehetőségét nyilvánvalóan nem egy eshetőlegesen határozatlan idejűvé vált bérleti szerződésre vonatkozóan kívánták meghatározni. A tanúként meghallgatott I. B. ugyan a felperesi álláspontot erősítette, de az önmagában nem volt alkalmas arra, hogy a Ptk. 207. §-ának (1) bekezdésében írt rendelkezéssel szemben a felperes keresetét megalapozza. Mindezek alapján megállapította, hogy az alperes felmondása nem volt jogellenes, ezért a felperes keresetét elutasította.