BH 1999.11.500 Családi házzal beépített ingatlan adásvétele esetében törvényes tulajdonság, hogy a lakóépület a korának és az abból következő műszaki állapotának megfelelő mértékben a rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban legyen [Ptk. 277. § (1) bek., 305. § (1) bek., 306. § (1) bek.].

A jogerős ítélet kötelezte az I. és II. r. alperest, hogy 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg a felpereseknek 300.000 forintot és ennek 1994. szeptember 1. napjától járó évi 20%-os kamatát.

A jogerős ítélet az indokolásában megállapította, hogy a perbeli ingatlannak az I. és II. r. alperesek egymás közt egyenlő arányban voltak a tulajdonosai, míg az ingatlanon a III. r. alperesnek haszonélvezeti joga állt fenn. A peres felek 1994. június 19-én adásvételi szerződést kötöttek, amellyel az alperesek az ingatlant 3.700.000 forint vételárért értekesítették a felpereseknek. A szerződéskötést megelőzően az alperesek arról tájékoztatták a felpereseket, hogy a fürdőszoba falán látható vizesedést csőtörés okozta. A felperesek 1994 októberében észlelték, hogy az utcai szobák falán hólyagosodás jelent meg, majd az aljazat közeli részeken penészedés alakult ki. A felperesek 1994 decemberében a hibák kijavítását kérték az alperesektől, akik a szavatossági igényt nem ismerték el.

A jogerős ítélet az indokolásában megállapította, hogy a vizesedés és a penészedés a nem megfelelő szigetelés miatt jelentkezett, s a hiba oka a szerződéskötés idején fennállt. A jogerős ítélet az indokolásában kifejtette, hogy a Ptk. 305. §-ának (1) bekezdése szerint a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog nem felel meg a teljesítéskor a törvényben, vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. A Ptk. 306. §-ának (1) bekezdése értelmében hibás teljesítés esetén a jogosult választása szerint kijavítást vagy megfelelő árleszállítást kérhet. A Ptk. 277. §-ának (1) bekezdésében foglalt rendelkezésből következően a perbeli ingatlannak alkalmasnak kellett lennie a rendeltetésszerű használatra. A felperesek nem új épületet, hanem az 1930-as években épített ingatlant vásároltak, ezért azt kellett vizsgálni, hogy az épület építési módjának és fennállása időtartamának megfelelő állapotban volt-e. Az épületet a felperesek életvitelszerű lakáshasználat céljára vásárolták, s az épület falain olyan vizesedést észleltek, amely nem annak korára, hanem a szigetelés elégtelenségére vezethető vissza. A szakértői vélemény szerint teljes értékű akkor lett volna a szigetelés, ha a lábazati fal tetejére kétrétegű kátránylemezt helyeznek bitumenes ragasztással. Az építés idején ez a szigetelési mód ismert volt, de ettől eltérően csak bitumenes csurgatást alkalmaztak. Ebből következően az épületnek a természetes elhasználódáson túlmenő olyan hibája volt, amely független annak általános állapotától, ezért az eladó alperesek kellékszavatossági felelősséggel tartoznak. A teljesítéskor a vizesedés nem volt észlelhető, annak okáról a felperesek tájékoztatást nem kaptak. A hibás teljesítés miatt a hiba értékcsökkentő hatása értékelésével kellett megállapítani az árleszállítás összegét.

Az I. és II. r. alperesek a felülvizsgálati kérelmükben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a kereset elutasítását kérték. A felülvizsgálati kérelmükben arra hivatkoztak, hogy az épület építésének idején elterjedt szigetelési módot alkalmaztak, aminek az a következménye, hogy a hatvanéves épületek általában vizesek. Az alapra történt bitumencsurgatás bizonyos ideig megfelelő szigetelést nyújt, azt követően nem, de ez már a természetes elhasználódás következménye. Ezért pedig kellékszavatossági felelősség nem állapítható meg.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos.