BH 2009.6.179 A tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozat kiadását az eladó nem tagadhatja meg arra hivatkozással, hogy a vevővel szemben a vételár kiegyenlítését követően kötelmi jogviszonyból származó követelése keletkezett [Ptk. 295. §].

Kapcsolódó határozatok:

Pesti Központi Kerületi Bíróság P.50288/2006/22., Fővárosi Törvényszék Pf.634865/2007/4., Kúria Pfv.21142/2008/5. (*BH 2009.6.179*)

***********

Az alperes, a B-I lakópark építtetője az ingatlanok értékesítésével és a társasházak kezelésével az Sz. 70 Kft.-t bízta meg. Az alperes és a Sz. 70 Kft. egy cégcsoporthoz tartozott. A II. r. felperes a Sz. 70 Kft. munkavállalója volt. 2002. december 12-én az alperes, a Sz. 70 Kft., valamint a II. r. felperes között megállapodás jött létre, mely szerint a II. r. felperes a lakópark egyik, tetőtérben található társasházi öröklakását megvásárolja és ennek vételárából 5%, azaz 1 174 500 forint kedvezményt kap. A megállapodás szerint a kedvezménynek az a célja, hogy a Sz. 70 Kft. a megfelelő képzettségű munkavállalót megtarthassa. A megállapodás 2. pontjában a II. r. felperes kötelezettséget vállalt arra, hogy a megállapodás aláírását követő három évig a Sz. 70 Kft. alkalmazásában marad. A megállapodás 3. pontja tartalmazza, hogy, ha a munkaviszonya három éven belül bármilyen jogcímen megszűnik, köteles a kedvezményt a Sz. 70 Kft.-nek egy összegben harminc napon belül visszafizetni.

A II. r. felperes az I. r. felperessel együtt az ingatlanba az adásvételi szerződés megkötését jóval megelőzően, már 2002. október 11-én beköltözhettek.

Az adásvételi szerződés megkötésének feltétele volt a 2002. december 12-én létrejött fenti megállapodás megszületése, ezért a felek az adásvételi szerződést ezt követő időpontban írták alá. Bár magán az adásvételi szerződésen keltezésként 2002. december 11. napja szerepelt, az okirat tényleges aláírására később került sor. A felperesek azonnal intézkedtek a szerződés szerinti foglaló és az első vételárrészlet átutalásáról. A szerződés 3. pontja részletezte a vételár teljesítésének ütemezését és tartalmazta azt is, hogy ha a vevők a fizetési kötelezettségüket késedelmesen teljesítik, az eladó a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő késedelmi kamatot számíthat fel. A szerződés 4.1. pontja szerint az eladó az ingatlan teljes vételárának kifizetését követően, ideértve az esetleges késedelmi kamatokat is, a tulajdon átruházási nyilatkozatot haladéktalanul, külön okiratban kiadja a vevők részére. A felperesek 2003 januárjában a vételár még hiányzó részletét megfizették. Az alperes 2002. december 27-ei keltezéssel állította ki a felperesi befizetésekről a számlákat.

A II. r. felperes munkaviszonya a Sz. 70 Kft.-nél 2003. április 30-án közös megegyezéssel megszűnt, a munkáltatói igazolás szerint a II. r. felperesnek munkabérét terhelő tartozása nem állott fenn.

A felperesek 2005. április 1-jén kérték az alperestől a tulajdonjoguk bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat megadását. Az alperes levelében arról tájékoztatta a felpereseket, hogy a 4 451 000 forint foglalót, valamint a 6 804 000 forint első vételárrészletet a felperesek ötnapos késedelemmel teljesítették, 2002. december 14. napja helyett 2002. december 19-én. Erre tekintettel 39 346 forint késedelmi kamattal tartoznak. Emellett a II. r. felperes köteles visszafizetni az 1 174 500 forint vételárkedvezményt is, mivel ennek feltétele az volt, hogy a munkaviszonya a Sz. 70 Kft.-nél három évig fennmarad.

A felperesek kereseti kérelmükben a Ptk. 5. § (3) bekezdése alapján kérték, hogy a bíróság az alperesnek a felperesek tulajdonjogának a bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozatát ítéletével pótolja. Hivatkoztak arra, hogy a szerződés aláírását követő három napon belül a szerződésben foglaltak szerint gondoskodtak a foglaló és az első vételárrészlet átutalásáról, így kamatfizetési kötelezettségük nem áll fenn. Az 5% vételárkedvezmény visszafizetésére a II. r. felperes azért nem kötelezett, mert ez a követelés a Sz. 70 Kft.-vel fennálló más jogviszonyából ered.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Fenntartotta a felperesek levelére adott válaszában kifejtett álláspontját. Előadta továbbá, hogy a Sz. 70 Kft. nem adhatott vételárkedvezményt, mert nem ő volt az ingatlan eladója. Állította, hogy a szerződés aláírására azon a napon került sor, amely a szerződésen dátumként szerepel, tehát 2002. december 11. napján, így a felperesek fizetési késedelembe estek.