A Kúria Pfv.22237/2016/13. számú precedensképes határozata kiürítés (LAKÁS kiürítése) tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 193. §, 321. §] Bírók: Keresztes Klára Ildikó, Madarász Anna, Molnár Ambrus

A határozat elvi tartalma:

Ha a felmondásban foglaltakkal nem ért egyet, a bérlőnek kell a felmondás jogszerűségét bíróság előtt megtámadni. Ennek hiányában a felmondás érvényesnek minősül, miáltal a bérlőnek a bérleményt a tulajdonos birtokába vissza kell bocsátani. 1959. IV. Tv. 193. § (1), 1959. IV. Tv. 321. § (1)

***********

A Kúria

mint felülvizsgálati bíróság

ítélete

Az ügy száma: Pfv.V.22.237/2016/13.

A tanács tagjai: Dr. Molnár Ambrus a tanács elnöke, Dr. Madarász Anna előadó bíró, Dr. Keresztes Klára Ildikó bíró

A felperes:

A felperes képviselője: Dr. Faludi Csaba ügyvéd

Az alperes:

Az alperes képviselője: Dr. Török Béla ügyvéd

A per tárgya: lakás kiürítése

A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: alperes (25., Pfv.3. és 5. sorszám)

A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Szegedi Törvényszék 4.Pf.21.223/2016/3.

Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Szegedi Járásbíróság 4.P.20.438/2015/20.

Rendelkező rész

- A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

- Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 6.350 (hatezer-háromszázötven) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

- A le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

Indokolás

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[1] 2015. február 23. napján előterjesztett keresetében a felperes az alperes kötelezését kérte, hogy a . szám alatti ingatlant harminc napon belül hagyja el, azt az ingóságaitól kiürített állapotban adja vissza a felperesnek. Előadta, hogy a megjelölt címen lévőm2 alapterületű összkomfortos lakás a tulajdonát képezi, és az 1983. január 11. napján létrejött határozatlan idejű bérleti szerződés alapján az alperes bérli. Az alperesnek 2008. november 16. és 2014. augusztus 21. napja közötti időre 391.953 forint lakásbérleti díjtartozása halmozódott fel. A felperes 2014. május 12., június 17. és augusztus 26. napján is felszólította az alperest a lakbérhátralék megfizetésére figyelmeztetve a felmondás terhére. Mivel a legutolsó fizetési határidő is (2014. szeptember 2.) eredménytelenül telt el, a bérbeadó, a felperes ingatlankezelő szerve 2014. október 31. napjára a bérleti szerződést felmondta. Az alperes 2014. október 15. napján vette át az iratot. A felmondás érvénytelensége megállapítása iránt az alperesnek kellett volna pert kezdeményezni. Mivel az alperes a lakást nem hagyta el, 2014. november 10. napján közölte vele, hogy 2014. október 31. napja óta nincs érvényes jogcíme a bérlemény használatára, felszólította annak leadására. Az alperes válasziratából kiderült, hogy önszántából nem kívánja a bérleményt elhagyni. Mivel az alperes jogalap nélkül van a lakás birtokában, köteles azt a felperesnek kiadni. Felhívásra közölte, hogy az önkormányzat tulajdonában álló önkormányzati lakások bérletéről, a lakbérek mértékéről és a lakbértámogatásokról szóló 45/2006. (XII. 13.) Kgy. rendelet szabályozza a hatálya alá tartozó lakások bérét, ami az alapbérleti díjat jelenti, és ebből megállapítható, hogy az alperes által vitatott bérleti díj megegyezett a rendeletben előírt számítással. A régi Ptk. 205. § (2) bekezdése értelmében a feleknek nem kell megegyezniük olyan kérdésben, amit jogszabály rendez. A 45/2006. (XII. 13.) Kgy. rendelet jogszabály. Vagyis a feleknek a lakbér mértékében, annak esetleges módosításában nem kell megegyezniük, és bírósághoz sem kell fordulniuk. Ha az alperes nem kívánta elfogadni a közölt lakbérváltozást, neki kellett volna bírósághoz fordulnia, és egy ilyen perben vizsgálhatta volna a bíróság, hogy a bérbeadó a jogszabály szerinti lakbért közölt-e. A rendelet értelmében a per tárgyát képező bérlemény harmadik lakóövezetbe tartozik, összkomfortos, panel technológiával készült. A kereset jogszabályi hivatkozása a Ptk. 5:9. § (1) bekezdése, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakás tv.) 17. § (1) bekezdése volt.

[2] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy már a felperesi fizetési felszólításokra is közölte, nincs lakbérhátraléka, és részletesen le is vezette ennek okát. Amikor a felperes a felmondást közölte, azt a kézbesítést követő napon írásban visszautasította, illetve nem fogadta el. Ezt követően várta, hogy a felperes pert kezdeményezzen a felmondás érvényesítése érdekében, de ez nem történt meg. A 2014. november 10-i iratból szerzett tudomást a szerződés jogcímének egyoldalú módosításáról, a jogcímnélküliségről és a lakáshasználati díjról. Ezt követően a felperessel folytatott iratváltásban kifejtette, miért nem ért egyet a felperesi állásponttal. Saját álláspontja szerint a lakásbérleti jogviszonya nem szűnt meg, és mert a felperes befizetéseit csak lakáshasználati díjként hajlandó elfogadni, és nem lakbérként, ezért 2015 januárjáról a lakbért letétbe helyezi, azaz a saját számláján külön kezeli. Állította, hogy a felperest nem illeti meg a bérleti díj egyoldalú emelésének joga, és így mindenekelőtt azt kell eldönteni, van-e egyáltalán lakbértartozása. Megítélése szerint tartozása csak látszólagos, mert a bérbeadó által kiközölt magasabb és az általa elfogadott alacsonyabb bérek közötti különbségből adódik. Miután ő csak a közölt összegben fogadta el az alapbérleti díjat, a felperes nem volt jogosult más összeget kiszámlázni. A felperesnek pert kellett volna kezdeményeznie a bérleti díj megállapítására. Nem azt vitatja, hogy az ingatlankezelő a lakbért nem az önkormányzati rendelet szerint emelte, hanem hogy az önkormányzati rendelet szerinti emelés lényegesen magasabb volt mint az infláció. Álláspontja szerint nincs tartozása, ezért vitatta a felmondás érvényességét. Egy alkalommal sem jött létre a felperes által közölt módosítás szerinti tartalommal megállapodás. Tagadta, hogy a régi Ptk. 205. § (2) bekezdése a Lakástv. hatálya alá tartozó szerződésekre alkalmazható lenne. Állította, hogy a különszolgáltatási díjakat minden időszakban megfizette. Hivatkozott arra is, hogy a felperessel nem áll jogviszonyban, ezért nem perelheti. Ezt nem alapozza meg az sem, hogy a felperes a lakás tulajdonosa.